最近，网上都在传一些劲爆消息：
“天河金融城某知名楼盘，预售价6.9万每平，开发商打折卖1.2万！”
“首付20万买天河，旁边都是7-8万的豪宅！”
也有不少粉丝来问察叔，打三折就能上车天河，有这种好事？
于是，察叔迫不及待地去看了看究竟是什么情况！
据中介介绍，这视频中所谓的“知名楼盘”，其实就是广氮片区的天河智荟GOPARK。
项目东侧就是咱们的易简集团总部大厦，西侧是车陂北路。
易简集团总部大楼
交通方面，项目距离黄村站约900米、大观南站约580米，坐地铁出发，1站智慧城、3站金融城、5站琶洲、珠江新城，交通还算便利。
配套上，项目有自带商业，旁边还有侨鑫·ing未来印配建4.3万的购物中心。
项目1#、3#为平层公寓，总层高14-15层，层高3米，目前在售26-56一房至两房产品，赠送外阳台，精装交付，使用中海物业，预计明年6月交楼。
再看最重要的价格。
以26.3户型为例，单价1.5万/平，折后总价40万左右。
这么一看，项目单价本就是1字头。
“开放商降价，6.9万/平打折卖”只是中介的为了宣传而制造出来的噱头罢了。
中介费尽心机制造假消息，难道是因为这个盘很难卖？
察叔进一步询问销售，才知道，原来项目只有40年使用权，签的是租赁合同，并非购房合同，相当于买家是拥有了一套长租公寓。
26方40万起，40年租赁权，平均算下来，租金1000一个月，似乎还是挺让人心动的。
销售称，项目会一次跟买家签两份20年的租赁合同，而且相比有产权的公寓在转手时要交巨额税费，使用权公寓大概只用3000左右更名费。
真的这么香吗？
实际上，存在一定的风险。
这个项目一共涉及3家公司，分别是广州市沐陂置业有限公司、英汇投资集团有限公司、广州智慧中正商业运营公司。
作为租赁权公寓，意味着项目的土地以及房子，都是村里掌握所有权。
天河智荟的业主，即一房东，就是广州市沐陂置业有限公司（沐陂村）。
英汇投资集团是开发商，即二房东。
官网介绍，英汇投资集团有限公司前身为珠海飞天利投资有限公司，成立于2003年，房地产开发是支柱产业。
投资开发的房地产项目达10多个，包括珠海本地的金域华府、吉大旧村改造项目等。
资料显示，二房东有40年的代运营权，能分到40%的利润。
更关键的是，和跟买家们签协议的，是二房东委托的第3方公司，广州智慧中正商业运营公司。
为什么租个房子，要搞得这么复杂？
当然是开发商为了转移风险。
要知道，二房东只有使用权和代运营权，不拥有房子的所有权、抵押权，谁也不知道哪天村集体会想要收回物业。
在这种情况下，万一村集体想要收回物业，买家找二房东，而这时候二房东就能将锅甩给第三方公司。
所以兜兜转转，对于买家来说，买租赁权公寓，就像一场豪赌：
赌的是村集体方面不会收回土地。
若是收回，那么几十万租金，就可能打水漂了。
而且，依据广州市的官方文件《广州市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》的相关规定：
针对此类利用集体建设用地建设的租赁使用权公寓项目，只能用于租赁，不能买卖，最长租期不超过20年，预付租金不得超过12个月。
所以，这种通过一次性签订二份使用权合同进行销售的行为，是违规的。
由此看来，怪不得中介要捏造信息了，毕竟大多数客户得知真相后，都会抵触这类租赁权公寓，当然要能钓一个客户是一个。
项目周边有独立产权的商业公寓天健汇，二手价格约2.6万/平。
显然，有独立产权的公寓价格更高，天河智荟GOPARK被打出“1字头上车天河”的广告并不是没有原因的。
买公寓最重要的是看是否有独立产权，之后再考虑地段、配套。在购买租赁权公寓前，一定要考虑清楚利害。
而且，就算是最近楼市利好政策吹风多，不少开发商也大力推出降价优惠，但在寸土寸金的天河，“1字头上车”明显不可能。
毕竟，天河智谷目前在售的一手房，以天河壹品为例，均价也要8万每平。
而1字头连隔壁的有产权公寓都买不到，就更不可能买到住宅了。
更何况，若是天河真有6.8万/的楼盘降价到1字头来卖，楼市得水深火热到什么地步？
所以，买房还需谨慎分辨，了解风险。面对网上流传的信息，更重要的是亲自关注开发商的官方消息。
当然，也别忘了关注南方地产观察，关注察叔！
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