土地资产对社会经济发展贡献分析

引用信息：原载于《中国国土资源经济》2018年第9期第51-56页 1 ——全国7个省（自治区、直辖市）的实证研究 张蕊 1，朱道林 1,2，伦飞 1，张立新 1 （1.中国农业大学土地科学与技术学院，北京 100193；2.中国土地政策与法律研究中心，北京 100193） 摘要：文章将土地价格和土地面积作为土地资产的两大核心要素，对北京、浙江、福建、江西、陕西、云南和新疆7个省（自治区、直辖市）及下属地级市2015年建设用地资产量进行了核算。并利用土地资产核算结果，基于两种不同方法，研究了土地资产对社会经济发展的贡献度。测算结果表明：整体而言，固定资产投资对社会经济增长的影响最强，其次为土地资本量要素，劳动力要素在社会经济发展中发挥的作用最低。省份和城市之间，不同发展类型的城市对土地出让的依赖程度存在不同程度的差异。同时，政策对各地区土地出让市场影响较大，各地政府应因地制宜，根据当地发展情况适当调整供地政策以保证社会经济的健康可持续发展。 关键词：土地资产；核算；社会经济；贡献 中图分类号：F301.2；F062.1 文献标识码：A 文章编号：1672-6995（2018）07-0000-00 DOI：10.19676/j.cnki.1672-6995.000095 An Analysis of the Contribution of Land Assets to Socioeconomic Development ——An Empirical Study of 7 Provinces 1 1,2 1 1ZHANG Rui , ZHU Daolin , LUN Fei , ZHANG Lixin 1. School of Land Science and Technology, China Agricultural University, Beijing 100193; 2. Center for Land Policy and Law, Beijing 100193, China) Abstract: This article takes land price and area as the two core elements of land assets, calculates the amount of construction land in 2015 of seven provinces (autonomous regions and municipalities) and subordinated cities in Beijing, Zhejiang, Fujian, Jiangxi, Shaanxi, Yunnan and Xinjiang. Based on the accounting results of land assets and using two different methods, this article discusses the contribution of land assets to socioeconomic development. The results show that, first of all, fixed assets investment has the strongest influence on the socioeconomic growth, the factor of land capital amount has less influence and the factor of labor force plays the lowest role in socioeconomic development. For provinces and cities, different development types of cities have different degrees of dependence on land sales. At the same time, policies have a greater 1收稿日期：2018-03-06；修回日期：2018-03-14 基金项目：中国土地勘测规划院专项研究项目（201607210310485） 作者简介：张蕊（1993—），女（满族），河北省承德市人，管理学硕士，主要研究方向为土地经济与土地资源利用与管理。 