房地产：探索建立房屋养老金制度，诸多实践中痛点等待制度破局

开源证券房地产行业点评报告：探索建立房屋养老金制度，诸多实践中痛点等待制度破局

事件：住建部部长倪虹提出要提高住房品质，探索建立房屋养老金制度

6月26日，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹会见中国银行党委书记、董事长葛海蛟一行，指出要鼓励引导金融机构参与城市建设和更新，推动打造宜居、智慧、韧性城市；要为人民群众建造好房子，提高住房品质，探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。

房屋养老金主要用于共用部位、共用设施设备维修更新。

住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备（一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、车库、文体设施等）保修期满后的维修和更新、改造的资金，被称为房屋的“养老金”。2008年建设部、财政部联合颁发《住宅专项维修资金管理办法》中规定，每平米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%，但各地可合理确定并实时调整。

诸多实践中的痛点等待制度破局

从实践中看，住宅专项维修资金也存在交存不规范、使用困难、使用率低的问题。以山东为例，截至2019年底，山东省维修资金账面余额约857.42亿元，累计使用金额约28.66亿元，使用比例仅3.3%。随着房屋房龄增加，住宅维修投入相应大幅增加，从数据看，1999-2008年，我国累计新开工住宅47.2亿平米。这些住宅房龄已经超过15年，未来对于维修保养的需求将持续增加。我们认为，探索中的房屋养老金制度将会着力解决当前交存不规范、使用困难、使用率低的痛点，帮助提升住房品质。

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