主要发现：
金丝雀码头经历了从商业区到文化胜地的转变，不仅吸引着居民，也吸引着很多游客。该地区的风格和设施是中国买家和房地产投资者的理想选择。
中国买家正在从以房产投资者为主转变为以自住者为主，而金丝雀码头正是催生这种转变的社区。
金丝雀码头的设施、地理位置、安全性和良好的交通网络是最吸引中国买家的特点。生活便利是金丝雀码头的关键词，在这里从工作、社交到购物，一切都近在咫尺。
由于金丝雀码头的住宅楼宇一般是现代化的高层建筑，这类建筑风格与中国（包括香港）投资者习惯的开发项目相似，会令这类投资者有家的感觉。配套设施和绿化都在步行范围之内，这也是另一个吸引投资者的关键因素。
由于金丝雀码头对中国房地产投资者的多种吸引力，这里的华人社区日益壮大，这本身也是吸引中国投资者考虑该地区的一个因素。
金丝雀码头不仅在物业和基础设施方面持续发展，而且它也不断地吸引着多元化的商业入驻。随着科技和生命科学公司的进驻，该地区有望继续发展创新以及保持未来的持续增长。
对于中国家庭来说，教育仍然是房产投资的主要驱动因素。金丝雀码头优越的地理位置是其中一个重要因素，此外，它也已成为寻求更奢华生活方式的留学生的目的地。
金丝雀码头正在进行的项目包括投资发展绿化空间，改善水道和自然环境。此外，金丝雀码头众多的品牌专卖店，以及对文化设施的进一步投资似乎也将为伦敦这个充满活力的社区吸引到更多的买家。
金丝雀码头在过去 10 年中经历了从金融中心到集工作、生活和娱乐为一体充满活力的生活方式目的地的演变。不断发展的金丝雀码头不仅重塑了自己的商业形象，还促进了增长和创新，同时也是一个极具吸引力的居住地。这也难怪中国买家像其他国际投资者一样，对金丝雀码头青睐有加。
根据金丝雀码头集团（Canary Wharf Group，CWG）的最新数据，该集团拥有并管理着私人的金丝雀码头项目，其游客数量创下了历史新高；2023 年期间有 6,720 万人次到访，比 2022 年增长了 25%。金丝雀码头集团的零售、休闲和酒店业继续保持强劲的增长势头，租住率达到 97%，销售额创历史新高。目前已建成 2,200 个住宅单位，另有 2,000 个住宅单位正在建设中。集团内有 320 多家零售商和 70 多家咖啡馆、酒吧和餐馆，而且这些数字还在不断增长，为当地居民、游客和职业人士提供了越来越多的资源。
自 2020 年以来，金丝雀码头集团重点关注三个关键领域，旨在为在金丝雀码头工作和旅游的人们提供更好的体验。首先，集团通过绿化园区、使用5 公里长的木板步道以及与伊甸园项目合作（见问题四），改善了自然环境。其次，增加更多设施，包括英国最快的电动卡丁车（go-karts）、船舶（GoBoats）和开放式水域游泳，以及 Fairgame、FlipOut 和 Padium 等室内运动项目。第三，作为对现有办公和零售设施的补充，集团正在吸引新的产业，包括世界领先的健康和生命科学中心、英国药品和保健品管理局（MHRA）和英国国家医疗服务体系（NHS） 转型项目、初创科技企业，以及 40,000 平方英尺的灵活实验室空间。
根据TB 会计师集团（TB Accountants Group）的一项研究表明，以上所有这些举措都将大大提高该地区房地产的价值。目前，金丝雀码头区有 3,500 多名居民，而方圆一英里内有多达 15万居民，根据目前的建设计划，这一数字有望翻番。但与此同时，需求的激增意味着房产投资者将从高转售价值和可观的租金回报中获益。
为了进一步探索金丝雀码头成为中国投资者和购房者置业热点的原因，漫一传播咨询公司（11K Consulting）与 金丝雀码头集团联合撰写了最新的研究文章，邀请10 位在房地产开发、金融服务、法律、教育和财富管理领域享有盛誉的业内专家的见解和观点。