1 引用信息：原载于《中国国土资源经济》2018年第9期第51-56页 impact on the land selling market in each region. Therefore, local governments should adjust measures to local conditions and appropriately adjust the land supply policies to ensure the healthy and sustainable development of the social economy. Keywords: land assets; accounting; social economy; contributions 0 引言 [1]土地资源作为自然资源的重要组成部分，是国民经济和社会发展的物质基础 。随着我国土地制度改革的深入，土地作为资产的重要性逐渐显现出来。党的十八届三中全会《决定》提出：“探索编制自然资源资产负债表，对领导干部实行自然资源资产离任审计。建立生态环境损害责任终身追究制。”落实中央精神和国务院的部署，适应我国经济新常态下的转型升级战略，健全自然资源资产管理体制，要求我们必须摸清全国土地资源资产的总量、结构、空间分布等特征，并进一步厘清土地的资源资产属性与经济发展的关系。 土地资产与社会经济发展的密切关系, 土地要素是土地资产的核心要素。王建康、谷国锋利用C-D生产函数模型对中国285个地级市建设用地投入对区域经济的贡献进行了分析，认为土地要素对区域经济增长起到促进作用并且土地要素的投入与城市经济增长具有显著正[2]相关关系 。另一方面，土地出让收入作为变现的土地资产，是地方政府获取财政收入的手段，可对地区经济发展起到推动作用，并且土地出让收入对社会经济增长的影响大于土地要[3-4]素投入的影响 。这说明由土地出让获得的土地资产价值在社会经济发展中的贡献不容忽视，因此一些学者将土地资产作为研究对象。国外学者Yamazaki等利用优化的土地价格指数[5]与土地资产核算模型，估算了土地资产量，并将其与社会经济发展状况进行了相关性分析 。Haila提出土地资产可反映社会经济发展状况，并将其应用到衡量社会可持续发展状况之中[6]。自然资源资产可作为衡量城市可持续发展的重要指标，土地是自然资源重要部分，因此[7]可将土地资产作为衡量社会可持续发展指标体系中的重要部分 。Nakajima估算了日本1980—2000年的土地资产量，利用土地资产量与GDP的比值随社会经济变化分析了土地资本对经[8]济发展的稳定性影响 。同时，经济发展所依靠的社会资本（包括土地资产）决定着社会经[9]济发展机遇和社会福祉 。通过文献梳理可知，国内学者鲜有将土地资产核算作为整体要素探讨其在社会经济发展中的作用进行相关研究。国外学者在这方面的研究主要集中在土地资本对社会经济关系发展稳定性、可持续发展和社会福祉的作用研究，但土地资产对社会经济发展的贡献程度究竟如何却鲜有研究。 基于此，本文首先从理论上阐述土地资产与社会经济发展的关系，进而对北京、浙江、福建、江西、陕西、云南和新疆等7个省份2015年建设用地资产进行核算。利用土地资产核2 引用信息：原载于《中国国土资源经济》2018年第9期第51-56页 算结果，基于两种不同方法，分别测算研究区整体和不同省份、不同城市之间的土地资产量对经济发展的贡献度，以期为服务国民经济发展和产业结构转型升级提供理论支撑和数据支持，促进我国土地管理工作由土地资源管理转向土地资产管理。 1 理论分析与研究方法 1.1 理论分析 土地资产与社会经济发展有着密不可分的关系，社会经济发展会带来其资本量的积累，同时土地资本量的增长又会为国民经济发展带来贡献。土地是国民经济各部门发展的必要物[10]质条件，在技术与制度约束下，与劳动力、资本共同决定了宏观经济产出 。土地作为重要的生产要素，主要从两方面影响经济发展。首先，土地为社会各部门经济发展提供用地支撑，是一切社会经济活动的场所。其次，土地作为劳动资料以不同用地途径参与社会生产过程，是社会经济得以发展的必要条件，土地利用效率的提高在一定程度上有利于社会经济的进步[11]。土地对经济增长的贡献不容忽视，增加土地要素投入是地方政府城市经营和经济增长的主要手段。 [12]资产的本质是变现能力，通俗地说就是资产通过周转后能收回的现金数额 。土地资产作为资产的一种形式同样具有变现能力，并且每年土地资本变现量可对当年社会经济增长带来直接贡献。我国土地出让是政府作为土地所有者，将一定年限的土地使用权出让给土地使[13]用者或开发商并由其向国家缴纳一定的出让金 。土地出让可以认为是土地资产在市场流通的途径，政府出让的土地可以认为是当年城市建设用地的增量土地，则土地出让金就可近似看做政府出让的土地资产所收回现金的金额，也就是当年增量建设用地的土地资产变现价值。土地出让金作为地方政府财政的可支配收入，为城市基础设施建设、改善地区配套硬件水平[14]提供了资金支持，从而推动了城市社会经济发展 。 