引言
2023年5月30日，亿翰大讲堂·月月谈——5月特辑顺利召开，“亿翰大讲堂”作为亿翰股份新十年战略规划中的重要传播平台，旨在探寻未来城市空间、产业、科技、文化、规划与人本关系重构的新逻辑。
在地产·市场分析论坛上，有幸邀请到58房产研究院分院院长张波、亿翰股份地产事业部总监李健，一同发起《“三大”真相，看当前房地产平稳修复之路》的交流探讨，两位基于对行业的理解，围绕当下市场特征、热点话题，以及对未来发展趋势的研判，与观众们共同展望地产修复之路！
真相一：当前房地产市场的修复程度如何？
亿翰股份地产事业部总监李健：
今年一季度，可以说市场迎来了一波“小阳春”，但那是多个因素叠加的结果。首先，随着去年底疫情放开，前期挤压的需求集中释放；其次，也有春节期间部分城市的返乡置业带动；此外，一线城市春节后的惯性回温，进一步带动客户购房情绪的回升。
在五一期间，我们调研很多TOP企业，给到的销售端反馈大都是同比下降的情况。虽然近期的市场热度有所下降，但不必过度焦虑，因为三个因素“仍在”：
经济持续向好的势头仍在
政策放松的基调仍在，三四线政策“应放尽放”，部分一二线城市也正点状放松
行业的周期性特征不明显，但需求释放是有波段的，城市自身周期特征仍在
58房产研究院分院院长张波：
今年开年的市场表现确实不错，但到4、5月份市场出现下滑态势，我们先通过几组数据来直观感受一下。
首先，从线上客户找房量来看：3月下旬开始，我们就关注到线上客户找房量和经纪人与客户的线上互动量就出现了下滑的迹象。4月的热度指数较3月份继续走低，到了0.74左右，当时就在预感5月的成交量估计不会太好。而从5月份的线上流量来看，在五一期间的客户线上找房量还是可以的，至少环比4月最后一周是有明显的增长的，但从5月下旬开始，整个市场的降温更明显了。
其次，从二手房挂牌量来看：很多人都在问二手房是不是迎来了“抛盘潮”？其实并不能这么说。我们将重点40城的挂牌量做了梳理，其实挂牌量增长最快的时点是在3月份，也就是市场好了之后，大量的挂牌量出现了。但是4月的重点40城新增挂牌量只有71万套，较3月减少22%，5月则继续减少。而当前大家感受到的市场上存在的挂牌量，其实是由于4、5月份的交易周期拉长导致的。
最后，还有一个数据也非常有意思，叫做二手房“在价时长”，如果二手房的在价时间越长，说明挂牌房源越难卖，我们以上海为例：今年“在价时长”的高点是1月份的53天左右，因为受春节假期的影响，低点是3月份的43天，所以大家会感受到2、3月份二手房市场相对好卖，而4、5月份的“在价时长”在持续走高，可以说，新房难卖的同时，二手房交易也不容易。分结构来看，房型越大越难卖，尤其是四房及以上，而一房“在价时长”目前只有41天，可见低总价、小户型的二手房依然好卖，这与改善为主的新房市场形成鲜明对比。
真相二：当前房地产市场呈现出哪些特征？
亿翰股份地产事业部总监李健：
从土拍市场来看，房企拿地分化特征明显，国央企、地方城投仍是拿地主力，5月，华润分别在成都、重庆、苏州等城市获取优质地块，其中，重庆观音桥地块总价高达42.6亿。此外，厦门国贸也较为积极，在南京、成都、广州、福州等地均有斩获。民企中，少数稳健经营的企业适时补仓，龙湖获得天津河东区东孙台优质地块，滨江在杭州溢价1宗、触顶2宗，收获3宗地块。值得注意的是，过往杠杆使用较少、深耕大本营的产品品质与品牌口碑较好的地方民企逐渐成为当下一股“新势力”，如四川邦泰本月在成都完成补仓。
另一方面，城市分化正在加剧。当前判断城市是否具备市场的可持续性，主要有“三个要素”：
