新城控股能困境反转不？

2022年11月8日，交易商协会官网发文称，在央行的支持和指导下，继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”)，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。2022年11月11日，人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，出台十六条措施支持房地产市场平稳健康发展。

2022年11月17日，新城控股集团股份有限公司发布公告，中国银行间市场交易商协会已受理公司150亿元储架式注册发行，目前正按照相关自律规则开展注册评议工作。在当前政策刺激下，新城控股能困境反转不？

一、新城控股的财务困境

物业资产抵质押比例较高。根据新城控股集团股份有限公司（以下简称“公司”）披露的财务报表，公司2022年1-9月的总资产为5102.61亿元，有息债务为1040.15亿元，投资性房地产为1139.27亿元，占总资产比例为22.33%，主要为出租的物业。根据最新的评级报告披露，截至2022年6月末，公司受限资产合计为1,523.76亿元，主要为受限货币资金67.32亿元，受限存货815.10亿元，受限投资性房地产606.14亿元，投资性房地产抵质押比例为53.22%。

表1 公司资产债务情况（单位：亿元）

再融资状况恶化。从现金流量表观察公司的债务偿还情况，公司2022年1-9月取得借款收到的现金为175.07亿元，较去年同期下降-57.50%，发行债券收到的现金为26.64亿元，较去年同期下降-64.23%，再融资状况恶化，2020年1-9月筹资活动产生的现金流量净额为-301.99亿元。

表2 公司再融资状况（单位：亿元）

销售业绩下滑，经营承压。经营方面，公司2022年1-9月销售商品、提供劳务收到的现金为733.63亿元，商品房销售收入大幅下滑，由于减缓了拿地支出，经营活动现金净额未出现大幅下滑，但由于预售资金监管加强，这部分现金恐难用于偿还债务。

表3 公司经营状况（单位：亿元）

公司房地产项目并表比例较高，与项目股权合作方处于净支出状态。公司的对外担保、其他应收、其他应付、长期股权投资占比总资产的比例均不高（低于10%），项目并表比例较高，公司2022年1-9月少数股东权益/所有者权益为54.98%。从现金流量表来看，企业支付其他与筹资活动有关的现金远高于收到的，表明企业与项目股权合作方处于净支出状态，进一步加剧资金压力，这部分净支出可能涉及到表外债务的偿还。

表4 公司的少数股东权益情况（单位：亿元）

表5 公司与股权项目合作方的现金往来情况（单位：亿元）

2、 新城控股的困境反转之路

公司土储以长三角为主，销售复苏尚需时间。公司土储主要分布在常州、苏州、昆明等二三线城市。根据最新的评级报告披露，截至 2022 年 6 月末，公司土地储备面积为 7,375.96 万平方米，单个城市项目储备面积占比不超过 4.3%，分布非常分散。较 2021 年末相比，公司在长三角项目储备占比下降至 29.86%。项目的销售均价为1万元/平。可售面积方面，昆明、天津、重庆、徐州等地期末可售货值较大，销售复苏尚需时间。即便公司房地产项目销售复苏，预售资金也会被强监管，难以偿还债务。

表6 公司期末剩余可售面积（单位：亿元）

商业物业抵押或可提供部分现金流。公司的商业物业吾悦广场为公司开发的成熟商业综合体，截至 2022 年 6 月末，公司在全国 135 个城市布局 189 座吾悦广场，其中自持 157 座，管理输出32 座。公司商业物业出租率较高，且位于三四线城市的吾悦广场单位租金保持在良好水平，对公司租金收入的贡献较大，2022年1-6月，公司2022年6月末可供出租面积717.99万平方米，租金收入为44.05亿元。公司的商业物业或可为公司融资可获取一部分现金流，投资性房地产的抵质押比例为53.22%，未来尚有一定空间。

表7 公司商业物业租金收入（单位：亿元）

公司未来商业物业抵押或为公司提供部分现金流，但公司要真正困境反转，还需房地产销售复苏，预售资金监管放松。