因此，理论上讲土地资产可为社会经济发展带来贡献，并且由于土地的自然、经济二重属性，在测度土地要素对经济增长的贡献时，基于土地资产量（土地要素价值）而非数量的[15]计量模型的研究结果会更准确 。 1.2 土地资产核算法 土地资产核算是对土地资产价值总量的核算，其中土地数量、价格和价值是土地资产核[16]算的核心要素。本文借鉴朱道林等学者的土地资产核算方法 ，对样本省（区、市）级下属地级市各类用地交易地价形态下的土地资产量进行核算，核算公式如下： ∑−1× = × = ∑× （1） −1 3 引用信息：原载于《中国国土资源经济》2018年第9期第51-56页 公式（1）中，A为某一用地类型土地资产量， 为某一用地类型的平均地价，S为某一用地类型对应的城镇地籍调查面积，Si为某一用地类型第i级土地的级别面积，Pi为某一用地类型第i级土地的级别价格，n为某一用地类型的级别个数。 1.3 土地资产对社会发展贡献度 1.3.1 柯布—道格拉斯生产函数 土地作为重要的生产要素，在技术与制度约束下，与劳动力、资本共同决定着经济产出和社会发展状况。现阶段国内外学者在土地对社会发展贡献的研究中主要采用柯布—道格拉斯生产函数模型，其中土地投入方面主要考虑土地面积、土地财政、土地价格等要素，尚未将土地资产作为土地投入要素进行评价。基于以上分析可知，土地资产和社会经济发展存在紧密联系并发挥着重要作用。由此，本文构建了基于土地资产对社会经济贡献的柯布—道格拉斯生产函数从整体上来评价研究区土地资产量对社会发展的贡献度。 构建的新的生产函数如下： Y A(t)LK CL （2） 其中：Y是经济发展水平，为2015年地级市第二、第三产业增加值；A(t)是综合技术水平，即技术进步率；L是投入的劳动力；K是投入的资本，为2015的固定资产投入；CL是2015年城市建设用地土地资产量投入；是劳动力产出的弹性系数；是资本产出的弹性系数；是土地的弹性系数；表示随机干扰的影响。 对公式（2）两边取对数，可以得到： lnY ln A(t) ln L ln K lnCL （3） 对公式（3）进行线性回归分析，便可以得到资本投入、人力投入和土地投入对社会发展的弹性系数，即为资本投入、人力投入和土地投入对社会发展的贡献率情况。 1.3.2 土地资产变现价值对社会经济发展贡献度 基于理论分析，本文将土地出让金作为当年增量建设用地的土地资产量，即土地资产变现价值量，将出让土地的土地资产量与GDP的比值作为衡量土地资产变现对社会经济发展的贡献度，且两者均为当年的值。因此，基于土地资产核算的土地资产变现对社会经济发展贡献估算方法公式如下： AC = 出让出让 GDP （4） 4 引用信息：原载于《中国国土资源经济》2018年第9期第51-56页 其中：C出让为土地变现对社会经济发展的直接贡献；GDP为国民生产总值；A出让为出让土地的土地资产量。 C出让 越大，则当年出让土地的资产量与当年GDP的比值越大，说明当年土地资产变现的价值对社会经济发展的直接贡献越大，当地社会经济的发展对土地出让的依赖程度越高；当C出让 超过一定的范围时，应该引起当地政府的重视，需要合理地调整本地区经济发展模式，减少当地经济发展对土地出让的依赖程度； C出让 越小，则当年出让土地的资产量与当年GDP的比值越小，说明当年土地资产变现的价值对社会经济发展的直接贡献越小，当地社会经济的发展对土地出让的依赖程度越低。 1.4 数据来源与处理 （1）本研究中涉及到的数据包括土地数据、价格数据以及社会经济数据等。各类用地面积来源于全国城镇地籍调查数据；土地出让金数据来源于《中国国土资源统计年鉴 2016》；交易地价来源于国土资源部土地动态监管系统；二三产业增加值、固定资本投资数据、就业人口数据主要来源于《中国城市统计年鉴 2016》；省份 2016 年统计年鉴和城市 2016 年统计年鉴。 （2）数据处理。对于交易地价数据缺失的部分，利用区位条件相近、GDP水平相近的区域代替。交易地价数据是通过2009—2014年交易案例进行期日修正并面积加权得到。其中，期日修正的方法如下：本文概算的基准日设定为2015年1月1日，因此，对不符合该基准日的土地价格进行修正。在修正过程中，关键是确定交易期日修正系数。由于地价指数每年均存在变化，将每年的环比指数换算成定基指数，并构建地价指数模型推算地价交易期日修正系数。 2 实证研究 2.1 资产核算结果 通过上文公式，计算得出2015年我国7个省（区、市）国有建设用地交易地价下的土地资产量（表1）。各省（区、市）交易地价和资产量如下：北京为7923元/平方米和128433.14亿元；浙江为3851元/平方米和153501.16亿元；福建为3020元/平方米和66814.63亿元；江西为1117元/平方米和30889.13亿元；陕西为1148元/平方米和26905.92亿元；云南为682元/平方米和11885.77亿元；新疆为338元/平方米和8560.24亿元。