问题一：近年来，您认为金丝雀码头房地产市场发生了哪些重要变化？您是否注意到有中国买家在该地区购买房产？
金丝雀码头已经从最初的纯商业区转变为一个集生活、工作和娱乐为一体的充满活力的地区。金丝雀码头顺应时代发展，随着新兴工作模式而演变，这也确保了其未来的繁荣——正如专家所言，这里拥有令人振奋的前景。
“金丝雀码头的房地产市场在2015年经历了巨大的变革，在此之前，我们在当地推出了住宅物业”，金丝雀码头集团住宅销售总监Melanie Conway解释道，“当中包括三栋私人住宅楼——公园道10号（10 Park Drive）、公园道一号（One Park Drive）和哈博德广场8号（8 Harbord Square）。它们的独特性确保了其广泛的吸引力。”
Conway继续说道：“在这些开发项目中，公园道一号尤其受到包括中国买家在内的所有国际自住买家的欢迎。我们的标志性住宅楼由获奖建筑师赫尔佐格和德梅隆建筑事务所（Herzog & de Meuron）设计，他们也是北京标志性建筑鸟巢体育场的幕后建筑师。公园道一号是赫尔佐格和德梅隆在英国唯一的住宅销售项目，因此十分稀缺且独特。”
Ronald Fletcher Baker LLP商业诉讼和国际仲裁合伙人Jonathan Chan补充说，中国买家正从主要的投资买家转变为自住买家，这一现象意义重大。“近来，我们看到越来越多的中国买家由于搬迁至英国而购买房产，使用融资或贷款机制进行购买的情况也有所增加。 虽然中国买家在期房市场上仍然非常活跃，但由于购房的基本目的和/或融资结构发生了变化，我们注意到买家在决策过程中需要更多的时间。”
几位专家指出了金丝雀码头基础设施的改善增加了该区吸引力。金丝雀码头本来就有相对完善的地铁、轻轨、河轮服务和良好的道路连接，现在又进一步受益于伊丽莎白线。必臻会计师事务所（Blick Rothenberg）税务合伙人兼中国业务部主管曹锦玥解释说：“越来越多的中国买家在金丝雀码头购买住宅和商业地产。主要的变化是人们对金丝雀码头的看法开始略有不同——几十年前，该地区主要被认为是摩天写字楼集中的中心，而不是一个社区。然而，在过去的三到五年里，这里的社区感更强了，伊丽莎白线车站的开通也进一步促进了这一点。”
恒可富（Hawksford）亚洲中介业务主管Winnie Seow Mei对此表示赞同：“金丝雀码头拥有三百多家商店、咖啡馆、酒吧和餐馆，活动丰富多彩，已成为年轻专业人士和伦敦人社交的流行场所。在全球金融危机期间，香港和中国大陆对伦敦市中心黄金地段豪宅的投资激增。金丝雀码头附近新建的一居室和两居室出租投资公寓价格高达200万英镑，深受这些买家的欢迎。大型企业和房地产开发商也在投资金丝雀码头的商业地产。”
问题二：在您看来，与伦敦其他住宅区相比，金丝雀码头在住宅开发方面为中国买家和投资者提供了哪些独特的机会或优势？
金丝雀码头四通八达的交通网络是众多受访的专家公认的首选优势。不仅可以轻松游遍伦敦，还可以快速到达国际机场——从伦敦金融城到达金丝雀码头仅需15分钟，而到希思罗机场办理登机手续也只需45分钟——这无疑是一个巨大的优势。不过，正如金丝雀码头集团住宅销售总监Melanie Conway所解释的那样，金丝雀码头是一个私人地带，这赋予了它独特的优势。
“作为项目的业主，我们不仅可以提供切实的实际利益，比如我们自己的24小时安保团队，”Conway说道，“而且我们还可以策划这里的一切活动。我们拥有令人惊艳的餐饮场所，一系列酒吧、咖啡馆和餐馆，如Roe、Dishoom、Feels Like June、Gaucho和ROKA，还有新开的天天亚洲超市。除了许多宁静的绿色公园、花园和沿水的蓝色空间外，我们还提供丰富的公共艺术、活动和社区活动，包括著名的冬季灯光节和夏季的体育节目和电影放映。无论是学生、家庭还是情侣，只要想成为这个热闹社区的一员，每个人都能在这里找到属于自己的乐趣。”
