久期财经讯,11月1日,穆迪确认龙湖集团控股有限公司(Longfor Group Holdings Limited,简称“龙湖集团”,00960.HK)的“Baa2”发行人和高级无抵押评级。

与此同时,穆迪将龙湖集团的评级展望从稳定调整至负面。

穆迪高级副总裁Kaven Tsang表示:“负面展望反映了穆迪的观点,即龙湖集团在波动的商业和融资环境下的关键人事变动可能会削弱其运营和融资稳定性。这反过来可能会降低其强大的流动性缓冲,而流动性缓冲对于在市场逆境下保持信用质量至关重要。”

Tsang补充说:“评级的确认反映了穆迪对龙湖集团将保持稳健的财务指标和充足的流动性的预期。”

评级理据

10月28日,龙湖集团宣布吴亚军女士辞去公司执行董事和董事会主席职务。同时,公司执行董事兼首席执行官陈序平先生已被任命为董事会主席。

吴女士在市场环境波动的情况下辞职,可能会给该公司的销售业绩和融资渠道通畅的连续性增加不确定性。这些领域的恶化将减少该公司为应对中国房地产下行周期建立的流动性缓冲,当下中国民营房企的融资条件极具挑战性。

然而,“Baa2”的评级仍然得到该公司经常性租金收入、稳健的财务状况和充足的流动性的支持,这可能为其提供一些应对短期波动的缓冲。

该公司的制度化结构和企业文化也可能缓和关键人事变动对运营的影响。

由于国内房地产市场经营环境较为困难,龙湖集团今年前九个月的合同销售总额下降了28%,至1460亿元人民币。尽管由于基数较低和一线城市房地产销售的逐步企稳,该公司的合同销售额在2022年第三季度已回升至0.8%,但尚未出现持续复苏。最新的关键管理层变动也可能推迟复苏趋势。

然而,该公司经常性的租金收入可能会为公司的现金流提供一些支持。穆迪预测,该公司的经常性租金收入将以每年15%-20%的速度稳步增长,将从2021年的104亿元人民币增长到2022年的约130亿元人民币左右和2023年的约150亿元人民币。这笔经常性租金收入将覆盖龙湖集团未来12-18个月总利息支出的140%-160%。

此外,穆迪预计,未来12-18个月,龙湖集团的债务杠杆率(以债务/资本之比衡量)将基本稳定在45%-50%,EBIT/利息之比将保持在5.0倍左右。这些预测比率继续支撑着该公司的“Baa2”评级。

龙湖集团的流动性将保持充足。其短期再融资需求水平较低,也在一定程度上缓解了投资者对融资渠道可能收窄的担忧。具体地说,到2023年底,该公司将只有一笔3亿美元(约合20亿元人民币)的离岸债券和几笔总计约100亿元人民币的在岸债券到期或可回售。该公司亦已于10月31日预付51亿港元的银团贷款。截至2022年6月,该公司现金余额为870亿元人民币。

龙湖集团的发行人和高级无抵押评级不受运营公司层面债权从属关系的影响。这是因为,尽管龙湖集团是一家控股公司,在运营的子公司拥有大部分债权,但龙湖集团的债权人受益于集团多元化的业务格局,通过大量运营子公司以及房地产开发、零售商场和公寓租赁等不同业务部门产生现金流。这种业务多元化缓解了结构性从属风险。

在治理因素方面,穆迪已考虑到龙湖集团的主要股东、吴女士的女儿蔡馨仪女士通过XTH信托于2022年10月31日合共持有公司43.41%的股权。穆迪亦已考虑该公司维持审慎财务管理的过往记录(如其净负债/股本的比率稳定在45%至55%、成熟的管理团队、九人董事会中有四名独立非执行董事,以及根据港交所上市公司管治守则所规定的其他内部管治架构及披露标准)。

可能导致评级上调或下调的因素

鉴于该公司的负面展望,其评级不太可能获得上调。

然而,如果该公司保持(1)审慎的财务管理,(2)稳定的合同销售,(3)财务指标和(4)以稳定成本获得各种类型的资金,穆迪可能会将评级展望调整至稳定。

另一方面,在以下情况下,穆迪可能会下调评级:(1)公司运营疲软;(2)财务指标恶化,财务管理变得激进;(3)融资渠道受到限制,从而影响其出色的流动性。

表明评级下调的关键指标包括债务/资本之比持续高于45%-50%,EBIT/利息覆盖率之比持续降至5.0-5.5倍以下,或经常性租金收入/利息覆盖率之比持续降至95%-100%以下。

龙湖集团控股有限公司是中国住宅和商业地产开发领域的领先开发商。该公司成立于1993年,最初在重庆开展业务,并在重庆建立了坚实的品牌。截至2022年6月底,龙湖集团土地储备的总建筑面积为6767万平方米,覆盖了中国五大经济区域的69个城市。

相关证券:
  • 龙湖集团(00960)
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