大家好，我是专注于指数投资的逆向思维。指数筛选系列第二篇，今天来讲讲QDII基金中的小众资产：REITs。
什么是REITs?
REITs，全称：Real Estate Investment Trusts，房地产信托投资基金。简单点说就是投资房地产的基金。
1960年，REITs诞生于美国，至今已经有60多年历史，美国是全球最大的REITs市场，总市值近1.21万亿美元，占全球总规模 71.9%。
中国第一只REITs是2021年5月发行，国内目前的REITs主要是单个项目为主，尚处于发展的初期阶段，所以我们考虑投资的主要是通过QDII基金来投资海外REITs。
REITs模式简单拆解
简单点说就是募集资金让专业的人来管理不动产，然后出租收租金，租金大部分返回给持有人，然后如果不动产涨价了，出售的利润也要大部分返还给持有人，如图：
REITs所投资的不动产类型有哪些：如办公、工业、零售、住宅、分散化、酒店、自储、康养中心、林业、基础设施、数据中心等多种类型。甚至还有赌场，也有REITs。
投资REITs主要赚什么钱？
1、不动产资产本身不生产价值，所以REITs的收益来源就是租金收入和售卖收入，且REITs必须把大部分利润分配给持有人。
2、上述规则是写到合同里的，如：
1）REITs必须分配90%的年度应税收入作为股息给其份额持有人；
2）REITs必须将其资产的75%以上投资于不动产及相关资产；
3）REITs的90%以上的总收入必须是租金或利息收入、出售资产其它源于房地产渠道的收入；
为什么要投资REITs？
1、根据美国reits历史数据，reits与股、债、汇的相关性较低，是资产配置中很好的一个工具；
2、富时权益型REITs 指数的20年/30年/40年/52年(1972-2023)年复合回报率很不错，分别达到7.78%、9.24%、10.0%、10.98%；
3、根据历史经验，整体而言，在降息周期，低通胀环境中，REITs表现相对较好。通过简单对比下REITs ETF与美国10年期国债收益率的走势，可以很明显的看到两者呈负相关性。
橙色线是美国十年期国债收益率，未来1-2年下行是大概率的事情。
要怎么投？
单个REITs的研究工作比较复杂且只投单个风险太集中，因此我们投资美国REITs比较便捷和省心的方式就是通过QDII基金，投资美股REITs指数基金。安全性和分散性都能够保障。如果与港股、美股账户的朋友，选择就更多，有很多ETF可以选择。
目前国内投资海外的REITs基金共有6只，如：
REITs的风险有哪些？
1、REITs的收益来源主要靠股息，但又是股票，所以风险整体介于股票和债券之间。
2、突发事件如2020年疫情期间，REITs大幅度下跌，原因大家都能想到，疫情的管控对于线下不动产的运营是巨大的打击；但21年疫情缓和后又很快涨了回去。
2、供需的风险，如房地产上涨过快，供应大于需求，则可能出现过度建设，竞争加大，对整体房地产的租金等回报率会有影响；
3、房地产行业整体受经济的影响的风险，但对于REITs指数来说，这个还好，各个行业的分布比较分散。
风险提示：文章内容不构成投资建议，基金有风险，投资需谨慎。
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$南方道琼斯美国精选C(OTCFUND|160141)$$摩根富时发达市场REITs指数(QDII)人民币A(OTCFUND|005613)$$广发美国房地产指数人民币(QDII)A(OTCFUND|000179)$
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