长租公寓、保障性租赁住房不仅能解决城市中心新青年的职住矛盾，也能让空置的办公楼、商场重焕生机
近两年，随着经济进入周期性调整和房地产市场的全面调控，全国各类存量资产不断增加。
1月9日，世邦魏理仕发布的《2023年北京房地产市场回顾与2024年展望》显示，北京写字楼租赁市场的整体空置率为2009年末以来最高值。
中国不动产市场已从增量时代迈入存量时代，一二线城市，大量核心地段的办公楼、商场物业，及城市周边的产业园区亟待盘活。6月7日，自如资管总经理孟月在与北京科技园建设（集团）股份有限公司（下称北科建集团）副总经理李大勇的内部会中谈到。
北科建集团是1999年北京市政府为落实《国务院关于建设中关村科技园区有关问题的批复》精神而设立的市属国有企业，并成功开发建设了中关村核心的“一区三园”。2024年3月，自如与北科建成立了项目合资公司，主要用于盘活存量资产，打造长租公寓、保租房等产品。
孟月认为，目前城市商圈人口总量、人口结构、产业都发生变化，在这种背景下，提升城市核心地段的存量物业价值的有效办法是将这些非居住型物业改成长租公寓或者是保障性租赁住房，结合周围人群的消费习惯，配套相应商业服务业态，让物业供给和其周边的消费需求形成有效匹配。
城市商圈的数智化精准研判是“非改居”的核心竞争力
自如和北科建在做的事简单来说就是把非居住性质的物业（写字楼、商场、产业园区等），改造成符合监管要求的居住型物业，即“非改居”。目前，非改居的大多数落地项目为长租公寓和保障性租赁住房。
孟月认为，将存量物业改建为长租公寓或保租房的建设是城市更新中重要的一环。北京、上海等城市的部分商办物业已出现闲置低效、承租需求不足的情况，如果物业更新改造时，仍继续以商业、办公业态推向市场，将会面临较大的挑战。
线下商业业态受到需求不足、电商快速发展的影响，其物业必须重新转型提效。办公物业也是如此，近年来有更多的企业选择线上会议或居家办公，节约成本的同时也不影响工作效率，这必然会导致企业对办公楼的租赁需求降低。
另一方面，城市新青年苦于居住环境品质不足、工作和居住地点相距太远等问题的困扰。
以北京东三环国贸为例，在此就业的年轻人大都住在五环外的通州，通勤时间超过一小时。东三环作为成熟商圈，住宅、商场、酒店及写字楼林立，但给年青人在此租住的可选空间很少，且价格普遍偏高。
孟月认为，在国贸的这类商圈，通过自如对商圈租赁市场的研判，将合适的存量物业改造成长租公寓，可以有效地盘活资产现金流，提升资产价值，同时解决部分新青年的安居需求。
市场上供需结构错配的矛盾一直存在，供给侧设施设备陈旧落后的物业并不鲜见，与之相对的却是新青年们日趋品质化、多元化的租住需求。新青年是城市非常有活力的新鲜血液，城市需要不断引进年轻人带动城市发展，保障性住房和长租公寓的供给在其中起到非常重要的作用。北科建集团副总经理李大勇谈到。
目前，市场上不缺资产，但是缺少好资产。
这对长租公寓运营商提出了更高的要求，如果能力不济，盘活后的物业就会变成另外一种形式的存量资产。
“并非所有物业都适合做长租公寓，同时，适改的物业我们也提供多种模式进行匹配。”孟月谈到，自如资管会根据物业的特点，基于十年甚至更运营周期对物业进行产品定位，根据业主的需求，匹配联营的整栋增益模式或收购物业资产进行改造提升。
据悉，为降低风险，提升运营效率。在选择项目的初期，自如资管的前端团队都会从物业所处商圈的租赁市场供给情况和特点、商圈租赁客户的来源和需求细分、商圈存量在营租赁市场当下及跨周期经营表现三个维度进行深入研判。
这三点对于长租公寓赛道的选手来说，总结起来都没难度，但要想真的有数可依，却不容易。
海量的数据智能分析需要业务规模化，流程标准化及系统线上化。为了积累以上能力自如用了13年。
孟月强调，传统房企及长租机构大多为点状发展，尤其在北京、上海等重点10个城市，但自如是网状发展。以北京和上海为例，自如已经进入数千个商圈，每个商圈自如都在进行长期的经营。
自如资管的数智化平台将上述通过租赁服务积累的业务数据进行分析，为提高运营效率、降低投资风险赋能。
自如系统能在第一时间将目标片区与周边长租业态的对比，针对项目所在城市、商圈、周边市场情况、坪效经营等关键信息进行分析，综合判定项目的投资价值和投资风险。
除此之外，自如的数智化平台还可以清晰的判断商圈内的客群画像，从而设计出用户满意的业态、产品，并制定能打动租户的，合理的租金范围。
早在2022年，自如的大数据平台和技术就应用在了集中式公寓的投资和运营管理上。
这一年，自如资管在上海杨浦落地了第一个整栋的社区改造项目——上海杨浦晖盛自如寓。该项目位于杨浦区包头路，原址是一个约5000平方米的老旧商场。
图1，图2:上海杨浦晖盛自如寓改造前后对比图。
图片来源：自如资管
2022年之前，该商场已破败不堪，周边全是老公房，基本没有年轻人愿意来这里。但其实，能让这座商场焕发生机的人群就在几公里外。
孟月介绍，通过后台数据分析，自如资管团队发现，商场周边有大量类似抖音、B站这样的互联网企业，这些企业又都是自如的会员。
