9月30日晚8点31分,央行宣布自2022年10月1日起,下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点,5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变,即5年以下(含5年)和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

众所周知,公积金贷款利率自2015年以来就没调整过了。时隔近7年首次下调传递出重要信号。

我们普通人买房贷款,一般会涉及两个利率,一是公积金贷款利率,二是商业贷款利率。公积金贷款利率比较低,在此之前首套公积金贷款利率是3.25%,此次降息之后是3.1%。商业贷款利率会高很多,比如在楼市调控升级的时候,商业房贷利率很多是超过6%,今年因为疫情,商业房贷利率下降,普遍降到了5%以下,此前最做到4.1%。

可以看出,无论如何公积金贷款利率都显著低于商业贷款利率。但问题是公积金贷款有额度限制,比如有些地方个人是50万,夫妻双方是90万,对于一二线城市动不动几百万的房贷来说完全不够用。所以很多人房贷是采用组合贷款,即一部分房贷用公积金贷款,超出公积金额度外的用商业贷款。

今年房贷利率已经明显下降,我们可以把5年期LPR视为商业房贷基准利率。今年5年期LPR已经有两次下调,累计下调35个基点,目前5年期LPR是4.30%。

也就是说商业房贷利率下降之后,公积金贷款利率有理由下降。

此次首套个人住房公积金贷款利率下调0.15%,影响是什么?

影响是无论是新购房者,还是已经还房贷的人群,如果有公积金贷款,其月供都会下降。

有人做过一个测算,如果公积金贷款100万,贷款30年、等额本息,按照降息后的利率,公积金贷款每月月供可减少81.9元,累计30年月供减少2.95万元。

此次公积金利率的下调,意味着房贷利率全面下调(此前商贷也降了)。也表明国家稳定楼市的决心,避免过冷,稳住经济大盘。

与此相对应的,商业房贷利率也继续酝酿下降。

9月29日,央行、银保监会宣布阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限。按照最新的政策符合条件的城市房贷利率最低没有下限。其结果是在现有条件下,有的城市商业房贷利率可以低到4.1%以下。

9月30日,有关部分有释放楼市新利好。自2022年10月1日至2023年12月31日,对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

有过做过测算,此次减税后,对于大部分城市来说,换房可以节省3-5万元税费,而北京等城市部分房源能节省几十万税费。

综上可以看出,楼市最新发生的积极变化是降息+减税,其目的是降低房子的交易成本和持有成本,支持刚需买房,让楼市适当活跃,我们也期待此次大力度的降息+减税能取得明显的效果。

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