罗素学院（Russell Academy）执行董事吴宇辉表示认同。他说道：“金丝雀码头的安全和交通是伦敦其他地区无法比拟的。由于这里的大部分房产都是新建公寓，因此安全措施落实得很好，而且该地区的监控摄像密度很高。此外，附近的城市区和斯特拉特福（Stratford）区随着新的大学校园的建立，对中国投资者来说更具吸引力，尤其是在伊丽莎白线开通之后。”
对中国投资者来说，水滨房产具有强大的吸引力，而金丝雀码头有大量这样的房产。吸引他们的还有建筑本身的性质。
新宏睿全球投资（New Horizon Global Advisory）董事总经理夏宇宸表示：“金丝雀码头是一个现代化的金融中心，拥有尖端的住宅开发项目，提供所有最新的便利设施和技术。这与许多追求现代生活空间的中国买家的偏好不谋而合。此外，金融中心的地位还能提供专业机会或人脉关系，而这些在伦敦其他地区可能并不容易获得。此外，伦敦的基础设施也在不断发展，使其成为一个充满活力的投资地。”
Azets董事Terence Tan解释说，现代建筑既符合中国买家的审美品位，也符合他们的价值观。他表示：“金丝雀码头的开发项目都是新建的高端公寓，布局现代，住户设施齐全。此外，为了达到最新的可持续发展标准，这些公寓的能源效率普遍较高。所有这些因素都符合中国购房者的预期，他们年轻、富裕、有抱负且环保意识极强。”
问题三：在考虑金丝雀码头和伦敦其他地区的房产时，影响中国买家和投资者的偏好和决策过程的关键因素是什么？
谈到中国人在伦敦的房地产投资，有许多关键因素不断被提及：交通、社区、安全、便利和教育。金丝雀码头在所有这些方面都获得了很高的评价，即使它在某些方面可能不具备最优条件，也能通过便捷的交通快速到达其他区域。此外，这里的变化速度很快，新资源不断涌现，进一步提升了其吸引力。
金丝雀码头集团住宅销售总监Melanie Conway解释道：“一个关键因素是我们的基础设施，特别是在交通方面，它确保了与伦敦内外各地的便捷联系。伦敦大学学院和桑德兰大学的校区都位于该地区，为寻求子女接受优质教育的家庭提供了便利。”
“科技和生命科学公司的生态系统不断涌现，这无疑也增加了金丝雀码头的吸引力。金丝雀码头是一个新兴的创新和未来增长区域。此外，社区对我们来说也很重要，投资者的动机不仅仅是经济回报，他们认为这是对不断发展的生活方式和社区的投资。”
“中国买家优先考虑的正是这种生活方式，尤其是在金丝雀码头等地购房时。”橡洋资本（Oakcean Capital）客户总监Vincent Li表示，“交通便利是关键——这不仅仅指步行到商店或到其他地区的交通距离，还包括到工作地点的交通距离。年轻的亚洲客户往往有一个‘xx分钟生活圈’，因此他们可以在离家xx分钟的范围内获得所需的一切——工作、社交和购物。与此相适应，他们会寻找健身房或游泳池等能够让他们拥有更好生活品质的物业设施，而无需通勤太远。”
正如欧盛泰德财富（Oceantide Wealth）创始人兼董事总经理Jenny Dong所言，教育一直以来都是中国买家购买房产的驱动力，现在依然如此。她表示：“根据英国高等教育统计局（HESA）的数据，截至2022年1月，约有12万多名中国学生在英国高等教育机构就读。考虑到高昂的租金，中国投资者通常会在拥有著名教育机构的地区购置房产，为留学子女提供住宿。进入名校就读将继续推动投资决策，确保在全球市场上的竞争优势。教育仍然是中国人在伦敦置业的重要因素。”
