年初，一段5秒的“万柳书院少爷”视频让北京万柳书院豪宅火出圈，全国皆知。最近，该豪宅陷入了抵押风波。
5月7日，京东拍卖网站挂出了一则“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”推介信息，中国信达北京分公司对47亿不良债权进行转让，对应的抵押物中便包括万柳书院75套住宅。截至发稿，这则公告引来1万+次围观以及吸引了30名意向人。是目前中国信达所有招商债权中关注度最高的一个。
万柳书院是北京知名豪宅项目，开发商中赫置地11年前击退一众房企，以26.3亿元的价格拿下这块地，并在2015年以14.5万元/平方米的价格推出项目。去年该小区一套300平方米的法拍房，拍出36万元/平方米的高价，再次在业内名声大噪。
据中国基金报援引此前公开报道，万柳书院共14栋板楼，5-7层南北通透花园洋房，一梯一户，2-3个单元， 每套房在205-558平米之间不等，总共301户，而且早已售罄。
但是在此次京东拍卖公告详情里，万柳书院小区此次被挂牌转让的75套住宅楼号、单元号和房号均已详细列出，房源状态为“未售”。
一次债权转让，折北京顶豪万柳书院的“家底”。
万柳书院 图片来源：房天下
万柳书院75套未售住宅被抵押
知情人士：属常规融资行为
日前，京东法拍上架了一则来自中国信达的资产推介消息，中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称信达北分）作为处置主体，转让北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称主债务人）46.9505亿元的不良债权，其中债权本金达37.5亿元，利息和其他费用暂不详。
这次推介之所以引发关注，重点在于主债务人拿出的抵押物——北京知名豪宅万柳书院75套房产。
如果根据这次债权上拍的46.9505亿元计算，这75套房源的均价约6266万元。若按中原地产这5套房源中面积最小的218平方米计算，单价也要约28.7万元/平方米。
但如果企业是多年前做的抵押，而抵押价低于市价的话，则目前仍难以全面偿还债务。
目前，这笔推介已经有30位意向人，围观次数已达1万+。
来源：京东法拍
根据推介公告，中赫集团是共同债务人。万柳书院是主债务人名下现在唯一开发和销售的楼盘，属于现房销售，已售房产已经正常交房和入住。项目到期日为2025年3月份，债务人曾存在逾期等违约情形。
北京豪宅圈有句顺口溜“万柳的墙，西宸的缸，霄八的顶，融创的湖，紫辰院的树，北平府的院子住着谁”，首先提到的就是万柳书院。由于绝佳的地理位置和教育资源，万柳书院备受高净值人群青睐，网传联想集团创始人柳传志、滴滴出行总裁柳青等均在此有房。
在此次法拍之前，百万元天价停车位、法拍房36万元/平方米成交等，都是围绕在万柳书院身上的神秘光环。海淀核心区位，名校环绕，早已一房难求。且动辄数千万元乃至上亿元的房价，让万柳几乎成为京城顶豪的代名词。
然而，此则京东法拍公告曝出后又疑云重重。据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。但目前75套住宅全部显示未出售。据第一财经，也有未经证实的消息称，这75套房实际已经卖出、只是还没网签。一位专做北京豪宅的中介张峰（化名）告诉记者，万柳书院前两年就卖完了，这70多套房子已经卖出，客户交完钱、大部分已经入住了。但是开发商之前把这些房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。
《每日经济新闻》记者了解到，债务所涉75套抵押房涉及2、3、4、5、6、7、8、9号楼，以及12、13、14、15号楼。随后记者从北京市建委网站查询，抵押房属于未销售状态。
以15号楼为例，北京市住建委网签表中的“未签约”状态房源，与京东法拍给出的15号楼抵押房源一致，为101、102、301、302。
来源：北京市住建委官网
据北京市住建委数据，万柳书院2015年1月拿到首张2号楼的预售证，批准销售套数56套，拟售价格14.1万元/平方米；已签约住宅套数38套，成交均价15.36万元/平方米。
来源：北京市住建委官网
2015年7月，万柳书院拿到12号楼5套房的预售证，拟售价格来到16.5万元/平方米，目前网签2套，成交均价20.8万元/平方米。
来源：北京市住建委官网
记者从知情人处获悉，房企因为借债而抵押的住房，只能是未销售房源，否则会出现一房两卖。也就是说，目前已购房的业主没有损失，“房子未出售就抵押了，业主利益没有损失。”
另据央广网，北京金诉律师事务所执行主任王佳红律师则表示，如果房屋已经售卖，就要确定业主是否拥有优先权，同时业主可以提出执行异议，这样房源或不能被抵押查封拍卖。
接近中赫集团的知情人士对记者表示，对不良债权的处置属于常规融资行为，目前中国信达北分与中赫集团正在就抵押物处置等问题进行积极协商，或将于近期有新动作。
