一、前言
据新华社消息，中共中央政治局7月30日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。在地产板块方面，会议强调要持续防范化解重点领域风险。要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。要完善和落实地方一揽子化债方案，创造条件加快化解地方融资平台债务风险。要统筹防风险、强监管、促发展，提振投资者信心，提升资本市场内在稳定性。
在“防风险”总基调不变的前提下，加快构建房地产发展新模式，近期召开的三中全会为房地产行业的中长期发展模式和制度改革确立方向，未来我国将形成“租购并举”的住房制度，并且行业相关配套制度将更加完善，相关政策落实将也进一步加快。
当前地产销售同比降幅有所企稳，但主要受基数效用影响，还未出现显著的“房价止跌”趋势。由于未来一两个月内地产销售将迎来传统淡季，建议继续关注销售端高频指标。而且从板块投资的角度来看，当前地产板块估值已处于历史极低估值区间，行业基本面的疲弱已被市场充分反映，在预期反转下，建议持续关注房地产ETF基金（515060）及其联接基金（008088/008089）的投资机会。
二、地产销售阶段性改善，价格持续承压
根据统计局数据，2024年1-6月，商品房销售额47133亿元，同比-25.0%，降幅较1-5月收窄了2.9个百分点；6月单月，商品房销售额11468亿元，同比-14.3%，降幅较5月大幅收窄了12.1个百分点。2024年1-6月，商品房销售面积47916万㎡，同比-19.0%，降幅较1-5月收窄了1.3个百分点；6月单月，商品房销售面积11274万㎡，同比-14.5%，降幅较5月收窄了6.2个百分点。
2024年1-6月，商品房销售均价为9837元/㎡，同比-7.4%，降幅较1-5月收窄了2.1个百分点；6月单月，商品房销售均价10172元/㎡，同比+0.2%，较5月提升了7.4个百分点。从城市维度看，2024年6月，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比-4.9%，降幅较5月扩大了0.6个百分点；70个大中城市二手住宅销售价格同比-7.9%，降幅较5月扩大了0.4个百分点；考虑到二手住宅降价幅度对潜在购房者的决策影响，2024年新房价格仍面临较大压力。
图表1：商品房销售额单月同比
图表2：商品房销售面积单月同比
资料来源：国家统计局、Wind、国信证券。
从日频跟踪来看，2024年7月21日，30城新建商品房7天移动平均成交面积同比-25%；其中，北京、上海、广州、深圳新建商品房7天移动平均成交面积同比分别为-33%、+10%、-34%、-27%；一线城市、二线城市、三线城市新建商品房7天移动平均成交面积同比分别为-15%、-23%、-43%。
截至2024年7月21日，30城新建商品房当年累计成交4995万㎡，同比-34%；其中，北京、上海、广州、深圳新建商品房成交面积累计同比分别为-33%、-32%、-25%、-21%；一线城市、二线城市、三线城市新建商品房成交面积累计同比分别为-30%、-36%、-35%。
图表3：历年30城新建商品房单日成交7天移动平均（万㎡）
资料来源：国家统计局、Wind、国信证券。
从日频跟踪来看，2024年7月21日，18城二手住宅7天移动平均成交套数同比为+34%；其中，北京、深圳、成都、杭州二手住宅7天移动平均成交套数同比分别为+50%、+89%、+25%、+101%；一线城市、二线城市、三线城市二手住宅7天移动平均成交套数同比分别为+57%、+29%、+22%。
截至2024年7月21日，18城二手住宅当年累计成交40.4万套，同比-6%；其中，北京、深圳、成都、杭州二手住宅当年成交套数累计同比分别为-7%、+41%、-11%、+26%；一线城市、二线城市、三线城市二手住宅当年成交套数累计同比分别为-1%、-8%、-10%。
图表4：历年18城二手住宅单日成交7天移动平均（套）
资料来源：国家统计局、Wind、国信证券。
三、“防风险”总基调不变，建立“租购并举”的住房制度
7月18日，二十届三中全会公报提出要“落实好防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险的各项举措”，该表述与今年4.30政治局会议（提到“要持续防范化解重点领域风险”）及去年12月中央经济工作会议（提到“积极稳妥化解房地产风险”）一致。值得注意的是，本次三中全会更加强调“防风险”举措的落实，因此未来有望看到更多房地产供应端和需求端的政策出台，促进行业平稳健康发展。
7月21日公布的二十届三中全会《决定》提出要加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。这意味着我国未来的住房制度将以“商品房+保障房”的双轨制为核心，用以满足不同类型居民的住房需求，而保障房主要是满足工薪群体的刚性需求。为增加保障房的供应，现有政策已经从土地供应和资金来源提供了较大支持。
