2023-05-12【房价】从房地产新开工和销售面积增速、货币供应分析房价走势

2023-05-12【房价】从房地产新开工和销售面积增速、货币供应分析房价走势

原创 CPA小熊 财务会计圈 2023-05-12 16:17 发表于浙江

收录于合集#房价9个

【1】地产开工及销售数据

从房地产新开工和销售面积增速来看，截至2023年3月，房地产新开工面积增速为-19.2%（2月份为-9.4%），目前依然处于下滑阶段，但是下滑的趋势有所缓解；商品房销售面积增速为-1.8%（2月份-3.6%），目前依然处于筑底阶段，但是下滑的趋势有所缓解，总体依然不容乐观的。见图1：

【2】货币供应量及房价数据

（1）货币供应量数据分析

从货币供应量M2增速来看，截至2023年4月，M2增速为12.4%（3月份为12.7%，从2021年5月开始回升），自从2022年4月M2增速达到10.5%，已经超过了10.5%的警戒水位，我们看到5月份开始销售增速的降幅趋于平稳。货币有两大蓄水池，一个房地产，一个股市，接下来就看水往哪里流动了。决定货币流向的影响因素一个是政策引导，一个是投资者预期。因为疫情原因，目前看来，投资者对房市的预期还处于悲观和观望阶段。尤其是近几年房子的流动性问题和房产税这把达摩克里斯之剑，以及是这两年一系列地产暴雷，对投资者预期是较大的打击。见图2：

（2）中国70个大中城市房价指数分析

截至2023年4月，中国70个大中城市房价指数（年率）为-0.8%（3月为-1.2%），呈现持续下滑趋势，但是下滑速度趋缓。该指数衡量统一房产的重复销售或再融资中的平均价格变化，该指数表示与去年同期相比的百分比变化，包括 70 座大中型城市的房价。房贷的年利率（资金成本）大概在4-5%左右，由于房贷一般是2-3倍杠杆，假设房价涨幅正常范围是3-6%，大中城市的房价涨幅如果低于5%时，房价涨幅低于贷款资金成本，房价就失去了投资价值，存在下跌动力。最近5年的房价指数见下图3：

【3】总结

2023年3月，房地产新开工面积增速为-19.2%（2月份为-9.4%），依然处于下滑阶段；商品房销售面积增速为-1.8%（2月份-3.6%），目前依然处于筑底阶段，但是下滑的趋势有所缓解；2023年4月，M2增速为12.4%（3月份为12.7%，从2021年5月开始回升），自从2022年4月M2增速达到10.5%，已经超过了10.5%的警戒水位；70个大中城市房价指数（年率）为-0.8%（3月为-1.2%），呈现持续下滑趋势，但是下滑速度趋缓。房地产政策已经从收紧转向宽松，货币的水也放出来了，但是由于疫情对经济的影响和投资者预期尚未逆转，可能房子难以出现像2015-2017年那样的上涨行情。如果是自住房，可以先持币观望，看房，打折20%去砍价，能成交也算是捡便宜。等到房地产销售面积增速连续3个月上行并回到正值区间，则可以尽快出手成交。

（全文结束）