人才吸附力，这一点上，核心一二线及东部沿海城市较为突出
资产保值性，尤其受核心产业、高端人才的购买力影响，而近期传出的阿里裁员消息，或将对杭州的房价预期产生潜在影响
供需活跃度，供不应求、供需结构错配（尤其是前期政策调控过严，需求得不到有效释放）的城市更有机会，甚至是一二手房倒挂现象严重的区域，前不久上海云锦东方的开盘事件，还导致了豪宅”倒挂盘“的暂缓入市。
58房产研究院分院院长张波：
除了刚才提到的上海，近期还是有不少城市值得探讨的，主要想聊聊五一假期的“旅游热”，话题最强的应该就是前阵子火出圈的“淄博烧烤”了，当时可谓“一票难求”，虽然严格意义上讲，淄博不算传统的旅游城市，但却成为了“网红”城市，是近期四线城市中，新房和二手房市场客户看房热度唯一同比上涨的城市，5月第一周较4月同比上涨20%，市中心热度上升最高，甚至1w7单价的高端楼盘成为搜索量最高的项目，也带来了实际成交量的增长。此外，杭州、西安等旅游型二线城市也同样出现了客户看房热度的明显上涨。
真相三：如何看待今年房地产市场的修复趋势？
58房产研究院分院院长张波：
当前判断市场趋势是比较难的，我想先抛出几个观点跟大家探讨一下，首先，不是说要出更多的政策，楼市就能复苏，今年还是要看整个大环境、经济的复苏，换句话来说，不是说老百姓一点钱没有，而是不敢把口袋里的钱拿出来买房，这里有对房价的顾虑，更重要的是对未来不确定性的担忧。而且目前从宏观数据来看，还是存在不少压力的，比如从18-25岁年轻人的失业率在20%左右，这部分群体即使父母给到首付，自身还贷能力也是很弱的。
其次，当前政策放松的引导方向还可以再有针对性一些，比如目前的鼓励政策还是偏首套刚需的，但对于改善需求的支持力度仍较为有限，并不是单一下调房贷利率的问题，可以考虑优化“认房又认贷”的政策，此外，去年有个“买房、换房退税”的政策就很好，将购房成本降低，照顾到改善需求，当下拉动刚需的效果一般，更应当注重对改善需求的“激活”，这类政策如能持续松绑，对下半年的市场或将起到积极的作用。
最后，我们回到问题本身，对于今年下半年而言，个人判断是：4、5月份的市场状态，可能会是今年的“常态”。需要做好心理准备，并不会出现以往那样的“救市”，市场也不会立马复苏，因为今年的环境较往年已经出现明显的变化。还有一个重要的原因是在于，整个房地产市场已经进入到下一个周期，未来整个商品房成交量在10-13万亿是合理区间，城市市场分化加剧、房企拿地和客户购房更聚焦“确定性”，使得市场呈现“平静中带有小波动”的特征。按过往经验来看，6、7月份的市场会较4、5月份略有下降，到9、10月份可能还是会出现结构性增量。
结合一些前瞻性的监测数据，我们给出“三判断、三关注”的总结。
对于6月的“三个判断”：
作为房企传统的年中业绩冲刺节点，推盘力度会加大，促销及创新营销的手法会延续，项目销售压力会相应加大
虽然部分城市的土拍热度较高，但主要集中在核心区域、优质地块，较难带动整体市场的热度回升
市场持续修复的动力来自于购房信心和预期，需求端政策仍有优化空间和可能，甚至是核心城市的调控政策逐步放开
对于全年的“三个关注”：
关注经济持续恢复前景，将直接影响居民就业及收入预期、房价涨跌预期等
关注政策支持力度、尤其是叠加效应，虽然政策放松的边际效应在减弱，但却是重塑市场信心的基础
由于各能级城市的修复条件存在差异，市场修复较难形成“全面扩散”，因此，“结构化”修复的趋势将贯穿2023年一整年，呈现“弱复苏”的态势
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