例如，517会议提出支持地方国企收储存量商品房用作配售型或配租型保障房，央行也为此提供了3000亿元的保障性住房再贷款支持；同时，自然资源部表示按照“以需定购”原则，支持地方以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设。因此未来还将加大相关政策的支持力度，通过去库存的方式增加保障房供应。
关于房地产发展新模式，韩文秀在三中全会的新闻发布会上表示要消除过去“高负债、高周转、高杠杆”的模式弊端，建设适应人民群众新期待的“好房子”，更好满足刚性和改善性住房需求。在行业周期波动变小的趋势下，旧的开发模式将发生转变，行业竞争格局将持续优化，房企的产品力显得更为重要，供应高品质住房也能够提振居民购房信心。
《决定》提出要充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。各城市调控的自主权得到强化，未来一线及核心二线城市的限购政策放松空间被进一步打开。同时，取消普宅标准将降低购房者交易成本（如契税、个税、增值税），有助于激活一二手房置换需求。另一方面，《决定》还提到改革房地产开发融资方式和商品房预售制度，完善房地产税收制度。未来融资和预售制度将更加匹配，但不会在短期内取消预售制度；同时，房地产税收制度并不特指房地产税，而是要使房地产相关的一系列税收制度更加完善。
四、再迎降息，继续关注销售端高频指标
7月22日，央行公布1年期LPR为3.35%，5年期以上LPR为3.85%，均较前值下调10bp。同时，7天逆回购操作利率同样下调10bp至1.7%。继2月的调整，本次为年内第二次降息，体现监管层稳经济、稳市场的坚定决心。517新政以来，重点城市首套及二套房贷利率均进入3.0区间，本次降息有望进一步推动房贷利率下行。优化居民现金流是购房预期改善的必要条件，而利率调整对此具有重大意义。随着监管层对房地产支持力度的强化，叠加降息落地，期待政策引导核心城市率先企稳，进而推动行业信心修复，为板块提供估值修复空间，继续关注销售端高频指标。
五、总结
在“防风险”总基调不变的前提下，加快构建房地产发展新模式，近期召开的三中全会为房地产行业的中长期发展模式和制度改革确立方向，未来我国将形成“租购并举”的住房制度，并且行业相关配套制度将更加完善，相关政策落实将也进一步加快。
当前地产销售同比降幅有所企稳，但主要受基数效用影响，还未出现的显著“房价止跌”趋势。由于未来一两个月内地产销售将迎来传统淡季，建议继续关注销售端高频指标。而且从板块投资的角度来看，当前地产板块估值已处于历史极低估值区间，行业基本面的疲弱已被市场充分反映，在预期反转下，建议持续关注房地产ETF基金（515060）及其联接基金（008088/008089）的投资机会。
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1、$房地产ETF基金(SH515060)$及其联接基金（$华夏中证全指房地产ETF联接A(OTCFUND|008088)$/$华夏中证全指房地产ETF联接C(OTCFUND|008089)$）：跟踪中证全指房地产指数（931775.CSI），选取中证全指样本股中的房地产行业股票组成，以反映该行业股票的整体表现。截至2024年7月30日，指数市净率PB（LF）为0.61倍，市销率PS（TTM）为0.39倍，均位于指数发布日（2013年7月15日）以来低位。
数据来源：国信证券、湘财证券、华泰证券、Wind，时间截至2024年7月30日。以上基金属于指数基金，风险等级为R4（中高风险），存在标的指数回报与股票市场平均回报偏离、标的指数波动、基金投资组合回报与标的指数回报偏离等主要风险，其联接基金存在联接基金风险、跟踪偏离风险、与目标ETF业绩差异的风险等特有风险，且市场或相关产品历史表现不代表未来。申购：A类基金申购时，一次性收取申购费，无销售服务费；C类无申购费，但收取销售服务费。二者因费用收取、成立时间可能不同等，长期业绩表现可能存在较大差异，具体请详阅产品定期报告。投资者在投资基金之前，请仔细阅读基金的《基金合同》、《招募说明书》和《产品资料概要》等基金法律文件，充分认识基金的风险收益特征和产品特性，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品情况及销售适当性意见的基础上，理性判断并谨慎做出投资决策，独立承担投资风险。
对于ETF基金，投资者投资于本基金面临跟踪误差控制未达约定目标、指数编制机构停止服务、成份券停牌等潜在风险、标的指数回报与股票市场平均回报偏离的风险、标的指数波动的风险、基金投资组合回报与标的指数回报偏离的风险、标的指数变更的风险、基金份额二级市场交易价格折溢价的风险、申购赎回清单差错风险、参考IOPV决策和IOPV计算错误的风险、退市风险、投资者申购赎回失败的风险、基金份额赎回对价的变现风险、衍生品投资风险等。
对于ETF联接基金，基金资产主要投资于目标ETF，在多数情况下将维持较高的目标ETF投资比例，基金净值可能会随目标ETF的净值波动而波动，目标ETF的相关风险可能直接或间接成为ETF联接基金的风险。ETF联接基金的特定风险还包括：跟踪偏离风险、与目标ETF业绩差异风险、指数编制机构停止服务风险、标的指数变更的风险、成份券停牌或违约的风险等。
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