如何对股票进行估值一直是让投资者头疼的难题。不同行业、不同股票具有不同的商业模式，有的需要借助杠杆，有的长期没有现金流，有的账上一堆现金，在不同背景下仅仅依靠PE或者PB去判断估值高低显然是不合理的。而EV/FCF估值法则将负债、现金流、在手现金很好地结合在一起，让不同行业的股票能处在同一体系进行估值的评估。
EV/FCF 是 "Enterprise Value to Free Cash Flow" 的缩写，即企业价值与自由现金流的比率。
企业价值（EV）是公司的市场价值，包括了债务、现金、少数股东权益和优先股，而自由现金流（FCF）是公司在支付了运营成本和资本支出后剩余的现金流量。
企业价值（EV）的计算公式为：EV=市值+总债务+少数股东权益-现金及现金等价物
自由现金流（FCF）的计算公式为：FCF= 营业现金流-资本支出
当然，EV/FCF估值法只是作为投资选股中的定量分析，不可避免存在它的局限性。
1、它是一种静态估值法，只能根据过去一年的情况进行评估，而没有考虑未来的趋势。比如用EV/FCF估值法评估物业股会发现普遍严重低估，因为大部分投资者判断物业股当前的自由现金流不可持续；
2、EV/FCF比率低说明该公司具备赚取自由现金流的强大能力，但未考虑公司大股东/管理层的品行以及派息意愿，故通过EV/FCF估值法选股后仍需进行定性分析。
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2024年7月12日周报：略
本周大幅加仓物业股，持仓行业占比上已经占据第一位置。
首先是情绪面上，还看好物业股的投资者已经极为罕见，随着大金链子对金科服务的大甩卖，金科服务创历史新低，个人认为情绪面上物业股已经见底。本周加的碧服与金服都有不错的盈利。
其次根据上面EV/FCF估值法，三只物业股位列前三低估，当然这是静态估值，但个人认为只需要想清楚三个问题。
1、核心利润/自由现金流是否持续？
2、地产公司是否挪用物业账上现金？
3、股东回报的意愿是否强烈？
以金科服务为例进行回答——
1、参考业绩会上给的指引：可循环利润4.5亿，与2023年年报的经营性净现金流基本一致，资本开支忽略不计。目前金服的策略是聚焦优质物业与西南区域，退出不赚钱的物业，策略上并无不妥。长期看不了这么远，但3年时间还是有机会稳住4.5亿核心利润，个人可以接受小幅下降，毕竟当前EV/FCF连1倍都不到；
2、博裕资本已取代金科集团成为第一大股东，故金科服务完全不用担心地产公司挪用物业账上现金这个问题。对碧服、融服有担心的都可以考虑金服。
3、博裕介入金服的价格非常高，目前是大幅亏损，应该没有哪个外部投资者比博裕亏得多，博裕作为财务投资者进而成为大股东后，应该更加懂得如何进行股东回报及股东利益最大化。
2023年总共回购约2900万股，回购比例4.6%；2024年继续回购，具体数量及比例不细算了。
$碧桂园服务(HK|06098)$$金科服务(HK|09666)$$融创服务(HK|01516)$
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