“行业阵痛的影响比预想中要长，目前还在持续当中。阵痛的压力对每个人而言都是相同的，各方都不容易，都在努力熬过去。但无论是否愿意或者是否接受，行业都将进入新的发展阶段。”$万科A(SZ000002)$ $房地产ETF(SH512200)$ $建筑指数(SZ399235)$#沪指失守3000点#
10月20日，万科董事会主席郁亮在业务交流会上对《中国经营报》等媒体记者如此表示。提及企业如何穿越周期，郁亮认为，“只有顺应时代改变的企业，才有可能穿越周期。对万科而言，与客户、城市同步发展，就有生意做。”在他看来，企业只有在产品和服务上像消费行业一样追求极致，才能满足客户需求。城市方面，业务向中心发展，把项目做复杂、做综合。当下，城市向外扩张的机会已经很少，越来越多的是城市内部空间结构的更新调整，因此，新项目的功能需要高度复合。
为适应上述行业环境特点，万科选择开发经营服务并重的战略。郁亮认为，这其中的难点首先是需要培养出“赚小钱、赚慢钱、赚辛苦钱”的能力，其次是商业模式能否实现闭环。
据郁亮透露，万科的商业、物流、租赁住房业务都在积极准备REITs，有信心取得突破。一旦完成REITs的环节打通，万科有望从开发商转变为不动产商。
今年计划交付28.9万套房
郁亮观察到，客户对产品的要求越来越极致，紧跟客户、城市同步发展，房企未来仍有很多发展机会。
业务交流会上，万科开发业务负责人张海亦表示，当前行业环境已发生较大变化，客户已成为最宝贵的资源。其进一步表示，客户消费关注的不仅是单一类目，而是从个人需求与兴趣出发，找到相似的圈层与生活方式。据张海观察，购房过程中，客户对总价更加敏感，对产品功能要求高，看重包括户型、室内装标、景观、配套设施、物业服务在内的综合体验。
张海表示，“万科要从‘单项冠军’成为‘全能高手’，80分才是及格线。”在当前的行业形势下，从投资研判到客户洞察、产品定位、操盘效率等环节需要一气呵成，不容有失。“艰难的时候，正是苦练基本功的时候，而苦练基本功，练的是核心。基本功就是业务和管理的基本动作，把基本功扎实练好，就能产生新的价值。”
据张海透露，截至9月底，万科已交付住宅近16万套，总面积2018.6万平方米，其中153个批次实现“交付即办证”。万科2023年全年计划交付28.9万套住宅，建筑面积共3637.3万平方米。也就是说，当前距离全年交付目标还有约13万套。
在张海看来，“混合开发”已经成为万科重要业务组成部分，核心是实现“宜居、宜业、宜商”。截至目前，万科全国在建大型综合住区项目超过40个，社区商业从基本生活配套设施延伸成为功能场景更加丰富多元的“小镇活力中心”。
万物云借助“蝶城”进入家装市场
除了开发经营业务，此次业务交流会上，万科集团联席总裁、物业事业集团首席合伙人朱保全也对万物云“蝶城战略”取得的进展作了相关披露。
朱保全表示，万物云“蝶城战略”进展顺利且效果显现，万科物业借助“蝶城”进入家装市场，“研选家”业务快速增长。对于行业前景，朱保全表示，物业服务企业正处于地产产业链和大消费服务行业的交汇点，需厘清自身定位且增强独立性，在居住消费服务领域布局高增长业务。朱保全预测，行业将出现“五化”趋势，即岗位物联网化、作业流程化与机械化、服务AI化以及管理报告数据化。
朱保全介绍称，随着“蝶城战略”进一步推进，上半年万物云“蝶城”数量从年初的584个增长到601个。截至6月底，万物云推进150个“蝶城”供应链改造，覆盖超过1000个住宅项目。
得益于“蝶城”带来的效率改善，具体业务也取得快速发展。以家装业务为例，朱保全介绍称，基于“蝶城”推出的“研选家”品牌在3公里服务半径内，为10年楼龄以上的老房子提供改造焕新家装服务。朱保全表示，“研选家”追求100%客户满意。目前，万物云已在63个“蝶城”内重点推动“研选家”业务。
半年报数据显示，万物云上半年营业收入160.2亿元，同比增长12.5%，净利润为10.5亿元，同比增长15.7%。
泊寓预计今年实现盈利
“长租公寓是不动产业务中最难赚钱的业务之一。”郁亮坦言称。
自涉足长租公寓业务以来，万科已走过约8年时间。在此次交流会上，万科泊寓总经理胡冬华表示，自今年6月起，泊寓已实现单月利润连续回正，9月份实现累计权益净利润回正，预计今年内将实现整体盈利。
半年报数据显示，泊寓上半年营收16.4亿元，同比增长10.6%，共运营管理租赁住房22.5万间，累计开业17.39万间，出租率达95.9%。
胡冬华表示，结合市场供应、客户需求、配套政策的变化，今年泊寓在三个方面取得突破，一是进一步完善产品线，在主流青年公寓的基础上，根据企业和城市人才的需求，推出宿舍类产品和家庭型公寓产品；二是重点发展企业客户租房服务市场，围绕多个重点企业客户实现从单城市到全国战略合作，同时坚持服务实体经济，深耕目标行业；三是根据客户流动性的特征，在全国范围内创新推出长短租结合业务模式。
胡冬华表示，近两年，全国保障性租赁住房建设持续深入，泊寓也积极参与了保障性租赁住房的建设与运营，与国资国企、资产管理机构广泛开展合作。截至目前，泊寓已在19个城市为8.3万间保障性租赁住房提供运营服务，在市场化运营机构中纳保数量位居第一。
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