REITs有招：关于REITs指数发展，有哪些建议？_财富号

在前期的文章里，我们系统地梳理了海外其他国家和地区资本市场的REITs指数发展情况及其海外REITs指数基金的发展情况，并介绍了目前我国REITs指数发展情况，对REITs指数化投资进行了分析研判，并分析了REITs指数产品对REITs市场建设的重要意义。

随着公募REITs市场发展壮大，发行只数越来越多，行业和资产类别越来越广，投资者参与的广度和深度越来越大，各项配套政策越发成熟，相信REITs指数产品也将随之推出并且逐步发展壮大。就当前阶段我国公募REITs指数及产品发展情况，我们提出如下建议。

建议发行更多全市场指数，后续围绕优选指数发行相关产品

当前我国针对REITs基金市场仅有两只全市场指数可作为参考。除上市时长和流动性要求外，这些指数没有设置其他更多的准入限制。而考虑到当前我国REITs基金上市标准较为严格，即发行审核和上市环节在一定程度上保障了资产质量，因此在初期发展REITs指数产品时，建议可以直接以中证REITs指数等全市场指数作为标的。

此外，当前中证REIT指数有实时行情，可考虑发行REITs ETF产品。随着REITs市场不断扩容，更多标的进入市场，更多聚焦细分领域（如行业、市值、投资领域、财务状况等）的差异化指数将出现，届时可优选推出具有行业共性、聚焦财务稳健、现金流稳定等条件的REITs指数发行精选指数产品。

待REITs ETF推出后发行对应的联接基金

据了解，随着我国公募REITs流通市值逐步增加，制度建设逐步完善、商业模式逐渐清晰，针对REITs ETF的落地有望推进实施，此举有望提升REITs的流通性和关注度，预计REITs市场将迎来更为良好的发展态势，发行数量、规模和种类都将稳步增长。

未来待REITs ETF正式发行推出后，为进一步提升各类投资者的参与度，再基于REITs ETF发行对应的联接基金，或者直接发行REITs场外指数基金，吸引个人投资者等更多投资者入场，进一步释放和提升REITs市场的流动性，尤其是长期资金对于REITs市场估值能够提供更加坚实的支撑。

同时，逐步开放股票型基础设施行业指数ETF（例如交运ETF、地产ETF、仓储物流ETF等）将REITs纳入成分股，都将对REITs市场形成有效正向循环，进一步带动资金对REITs行业的布局，增加市场厚度。

建议逐步完善跟踪误差的设定机制

由于当前国内REITs换手率相对股票市场较低，因此未来推行REITs指数产品时，可能出现更大的跟踪误差。参考现有产品和海外经验，目前国内指数基金和ETF设定的年度跟踪误差一般不超过4%，建仓完成后基金投资标的指数成份券、备选成份券的资产比例一般不低于基金资产净值的90%。参考海外发达地区经验，各地各机构对复制程度的要求不完全一致。例如，先锋领航和贝莱德规定其指数基金投资其他基金的比例不超过20%，嘉信规定投资其他基金的比例不超过10%，AMUNDI设定跟踪误差不超过1%。未来推出REITs指数基金时，建议可在综合考虑被动指数股票基金和债券基金已有规定的基础上，对跟踪误差或投资成分券以外的资产占比进行适当放松。

图1：全球REITs指数基金过去1年跟踪误差分布

建议在适当的时机放开全市场指数基金甚至全市场基金投资REITs

目前REITs指数基金发展还处于一个初期阶段，全世界范围内无论只数和规模，相比全市场指数基金都还有很大发展空间。但是全球有很多指数基金投资了REITs，这些指数基金的规模非常大。因为在海外，REITs和股票的投资者结构是类似的，正是因为各种基金产品配置优质的REITs，使得这些优质的REITs流动性很好，再融资不断，REITs平台越做越大，REITs二级市场真正起到了价格发现的功能。

更进一步的，根据Bloomberg的数据，事实上，基金产品为主的投资顾问1是海外REITs的主要持有人。例如，全球最大的REIT安博的投资者结构中，包括共同基金（包括主动、行业和指数基金）、ETF基金在内的投资顾问占比达到了67.56%，美国前二十大REITs的持有者结构中，71.03%的持有人为各类投资顾问。因此建议在发展REITs指数基金的同时，可以考虑把REITs作为所有指数基金甚至全市场基金投资的重要投资工具。

当前FOF已先行将REITs纳入投资范围，未来可探索房地产行业基金投资REITs，包括在房地产或不动产指数基金产品中加入REITs标的。其次，逐步允许二级债基和偏债混合类基金投资REITs。最终实现全市场权益型、混合型公募基金参与REITs投资。长期看，如果能完全放开公募基金投资REITs，将为庞大的基础设施供给找到优质的长期和短期承接资金，市场的空间将会被进一步打开。

1 根据彭博（Bloomberg）的分类，投资顾问（Investment Advisor）是指提供投资建议或进行证券分析并收取费用的任何个体或团体，包含主动基金、行业主题基金、指数基金在内的共同基金（Mutual fund）、ETF、封闭式基金、股权投资基金等通常都被列入投资顾问公司中，因此投资顾问在一定程度上与国内的广义基金类似。

考虑将基本面和业绩稳健的REITs指数基金纳入基金投顾配置范围

当前基金投顾仅能够投资场外基金，REITs基金并不在投顾的配置范围。作为未来我国财富管理最重要的买方力量之一，基金投顾能够带来长期配置资金，因此未来在REITs ETF联接或场外指数发行后，可逐步探索将REITs指数基金纳入投资范围，为REITs市场带来增量长期资金的同时，可扩充投顾策略的投资范围，实现更好的分散化和投资体验。

风险提示：上述观点、看法和思路根据截至当前情况判断做出，今后可能发生改变。基金有风险，投资须谨慎。基金过往业绩不代表其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成本基金业绩表现的保证。投资者应认真阅读《基金合同》《招募说明书》《产品资料概要》等基金法律文件，全面认识基金产品的风险收益特征，在了解产品情况及听取销售机构适当性意见的基础上，根据自身的风险承受能力、投资期限和投资目标，对基金投资做出独立决策，选择合适的基金产品。

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