Lawrence Stephens Ltd亚太区负责人周文玺对此表示赞同。她说：“对于一部分中国投资者来说，尤其是那些希望保护代际财富的父母，长期资产保值和子女教育前景等独特因素在他们的购房决策中起着至关重要的作用。金丝雀码头已迅速成为品味奢华的留学生的天堂，也是伦敦最受中国买家追捧的地段之一。”
然而，与上述所有因素相辅相成的是对投资潜力的基本兴趣——这将始终对中国人的购买决策产生影响。正如恒可富亚洲中介机构主管Winnie Seow Mei所说：“最近的秋季预算公布了英国政府通过建立12个投资区来复制金丝雀码头成功经验的计划。这凸显了政府对金丝雀码头作为一个成功投资区的认可，并强调了政府对进一步发展的承诺。这意味着金丝雀码头的房产具有相当大的升值潜力，这对这些投资者来说至关重要。”
问题四：您认为金丝雀码头在过去几年中发生了哪些变化？展望未来，您认为有哪些潜在趋势可以在未来 12 个月内进一步增强金丝雀码头对中国买家和投资者的吸引力？
金丝雀码头曾经只是一个银行和商业区，如今已完全焕然一新，拥有一个蓬勃发展的社区，在享受工作空间的同时，还能享受音乐、艺术、文化和夜生活。各行各业的人们都来这里享受绿地和河滨，进行社交、购物和外出就餐。我们的专家一致认为，随着这一趋势的进一步发展，金丝雀码头只会越来越吸引那些希望在此生活和工作的中国买家。
金丝雀码头集团住宅销售总监Melanie Conway说：“金丝雀码头经历了非凡的转型和演变，已成为一个成熟而繁荣的社区中心。现在，这里应有尽有——我们拥有商业元素、购物中心、酒吧和餐馆，还有非凡的蓝色和绿色的公共空间，其核心理念是可持续发展。我们正在与位于康沃尔郡的慈善机构和社会企业伊甸园项目（Eden Project）合作，在整个项目打造一条蓝色和绿色的主干道。这将增加现有的16.5英亩绿地，并激活我们的水路，使我们的客人和居民受益。”
Conway继续说道：“今年秋天，我们将启动中部码头（Middle Dock）的重大开发项目，这将是其中重要的一部分。位于庄园中央的这片水域将被改造成充满活力的水岸空间、浮动生态岛、新海洋栖息地和独特的表演空间，供所有人享用。游客和居民还可以在这里游泳、划船和划皮艇。可持续发展对金丝雀码头来说非常重要，事实上，自2012年以来，我们一直使用100%的可再生能源电力。2023年，我们宣布签订购电协议，预先购买我们使用的70%以上的电力。”
新宏睿投资管理董事总经理夏宇宸认为，正是此类令人兴奋的开发项目将有助于确保中国未来在金丝雀码头的投资。他表示：“金丝雀码头的居住环境和文化氛围日益浓厚，艺术、娱乐和餐饮项目不断增加，满足了不同人群的需求。展望未来，我预计目前正在开发的各种房地产项目的竣工将进一步增强其吸引力。对于中国买家来说，在未来12个月内，对当地基础设施和商业发展的持续投资可能会使金丝雀码头更具吸引力。该地区的持续发展和社区设施的加强将巩固其作为国际投资者理想之地的地位。”
罗素学院执行董事吴宇辉补充道：“随着附近新大学校园的建设，拥有更多的中小学资源将使该地区更适合有工作的家庭。伊丽莎白线的开通才是金丝雀码头最大的变化，它使金丝雀码头成为东伦敦的中心。现在从伍尔维奇、贝克顿和皇家码头等地区到达金丝雀码头所需的时间更短了。这使得东伦敦郊区的人口更多地集中到金丝雀码头工作。因此，这里对办公和商业设施的需求可能会更高。此外，由于交通便利，金丝雀码头的整个商业范围将继续扩大，从而增加该地区的投资机会。”
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