一套房过亿
隐秘开发商却成了“老赖”
在北京，顶级豪宅小区万柳书院知名度极高，超40亿元的债权转让更是让背后开发商也走入大众视野。
据第一财经，作为万柳书院的开发方，中赫集团在业内较为低调，创始人周金辉也十分神秘，他曾被选为中国文化产业协会副会长，同属该职位的人还有马云、马化腾等大佬，后来周金辉卸任了该职务。
目前可见的信息显示，周金辉1974年出生于河北定州市，父亲是普通工人。周金辉早年在唐山做小生意，之后与李彩霞等人涉足房地产，成立了唐山新绿洲房地产开发有限公司，在唐山获得第一桶金之后，周金辉开始赴京发展。
2005年，中赫集团在京成立，最开始业务集中在投资房地产开发以及装饰工程等领域。2006年，中赫置地成立，是中赫集团旗下全资子公司，开始走高端豪宅路线，在北京相继打造了万柳书院、北纬40、钓鱼台七号院等多个项目，其中“钓鱼台七号院”曾在2011年开出30万元/平方米高价，刷新了北京最贵住宅纪录。
万柳书院项目从拿地到问世，更是充满看点。早在2012年，中赫置地以总价26.3亿元、1.64万平米回购方面积拿下万柳地块，楼面价达到4.29万平方米。当时，融创孙宏斌还曾发微博称：祝贺中赫竞得万柳地块，这块地是非常稀有的优质地块，相信中赫能做出好产品来。
经过三年开发打造，2015年万柳书院首次入市，销售直接冲上豪宅成交冠军，甚至有坊间说法称“同行参观学习都要提前预约”、“北京豪宅的尽头是万柳书院”。
万柳书院确实位于北京的核心位置——北京海淀区传统的高档社区腹地，项目总建筑面积约14万平方米，包含14栋住宅建筑，距离中关村不过4公里，与颐和园的直线距离不超过2公里，周边还环绕着清华、北大、人大附小、附中、中关村三小等名校，片区被称为北京最强学区之一。
去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米。一位专做北京豪宅的中介张峰（化名）告诉第一财经记者，目前万柳书院在售二手房均价超过20万，业主大多是企业总裁级别以上等资金实力较强的人。
值得一提的是，万柳书院极少有二手房源放出，多家二手中介平台也无此业务。据记者梳理，截至目前中原地产有5套万柳书院房源在售，挂牌均价约28万元/平方米。价格最高的一套323平方米的5室2厅户型，报31.8万元/平方米，总价1.03亿元。
来源：中原地产
因价高质优，外界一度给中赫贴上地产中的“劳斯莱斯”、“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”等标签。不过总体而言，中赫打造的地产项目并不多，反而频频在多元产业领域发力，从石油到体育、从互联网团购到文旅项目。中赫于2017年控股了国内足坛传统豪门——北京国安足球俱乐部。
尽管开发的豪宅成为京城富人们的“心头好”，但是中赫置地却频频登上“老赖”名单。
据企查查App显示，中赫集团有限公司也存在多个被执行人信息，被执行总金额超11亿元，被执行人还包括旗下中赫置地有限公司、北京国安足球俱乐部有限责任公司等。
2023年1月4日，因有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，北京国安足球俱乐部有限责任公司、中赫集团有限公司、中赫置地有限公司、中赫置地投资控股有限公司等新增2则失信被执行人（老赖）信息，执行法院为北京市海淀区人民法院。两案件均于去年10月被强制执行，执行标的共计5亿元。
频频踩雷
此次处置的75套万柳书院的房产，属于北京赫华恒瑞房地产开发有限公司。而该公司由中国信达旗下的金谷信托100%持股。
股东信息显示，北京赫华恒瑞曾由中赫集团有限公司控股，2019年4月，原股东中赫集团有限公司及旗下中赫置地有限公司、苏州好景房地产开发有限公司均退出股东，中国金谷国际信托有限责任公司（以下简称“金谷信托”）全资入股。金谷信托成立于1993年，目前注册资本22亿元，由中国信达资产管理有限公司持股93.75%，中国妇女活动中心持股6.25%。
风险信息显示，今年4月，北京赫华恒瑞及中赫置地有限公司因合同纠纷被强制执行2007万余元。
值得注意的是，这并不是金谷信托第一次踩雷房地产项目。2018年7月，金谷信托接手了刚泰集团旗下的台州博泰，一年半后，刚泰集团出现了债务危机，中国信达遂将台州博泰挂拍，债权总额为11.8亿元。
2019年，金谷信托又对上海渝康进行投资，上海渝康将其持有的上海叁生100%股权，转让给金谷信托。随后，上海渝康等各方仍支付相关款项，金谷信托要求法院判令其支付本金、违约金共计12.79亿。
2022年，中国信达上海分公司拍卖长风公寓项目即金谷汇银73号单一资金信托的信托受益权，对应的是上海渝康，后又流拍。
此外，金谷信托还“踩雷”多家地产公司，其中包括华夏幸福17亿，协信地产11亿等。
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