#上广深大幅松绑楼市，北京也快了#
5月27日，上海发布9条房地产调整政策，简单理解就是，进一步放开了“限购”。消息一出，朋友圈的房产销售们便开始马不停蹄地出来整活，表示客户开始抓住政策风口上车。
其实，自4月底政治局会议定调以来，多地频发利好房地产的政策，我们给大家梳理了一下：
1、个人住房贷款政策调整：
全国首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%。
全国二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。
取消全国层面首套和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
2、个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点。
3、设立保障性住房再贷款：总额度为3000亿元，用于支持地方国有企业收购已建成未出售的商品房，用作保障性住房。
4、地方政策不完全列举：
武汉：宣布在当地仅有一套住房且正挂牌出售的家庭，办理新购一套个人商业性住房贷款时认定为首套住房。
南京：推出存量住房“以旧换新”试点活动，限额2000套。
杭州、西安：先后宣布全面取消住房限购。
广州：首套首付最低15%，取消贷款利率下限。
上海：出台九条新措施，优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、首套首付比例最低20%、首套利率3.5%等。
那么政策吸引的是哪些人？对市场的提振作用究竟多大？
政策吸引哪些人？
从全国和地方政策可以看出的共同点是，放开限购、降首付、降贷款利率，且相比之前的政策力度更大，体现出稳地产的“紧迫感”。利好政策对于工作不久的年轻人、刚需户、置换客以及外地想投资一线城市房产的人均有一定吸引力。
比如，西安放开二环内限购、杭州买房可落户……也会吸引周边一些2、3线城市的人在新一线城市买房置业。
再比如沪9条，主要影响了非上海户籍、单身人士和多孩家庭。记得2020年上海楼市大热，开盘摇号靠前的概率堪比中彩票，1、200套新房的认筹人数可以达到3、4000组。2021年开始，上海实行积分摇号，限制了很多单身、已婚有房、或者是刚工作的需求。而现在，非上海户籍社保缴纳年限从5年缩短为3年，外地户籍单身人士可买范围增加外环内“二手房”，离婚后住房套数不追溯，多孩家庭可增购一套等……均把之前的“痛点”给解决了。或许，会有一些非沪籍的单身人士因为刚需上车，还有一些刚工作不久的年轻人也会考虑？
对楼市提振作用大不大？
真实的市场反应或许可以从中介和售楼处窥见一二，就这次上海而言，中介撤销调休，抢占新政发布的24小时黄金时间，抓紧成交；不打烊的售楼处又回来了，且多个售楼处回收折扣；对于本来就想卖房的房东来说，着急出售的不再压低价格，而是上调报价；本来就不着急卖的干脆先不卖了；有一部分刚需和置换客会考虑再等等，或者捡漏……
再看这次西安，去年九月西安二环外已经不限购了，二环内基本都是老房子，这次全面解除限购后，或许对土著老说吸引力不大，主要是看周边的购买力反应如何。
而杭州的房价在长三角仅次于上海，杭州房子的购买力主要是浙江省其他地级市带着投资意愿的居民，还有到杭州工作“新杭州人”。杭州的限购政策放开后，有钱就可以买。但杭州靠近上海，上海政策放开后，这部分有投资意愿的人会不会把目光投向超一线可以等待一下后续市场反应……
综合来看，各地情况不同、不同客户诉求不一样，大家在购房、置换上仍然比较谨慎。
房地产板块又行了？
4月以来，在政策回暖下，房地产板块也迎来了阶段性修复，Wind数据显示，近一个月房地产（申万）指数上涨超13.56%，居申万31个一级行业指数之首。
地产行情怎么走我们可以从长周期和短周期视角分别看。
从长周期来看，2021年下半年以来，地产政策调控、信贷环境收紧，房企的信用问题更是影响购房者信心，房子的金融属性已经逐步褪去，“房住不炒”深入人心。同时，经济增速较缓慢，居民未来收入预期较低，加杠杆的意愿和空间被压制，地产的供需关系产生了变化。
从短周期视角看，政策会影响地产短周期的波动。自2022年地产政策“三支箭”齐发后，2023年下半年开始地方陆续出台“认房不认贷”，前段时间，杭州、西安等地又全面取消限购，全国多地陆续开始降首付比例、降房贷利率、调整普宅标准等等，在政策宽松下，房地产市场有望恢复健康水平。
历史上，地产股价拐点领先于地产销售拐点。随着利好政策频出，地产板块或迎来价值重估的机会。
或可以关注地产链相关产品家电ETF（561120）及其联接基金（A类：017226，C类：017227）、建材ETF（516750）进行布局。
风险提示：产品风险等级均为R4中高风险。请投资者关注指数基金投资风险，包括但不限于标的指数回报与股票市场平均回报偏离、标的指数波动、跟踪误差控制未达约定目标、指数编制机构停止服务、成份股停牌等特有风险。
$家电ETF(SH561120)$
$格力电器(SZ000651)$
$三花智控(SZ002050)$
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