记者丨宁晓敏 见习生丨 屠玲

出品丨鳌头财经(theSankei)

国内房地产市场暖风吹拂,春天似乎要来了。

刘道明实际控制的美好置业(000667.SZ)仍在寒风料峭中蹒跚,一不小心就会摔跟头。

2022年11月以来,包括万科(000002.SZ)、华侨城(000069.SZ)、保利发展(600048.SH)等股价累计涨幅均超过20%,美好置业的涨幅不足10%。

今年1月上旬,美好置业回复深交所关注函,透露出收购美好装配的无奈之举。此前,公司宣告0元收购美好装配曾遭股东反对。

天眼查显示,2月1日,美好置业收到深交所关注函,要求其说明持续经营能力是否存在重大不确定性,并充分提示相关风险。

美好置业2023年1月31日披露的《2022年度业绩预告》显示,公司预计2022年度亏损11亿元至16亿元,扣除非经常性损益后的净利润预计为-9.4亿元至-13.4亿元。深交所上市公司管理一部对此表示关注

美好装配曾承载着刘道明脱房转型梦想,美好置业试图向房屋智造业务转型。五年过去了,转型远未达预期。

可用资金只有0.21亿元,有息负债超29亿元,持续亏损的美好置业,全控严重资不抵债的美好装配,硬着头皮将转型进行下去。这场豪赌,刘道明究竟有多大胜算?

不得不进行的关联交易

尽管遭到了较强的反对之声,但刘道明不得不接盘美好装配。

2022年12月14日晚间,美好置业发布公告称,拟与关联方签订《股权转让协议》,以0元价格受让美好建筑装配科技有限公司(以下简称“美好装配”)51%股权。交易完成后,美好装配将成为公司全资子公司。

公告一出,质疑之声此起彼伏。本次收购的标的,不仅不是优质资产,反而更像是劣质资产。

数据显示,美好装配持续亏损,2017年至2022上半年,其利润总额分别为亏损672.88万元、1.97亿元、5.98亿元、10.29亿元、9.94亿元、10.26亿元,累计亏损38.51亿元。

截至2022年6月末,美好装配净资产为-28.39亿元,已严重资不抵债,开具的商业承兑汇票有0.95亿元逾期未兑付。因生产经营合同纠纷,被无锡、商河、肥西等多地法院强制执行,列为失信被执行人。

资料显示,2020年以来美好装配涉民事案件257起,其中约94%为被告身份,已被要求执行及财产保全的金额约1.18亿元,尚有130余起案件处于民事一审、二审阶段。

如此劣质资产,美好置业为何还要收购,并将其作为全资子公司?在A股市场上,通常而言,为了保上市主体,上市公司往往亏损严重、短期扭亏无望的“包袱”剥离,美好置业为何要“傻傻”地继续“陷”进去?

这恐怕是美好置业不得不进行的一次交易。

美好装配是美好置业的并公司,美好置业已经深陷美好装配之中,主要表现为提供财务资助。

截至 2022 年11 月末,美好置业累计向美好装配提供财务资助本金42.27亿元、累计资金占用费10.57亿元,合计为52.84 亿元。财务本金具体为,2019年及以前提供13.86亿元,2020年至2022年前11个月分别提供19.97亿元、7.43亿元、1.01亿元。

美好装配成立于2001年,曾是美好置业控股股东美好集团的全资子公司,2017年,美好置业及其关联方武汉美纯向美好装配增资,二者分别获得美好装配49%股权、6%股权,美好集团的持股比降至45%。美好置业与武汉美纯结盟,从而实现对美好装配控股。

对于收购美好装配剩下的51%股权,美好置业解释称,美好装配发展不及预期,且其他股东方无力继续投入改善美好装配的财务指标,如果任其破产清算,将给公司造成较大财务损失。

事实确实如此,如果美好装配破产清算,美好置业不仅有5.10亿元增资款打了水漂,且提供的52.84亿元财务资助款也将无法收回。此番0元收购,让美好装配续命,就不会形成巨额损失。

做啥啥亏困局短期难破

股东及投资者质疑美好置业收购美好装配,与美好置业自身难保有关。

2002年起,美好置业一直从事房地产开发业务。2016年,公司筹划产业转型,并在2017年,通过增资美好装配介入装配式建筑领域,实施产业转型。此时,正是国内房企疯狂扩张的时刻。

2018年,美好置业开始收缩地产开发业务,声称逐步退出传统房地产业务。与此同时,公司持续加码装配式建筑,主要是通过增资美好装配开始。并以此为平台,疯狂扩张。

人员和资金可以佐证。2017年底,美好置业合并报表的装配式建筑的员工人数为329人,2018年底暴增至2713人。到2020年,公司以房屋智造系统为口径披露的员工数量为1893人,占员工总数的比重为95.22%。资金方面,公司频频向美好装配提供巨资进行财务资助就是明证。

装配式建筑业务方面,2021年,营业收入为7.59亿元,同比增长21.71%,占营收的比重为21.31%。

但装配式建筑业务持续亏损,美好置业不得不处置此前的一些无效投资。公司曾宣布,拟对多个工厂转让、退投和拆除。其中,就包括阳逻工厂、临邑工厂、静海工厂、宁乡工厂等。去年,公司已将大塘工厂作价1.2亿元转让。

除了传统地产业务转型至装配式建筑领域外,刘道明还曾推动美好置业进军现代农业,同样是大手笔的风格。

2018年5月,美好置业曾公告称,公司将投资20亿元在湖北监利建设生态农业产业园项目。同年7月,美好置业宣布,与湖北洪湖市签署协议,计划3年流转100万亩稻田,总投资额达80亿元。

现代农业的布局以惨败收场。2018年至2021年连续亏损,累计亏损6.43亿元。2021年底,美好置业叫停了现代农业,聚焦以装配式业务为主的房屋智造板块业务。

在两个行业的转型均惨败,让美好置业陷入困局。一个十分突出的表现是,亏损、缺钱!

2018年开始,美好置业的扣除非经常性损益的净利润(以下简称“扣非净利润”)下降,2018年、2019年分别为2.42亿元、0.61亿元,同比下降64.57%、74.97%。2020年至2022年前三季度,分别为-4.60亿元、-24.58亿元、-6.09亿元,同比下降861.01%、433.72%、8.15%,不到三年亏损35.27亿元。

截至2022年11月底,美好置业货币资金余额3.76亿元,其中可用资金0.21亿元(不含监管资金),而有息债务余额29.11亿元,财务压力较大。

去年三季报显示,截至三季度末,公司资产负债率达88.88%,为历史高位。

美好集团也缺钱。2022年11月16日,美好置业披露,美好集团计划减持所持公司不超2.43%股权,预计套现约8000万元。目的是,改善自身财务结构、降低负债率。

收购美好装配坚定推进产业转型,无异于一场赌博。刘道明的想法是,美好装配的产业及市场布局已经完成,无需再投入,一旦市场好转,有望起死回生。不过,即便刘道明的想法成真,也不是一朝一夕能实现,短期内,美好置业的困局依然难以破解。

需要警惕的是,装配式建筑是房地产开发产业链的一环,龙头房企万科早已推行装配式建筑。未来,市场将更加激烈,如果美好装配未能抓住机遇,经营及财务状况持续恶化,刘道明及美好置业深陷其中恐怕难以自拔。

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