11月21日，$融创中国(HK|01918)$发布公告称，就上海亚龙项目已与中国华融资产管理股份有限公司（简称“中国华融”）达成融资合作。根据协议，$中国华融(HK|02799)$将向该项目公司提供34.8亿元借款，期限不超过3年，款项将用于上海亚龙项目的开发建设。值得关注的是，本次融创获得的借款没有采取以往出让项目股权，日后回购的方式，而是提供连带担保责任后直接拿钱。
据公告显示，上海亚龙项目为融创与新湖中宝（600208）合作开发的项目，位于上海核心区域黄浦区，总建筑面积约43万平方米，住宅总可售面积约22.8万平方米。截至11月21日，融创及新湖中宝分别持有项目公司50%股权。公告表示，此次合作，将助力项目开发建设恢复正常、顺利入市。
这也是继11月20日宣布境外债务重组正式生效后，出险房企融创再迎利好消息，而此次是融创与中国华融的第二次融资合作。2022年12月，中国华融、以浦发银行牵头的6家银行（上海银行、上海农商行、交通银行、兴业银行、北京银行）组成的银团、中信信托等合作方一起对融创位于上海董家渡的巨无霸黄金项目注资120亿。其中，华融投放不高于85亿资金。在为融创集团保留核心资产的基础上，以“股+债”方式介入纾困，为联动银团继续发放拆迁贷款。推动解决董家渡旧改项目4400户居民、280户企业的拖欠拆迁款问题。
据了解，上海董家渡项目位于外滩金融聚集带核心区，项目总建筑面积约68.8万平方米，也是当时的地王项目。2022年12月，该项目未售部分对应货值超过500亿元，此前入市的一期产品为融创“壹号院”系高端型项目，该项目周边房价在20万/平方米以上。
而在董家渡项目上，融创的持股比例也从100%降至了10.3%,中信信托和芜湖华融资本创誉成为新晋股东，分别持股64.678%、25%。但融创还是操盘方，华融行使监管职能，并保留使用融创品牌，融创会在未来融资偿还后回购股权。退出时，AMC和银行的融资享有优先权，融创股权劣后并在融资全部偿还后回购股权。截至目前中国华融已累计驰援融创中国超百亿，创下出险房企融资规模之最。
在今年3月的境外债务重组说明会上，融创中国行政总裁汪孟德表示：“接下来公司不再低价处置核心资产，而是选择和和AMC积极合作。这样可以为优质项目引入启动资金，盘活资产。”
据了解，除了中国华融外，融创还与中国东方、中国长城资产、中国信达、陕西金融资产管理公司等多家金融资产管理公司（AMC）陆续开展合作，成功盘活了不少优质项目，包括上海外滩壹号院、武汉桃花源、西安曲江印、咸阳森屿岛等多个项目陆续盘活。规模超过240亿元，均为“AMC+银行”的融资模式创新。不得不说，融创的成功“减负“，AMC发挥着关键作用。
例如：2022年12月下旬东方资产与融创就武汉桃花源项目达成融资合作，融资规模33.11亿，将用于化解原有债务以及支持项目的整体开发建设。东方资产行使监管职能，并保留使用融创品牌，融创仍然是操盘方，并会在未来融资偿还后回购股权。陕西金资与融创就咸阳森屿城项目的融资合作也已完成，AMC行使监管职责，联合银团为项目注入新资金。纾困方式同上述两家AMC一样，陕西金资行使监管职能，并保留使用融创品牌，融创会在未来融资偿还后回购股权。
融创自2022年5月出险后，至今成功化债近900亿，并于次日再次受到AMC机构34.8亿元的借款驰援，仅用了500余天，成为行业内经营恢复进度较快的房企之一，也成为了房企自救的标杆，AMC的驰援确实是其“减负之路”重要的一环。
事实上，由于当前有部分出险房企规模较大，为了破解自身资金受限的问题，大型AMC也开始尝试通过联合国央企或信托、银团等，对身处险境的房企进行纾困，降低纾困难度，助力“保交楼”工作的开展。自2022年11月房地产“金融16条”推出后，AMC积极开展房企纾困行动，例如2023年以来，中国华融运用“债权+股权”“金融+产业”等特色金融工具箱，以重点房企的重点项目为突破口，通过风险隔离、重组纾困、资源整合、并购出清等方式，成功实施一批保交楼、稳民生项目，打造了可复制、可推广的纾困化险模式。
根据克而瑞监测，从2022年12月到2023年6月底，AMC介入的房企纾困有14宗，除了未披露金额的项目外，纾困资金超过484亿元，涉及房企包括中国恒大、融创中国、佳兆业、旭辉集团、中南建设及德信中国等出险房企。
按照纾困对象不同，AMC对房企的纾困可分为项目与企业两大方向：
在项目层面上：一般是由AMC出资，引入第三方代建企业来主导项目后续开发和运营，部分拥有开发能力较强的地产子公司的AMC也可将后续开发工作交予子公司进行。
在企业层面上：主要采用经典的债务重组方式，也会参与部分较小房企的破产重整。
而从上面梳理的表格中中来看，AMC通过房企集团层面介入纾困的案例并不多，更多的纾困还是集中在项目端，即便是集团层面的战略合作，最终目标仍然是项目纾困。
站在AMC的角度来看，AMC在当前纾困中主要是投入增量资金启动项目，后续更多是依靠盘活项目、滚动开发，进而从项目收回资金，最终还是为了追求项目收益最大化或者风险最小化。大多数AMC更重视地产项目层面的纾困，包括在地方政府引导下，专为优质项目提供支持的地方性纾困基金，以及AMC和代建企业合作，在全国范围内筛选纾困项目。
在行业并购重组盘活存量资产的过程中，AMC成为房地产纾困的一股重要力量。在政策激励之下，AMC或将继续加速介入房地产行业，成为加快风险出清的又一抓手，这对于出险房企来说，确实释放出了积极信号。
但要知道的是AMC介入的主要目的在于纾困，为出险房企量身定制纾困方案，保障出险房企存量项目正常运转，帮助其恢复造血功能，助力实现房地产行业风险出清和良性循环。即使在“保交楼”大势下，并不意味着所有出险房企都将得到有效的纾困。如若仅仅依托通过救项目来推动救企业，在市场修复乏力的情况下，以AMC有限的资源投入，难以从根本上缓解出险房企当下面临的资金压力。要想摆脱当下困境，大量的民营房企还是需要通过市场出清的方式进行重整。
（本文首发于，作者｜赵晨含）
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