交易地价下的土地资产量在不同省份之间差异较大，高低土地资产量相差13.6倍。省级层面交易价格形态测算下的资产量呈现区域分异的特点。对于东部区域的北京、浙江、福建而言，其交易地价下的土地资产5 引用信息：原载于《中国国土资源经济》2018年第9期第51-56页 量远高于西部地区的陕西、云南和新疆，江西省交易地价下的土地资产量处于中等水平。这主要由于东部区域经济发展水平高，土地市场活跃，土地需求量大，土地供需矛盾较中西部区域尖锐，从而导致土地交易价格高，进而资产量也较大。而陕西、云南和新疆地处我国的西部地区，经济发展水平相对落后，土地市场活跃程度相对较低，土地供需矛盾相对缓和，土地价格难以提升导致土地资产量较小。以交易地价为基础测算的土地资产量则呈现东、中、西部依次递减态势。 表 1 7个样本区国有建设用地城镇地籍面积、交易地价及土地资产量 省（自治区、直城镇地籍面积（公顷） 交易地价（元/平方米） 资产量（亿元） 辖市） 北京 162101.65 7923 128433.14 浙江 398600.79 3851 153501.16 福建 221240.51 3020 66814.63 江西 276536.5 1117 30889.13 陕西 234372.1 1148 26905.92 云南 174278.09 682 11885.77 新疆 253261.43 338 8560.24 2.2 柯布—道格拉斯生产函数法结果 由于在7个研究区域中，仅北京市、浙江省、江西省和云南省的数据相对完整，仅对这些地区范围内的1个直辖市和38个地级市构建柯布—道格拉斯生产函数数量经济模型，测算其土地资产量对社会发展的贡献度，经过回归分析可得2015年样该省份的土地资产量与经济增长存在显著正相关（表2）。劳动力投入、固定资本投资和土地资本量投入回归系数分别为：-0.125136、0.804337和0.324700，且在相应的置信水平上较为显著（表2）。土地资产量和固定资产投资每增加1个单位的投入量，分别可引起社会经济32.5%和80.4%的增长。具体而言，从要素投入对经济增长的宏观效应来看，每增加1亿元的土地资产量可带来0.33亿元的经济增长，而每增加1亿元的固定资产投资可带来0.80亿元的经济增长。对比各要素对社会经济发展贡献可知：对于三个样本省份固定资产投资对社会经济增长的影响最强，其次为土地资本量要素，劳动力要素影响程度最低且与社会经济增长呈现负相关。固定资产作为一种长期投资，不仅在当前的社会经济增长中占有重要的地位，还会影响未来的产业结构。随着我国产业结构的优化升级和技术进步，社会经济的发展将会由资源密集型和劳动密集型转向资本密集型和技术密集型产业带动。土地也是一种长期投资，但由于土地资产在社会生产中的特殊地位和土地资源的稀缺性，土地的供需矛盾将进一步促进产业结构调整进而促进社会经济发展。而对于劳动力要素而言，由于技术进步和产业结构升级，劳动力要素在社会6 引用信息：原载于《中国国土资源经济》2018年第9期第51-56页 经济发展中的作用将逐渐降低，甚至可能产生负向的影响。 表 2 基于土地资产核算的土地投入对社会发展贡献的生产函数结果分析 自变量 估计系数 标准差 T检验 -0.485975 0.42948常数项 1 0.528579 劳动力投入 -0.125136** 0.08042 3.868508 0.804337*** 0.10118资本投入 7 6.38437 0.324700*** 0.06776土地资产量 8 4.57714 R2 0.971 430 F值 396.6932 注：***、**、*分别表示在 1% 、5%、10%的水平上显著。 2.3 土地资产变现法结果 表3的测算结果展示了土地资产变现值对社会经济发展的直接贡献度。省级层面：在2015年，除地处西部的陕西、云南和新疆之外，其他四个省份土地资产变现对其社会经济发展直接贡献率均大于7省份平均水平4.59%。同时可明显看出，土地出让所获得的土地出让金对北京市和江西省的经济发展有较大的直接贡献，这两个省份出让土地所获得的出让金对当地经济发展起着重要的支持作用；而对于陕西、云南和新疆三省份来说，土地资产变现对当地的社会经济发展直接贡献率相对较小，均不足3%，这三个省份地处我国西部，其土地出让面积和出让价格均较低，使得社会经济发展对土地出让的依赖程度相对较弱。土地资产对社会经济贡献度整体上呈现出东部最高、中部次之、西部最低的态势。 