【导读】
1、美国REITs资产与国内债券和股票资产的相关性较低
2、美国REITs资产作为股票资产，与罗素2000等小盘股对利率敏感
3、Morningstar（晨星）建议房地产信托基金的最佳投资组合配置范围为4.2%-20%（越临近退休越高）
4、房产市场与REITs强关联，降息周期下为美国REITs发展提供机遇
5、长期来看，REITs是最有效的抗通胀投资品种之一
REITs是不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trust）的简称，作为一种信托基金，以发行收益凭证的方式募集多数投资者的资金，交由专门投资机构进行不动产领域的投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者。
国内REITs在2020年8月初正式启动，REITs试点中将聚焦于国内基础设施领域，采取封闭式公募基金的运作方式。
相比国内REITs，海外REITs经验丰富，发展历史悠久，其中美国在1960年推出REITs，据《EPRA Global REIT Survey 2023（2023年EPRA全球房地产投资信托基金调查）》中显示，美国REITs数量为173只，占全球REITs的71.86%，市场规模达到1.137.231,81欧元。
The Global REIT Index is the FTSE EPRA Nareit Global REITs Index. EPRA, June 2023
目前已有近40个国家/地区设立了REITs市场。亚洲地区则以新加坡和中国香港REITs市场发展成熟。
资料来源：EPRA
01
美国REITs
美国国会于 1960 年创立了房地产投资信托基金 （US-REIT），旨在让小型投资者能够进行大规模、创收的房地产投资。国会认为，普通投资者应该能够投资大型商业地产，就像任何其他类型的投资一样，即通过购买股权。与股东从其他公司的股票所有权中受益类似，房地产投资信托基金的股东也通过拥有商业房地产从产生收入中获得经济利益。房地产投资信托基金为投资者提供了明显的优势。首先，通过投资于一系列房地产而不仅仅是单一房地产，可以实现更大的多元化。其次，管理活动由经验丰富的房地产专业人士执行。此外，为了不缴纳公司级税款，房地产投资信托基金必须将其几乎所有应税收入分配给股东，股东从这种现金分配中受益。
长期看，美国REITs的主要吸引力为：高比例分红+租金稳定+分红免税。
美国REITs的相关制度要求：
1、投融资限制-在投融资限制上，至少 75%的 REITs 资产投资于房地产（包括抵押贷款）、 现金或政府债券；
2、利润分配-美国相关法律要求 REITs 每年需将至少90%的应税普通收入（taxable ordinary income）分配给投资者；
3、运作模式上-公司制为主、公私募均可并可自主选择是否上市；
4、设立要求-至少100位投资者、前五大投资人持有份额不超过50%。
在美国，REITs基金投资于大多数房地产类型，包括办公室、公寓楼、仓库、零售中心、医疗设施、数据中心、电信塔、基础设施和酒店。大多数房地产投资信托基金专注于特定的房地产类型，但有些房地产投资信托基金在其投资组合中持有多种类型的房地产。
从历史回报表现上看，各类型REITs年度回报波动不一，零售、酒店等商业地产回报波动相对较大；2023年回报最高的为数据中心，年度回报达到30.08%，这也与去年AI带动的需求爆发有很大的关系。
Source: FTSE RussellTM, Nareit.
截至7月底，市值前5的房地产类型分别是零售、住宅、电信、医疗和数据中心。
Source: FTSE RussellTM, Nareit.