他介绍，自如曾在北京服务过此类互联网企业，可以精准判断客源、客户需求，客户承受租金水平。所以，针对数据分析和调研，自如资管团队与投资方一起对整栋物业进行了改造升级，一层配了商业，上面四层做了150间公寓产品。
这种产品不仅满足年轻人的居住通勤半径、支付能力，也能够帮助他们解决长短期的居住需求。
图3，改造后的上海杨浦晖盛自如公区。
图片来源：自如资管
图4，改造后的上海杨浦晖盛自如寓房间。
图片来源：自如资管
不仅如此，在改造的过程中，自如的大数据平台还会给产品定位提供强有力支撑。如在此区域内改造成30平米的一室一厅，还是两室一厅，每个空间有什么特点能吸引年轻人等。
同时，自如还在自已的APP上为项目打广告推送给潜在客户，也推出了24小时云端服务，如线上带看，视频看房、VR看房等，提升了项目的出租率和用户看房效率。
这意味着，就算年青人毫无准备深夜飞上海，也能在线上办理手续，下了飞机找到一个不错的落脚地方。
据悉，项目定价在3990-7400元/间/月，于2023年 10月入市后，6个月内就实现了100%的出租率。
联姻北科建，优势互补
2024年1月，自如资管与北科建集团共同合作的首个集中式长租公寓项目北科建·自如寓（市光路店）已经动工。该项目位于上海市杨浦区世界路201号海尚世界智慧天地C栋。项目距医院800米，距复旦大学商圈3公里，离地铁线10号线1.8公里。
该项目原为园区内的办公楼，改造后会变成一幢白领公寓，拥有128间房。据悉，目前项目已完成纳保成为保租房，预计将于2024年9月开业。
李大勇认为，第一个和自如合作的项目虽然规模不大，但从保租房发展视角来看，在追求满足青年人稳定居住诉求的同时，更多的要看项目质地是否合适。作为北京市国企，未来北科建集团和自如重点会在北京发力，围绕科技创新、城市发展，包括北京副中心的建设，会做更多项目探索。预计今年双方将有保租房项目在北京落地。
孟月认为，长租公寓、保租房可以作为连接器，在存量市场寻找商业机会和客群，推动供需两端高效匹配，加速存量资产盘活，更好地做好业务经营和拓展。但要盘活这些资产，只有技术还不够，仍需要大量的资金。
虽然，险资早就进入了保租房和长租公寓领域，但其会倾向有更成熟稳定现金流的资产，而自如要解决的是更前端的问题，即盘活一个不良的、低效的楼宇。
这也是为什么自如选择和北科建集团合作的原因。北科建集团作为北京市属国有企业，不仅资金实力雄厚，长期在不动产领域进行投资，还拥有丰富的科技园区开发管理及运营经验。
“这是苦活累活，前期愿意参与且有能力的机构并不多。自如需要与有投资能力、产业整合能力的机构强强联手，一起去前期做真正有耐心的探索和尝试。”孟月谈到。
李大勇则表示，从目前的经济发展来看，商业物业未来的价值是不稳定的，但是居住的功能及对居住品质的要求是刚需。
北科建集团和自如的合作是互助双赢。北科建集团多年来一直在做科技园区的开发运营，服务科技创新。现在，城市的核心地段聚集了更多的新青年，他们是科技创新的驱动力。为他们提供好的居住环境，北科建集团不仅创新了产品，也履行了作为国企的社会责任。
他认为，北科建集团选择自如主要考虑三点，一是多年来自如在居住服务领域内的口碑；二是自如系统是透明的，如房源透明，服务透明，这更能吸引城市新青年，也更让投资人和合作伙伴放心；三是自如在大数据分析上的积累，让其运营管理系统更成熟，出租率更高，投资风险更加可控。
据悉，合作初期北科建集团对自如资管的后台分析数据做了多种测试。如通过传统的市场调研，第三方机构咨询及北科建集团自己的数据分析系统，多种方法验证下，李大勇团队发现自如的数据分析结果与他们的基本吻合。“可以说，他们的数据颗粒度更细。如商圈内的客群分布、职业分布、年龄结构、性别结构、行业结构及各物业的交通距离等。”
孟月坦言，数据的积累和技术的投入，都需要时间和成本，而自如从公司成立开始，底层设计定位就是做一家科技服务性公司。目前，自如资管的管理系统和大数据分析技术全是团队自研，并无外包。
但长租公寓的运营本来就是微利可持续的行业。自如资管也是背后有集团十多年来规模化的运营能力和收入做底气才能走到现在。
图5，自如资管产品线。
现在，自如资管在管200多个整栋的集中式公寓，只要在资管系统中输入任一项目的名字，系统就能立刻生成该项目详尽的资产管理报告。
据悉，报告会展示商圈、楼盘情况，周边物业经营、竞争情况，及整个项目的历史周期的表现，如租期管理，到期风险，库存管理，员工人数，工作表现、人效、评效等指标。
孟月认为，资管系统提高了自如资管团队和投资人、合作伙伴、雇主（资产持有方）的沟通效率，也让团队更及时、精准的了解市场、商圈及自身项目运营的情况，并针对市场波动做敏捷的管理和决策。
2023年下半年以来，深圳、上海等城市都陆续发布了非居住存量房屋改建保障性租赁住房的相关意见。同时，纳保的保租房在经营贷、税收等方面，国家都给了更多的优惠政策。
未来，保租房、长租公寓会成为化解存量房困局的重要抓手，但是，如何高质量运营这些项目，让其不变成下一批存量资产，仍是参与各方需要研究的重要课题。
来源：财经杂志
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