表 3 7个研究区域土地资产变现对当地社会经济发展的直接贡献（%） 北京 浙江 福建 江西 陕西 云南 新疆 9.66 4.82 4.94 6.43 2.32 2.18 1.79 城市层面：总体来看，2015年出让土地的土地资产流入社会经济发展部分相对较小，大部分城市土地变现对社会经济发展的贡献度集中在1%~4%之间（图1），但在某些地区仍发挥着重要作用。城市土地资产变现对社会经济发展的直接贡献率均不超过14%，平均贡献率较低为3.16%，九江市土地资产变现对社会经济发展的直接贡献度最高，为13.25%，怒江市最低仅为0.49%，高低相差27倍。其中高于平均水平的城市有24个，占到33.33%。具体而言：九江市、上饶市、北京市、厦门市、福州市等城市土地变现对社会经济发展的直接贡献度均7 引用信息：原载于《中国国土资源经济》2018年第9期第51-56页 达到了9%以上，而怒江、克拉玛依等城市土地变现对社会经济发展贡献则不足1%。究其原因，北京是我国政治经济文化中心，厦门、福州位于我国福建省，处于东部沿海地区，这些城市经济发达、交通便利、商品市场活跃，对于土地的需求量超过其供应量，使得土地价格上升，在土地出让面积一定的情况下，出让土地的土地资产量也会相应增加，进而提高了对社会经济的贡献程度。而不同城市对于土地资产变现对社会经济发展贡献较低的原因不同：云南省的怒江地区土地供需关系并不活跃，土地交易价格低和土地交易面积小，出让土地的土地资产量相对较低，当地的经济发展水平相对较低，经济发展主要依靠农业和旅游业，对出让土地的资金收益依赖程度相对较低；新疆维吾尔自治区的克拉玛依市属于石油资源型城市，其经济发展主要依靠石油，石油销售是其GDP主要来源，土地资产变现对社会经济发展贡献相对较小，这也就使得土地资产对当地社会经济发展影响相对很小。同时，土地一级市场为政府主导，受政策影响较大，当地政府应根据当地经济发展情况适当放宽或收紧土地供应，从而促进社会经济持续发展。 141210864200 5000 10000 15000 20000 25000经济发展水平（GDP亿元） 图 1 不同地级市土地资产变现对当地社会经济发展的直接贡献（%） 3 结论与讨论 3.1 结论 本文测算了北京、浙江、福建、江西、陕西、云南和新疆个省份的土地资产量，并通过柯布—道格拉斯生产函数法和土地变现法分别测算了样本区整体和不同城市之间的土地资产量对经济发展的贡献度，并比较两种方法分析得到如下结果： 8 土地出让经济发展贡献值引用信息：原载于《中国国土资源经济》2018年第9期第51-56页 （1）交易地价下测算的土地资产量在省级层面呈现区域分异的特点，呈现东、中、西部依次递减态势。其土地资产与地区发展水平、土地供求情况存在较大关系。 （2）从要素投入的贡献率来看，固定资产投资对社会经济增长的贡献度最高，其次为土地资本量要素，劳动力要素在社会经济发展中发挥的作用最低。土地资产投入仍然是我国当前社会经济发展的必要推动力。 （3）从土地资产对社会经济的直接贡献度来看，土地资产对社会经济的贡献程度大致呈现东部>中部>西部的态势。从不同城市来看，不同发展类型的城市对土地出让的依赖程度存在差异，土地资本对社会经济发展的影响同时受到土地面积和土地价格两种因素的制约。同时，政策对各地区土地出让市场影响较大，各地政府应加强土地出让的顶层设计，因地制宜，突出当地特色，积极引导资本参与，适时调整供地政策以保证社会经济的健康可持续发展。 3.2 讨论 土地资产是自然资源资产的重要组成部分，讨论如何以土地资产核算结果为核心来开展土地管理工作的研究日渐重要。在工业社会中，资本投入和技术进步可使土地要素投入对经济发展的约束减弱，土地要素对经济增长影响逐渐降低。然而对于现阶段的中国来说，土地资产对社会经济发展的贡献仍不能忽视，并且随着经济发展水平的不断提高，土地资产变现对社会经济发展的直接贡献逐渐增大。在经济发展初始阶段，由于土地资源的稀缺性，土地价格上升速率会超过经济的增长速率，也就是土地资产增加速率也相应的超过经济的增长速率，土地资产变现对经济发展的直接贡献迅速增加；随着社会经济的不断发展，土地资产变现对经济发展的直接贡献逐步趋于平稳，土地资本对社会经济的贡献度在长时间序列上应该呈现先增加后减少的特征。基于此，在以后的研究中应该从长时间序列上进行分析来验证此观点。另外，本文首次提出利用土地资产变现法来测算土地资产对社会经济发展的直接贡献度，仅对比分析了样本点之间的差异，关于土地资产对社会经济贡献度在全国范围内的合理区间并未进行深入探讨，这也将成为日后研究的重点。 参考文献 [1]徐志文,谢方.土地资源与城市经济增长：理论与经验分析[J].统计与信息论坛,2015,30(5)：44-49. 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