02
海外收租的理想替代品
对全球多元化资产配置而言，海外REITs资产与国内债券和股票资产的相关性较低，对于构建风险分散的组合有很大的配置意义。
对于广大中小投资者来说，REIT相比于不动产，有更高的流动性，风险更分散，投资门槛低，投资组合调整更容易。
REITs 同时拥有金融属性和不动产属性。
（1）金融属性：REITs 是一种金融投资产品，可将不动资产实现证券化，并可融入并购、融资等资本运作方式实现规模扩张；
（2）不动产属性：REITs 能够投资且运营不动产资产，包括定期收益性不动产以及土地和在建工程等。
REITs为投资者提供了房地产投资的好处，以及投资公开交易股票的便利性和优势。REITs历来为投资者提供基于股息的收入、有竞争力的市场表现、透明度、流动性、通胀保护和投资组合多元化。
1）流动性强：REITs 证券化的形式能够将不动产资产分割成较小的份额，实现了不动产流动性的增强，同时对于投资者来说，也得到了能够投资地产的机会，更重要的是投资者可随时对基金份额进行赎回或卖出二级市场份额，变现能力强。
2）相关性低：REITs 与债券和股票相关性较低（近 25 年 FTSE 全球 REITs 与标普 500 的相关系数为 0.57，与巴克莱综合债券指数相关系数 0.29），又能投资实物、有形资产，具有较高的风险调整收益；
图：美国REITs指数与各类资产可比收益率相关系数
数据来源: Bloomberg, Nareits
3）透明度高：REITs 通常参与经营，因而公司治理与股东利益保持一致，且REITs 大都上市交易，审计报告定期跟进，相关规定也相对透明；
4）专业管理、分红收益：REITs管理人均拥有高度专业化的团队对REITs持有的商业地产组合进行管理。不仅能够获取定期租金收入，通常投资者还能够获得 90%以上的应税收益作为分红收益；
5）抗通胀：长期来看，REITs是最有效的抗通胀投资品种之一。从过去近三十年的历史经验来看，REITs的股息收益率长期维持在CPI以上。在高通胀时期，经济增速较快、企业投资及居民消费推动物业出租率以及租金的提升，从而为REITs带来更高的利润和股息。
在成熟市场，REITs已被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产。REITs是机构投资者战略资产配置的主要品种之一。无论是主权财富基金、养老金、大学捐赠基金、保险公司和大型财务公司，都是REITs市场主要投资者。
03
美国REITs收益表现
长期来看，REITs的投资回报相对可观，在国金证券的一份研报中，国金证券统计了2020年7月之前20年的资产表现。
近 20 年富时全美 REITs 指数年化回报为 9.50%，富时全美权益型 REITs 指数年化回报为 9.87%，优于同期标普500 指数 6.29%、罗素 2000 指数 7.01%、纳斯达克指数 5.38%、道琼斯指数7.27%的复合年化表现。
来源：NAREIT，国金证券研究所
注：时间截止 2020/7/31，上表回报为复合年化回报，单位%
在2010年到2020年的10年慢牛市场中，REITs 的风险收益特征介于固收类与权益类资产之间，更接近于权益类资产，具备一定的权益属性。
来源：Morningstar，国金证券研究所
我使用Nareit官网数据进行统计，采用FTSE Nareit All REITs指数的与道琼斯工业指数和标普500指数进行比较，1972年以来，FTSE Nareit All REITs指数的走势更胜一筹。
数据来源：Nareit、wind 时间区间：1972-2023 注：FTSE Nareit All REITs使用的Total数据
2008年经济危机时REITs市场受到严重冲击，FTSE Nareit All REITs当年下跌幅度为37.34%，但随着经济复苏，又分享了经济上行带来的回报反弹，2009年-2017年连续9年录得正回报，其中有4年单年度回报超过20%。
2022年受制于美联储快速加息，2022年跌幅为25.10%，下跌又给投资者提供了较好的配置机会，其中2023年回报为11.48%。
截至今年7月底，富时Nareit全股票REITs指数在7月份创下了今年最强劲的月度表现，总回报率为7.2%，跑赢大盘。道琼斯美国股市和罗素1000指数分别上涨1.8%和1.5%。虽然目前尚不清楚美联储何时开始降息，但随着通胀措施继续接近央行的目标区间，大多数投资者开始预计美联储将在 9 月降息。
10年期美国国债收益率在7月份下跌32个基点，收于4.05%。富时Nareit全股票REITs指数的股息收益率为3.86%，富时Nareit抵押REITs指数的收益率为11.97%，而标准普尔500指数的收益率为1.27%。
数据来源：Nareit
自 2023 年 10 月 19 日以来，全股票 REITs 指数上涨了 28.0%，当时 10 年期美国国债收益率达到 4.98%。年初至今，该指数的回报率为4.8%。自 2023 年 10 月以来，道琼斯美国股市上涨了 30.6%，罗素 1000 指数上涨了 30.3%。2024年，罗素1000指数上涨15.9%，道琼斯美国股市上涨15.7%。
美国房地产市场受利率影响明显。截至 2023 年，美国95%以上的房贷利率为固定利率，其中 30 年期固定利率抵押贷款占据主导。美国 30 年期抵押贷款固定利率通常以 10 年期国债利率为基准，联邦基金利率（政策利率）间接地影响抵押贷款利率。回顾历史，每一轮美联储降息都伴随着 10 年期国债利率走低，带动 30 年期抵押贷款固定利率下行，进而带动房地产销售的增加。REITs底层资产自身的成长性相对较弱，因此经济周期中对REITs底层实体资产的需求主导REITs市场表现。
DWS研究表明，从过去30年的数据看，美国房地产与REITs收益表现高度相关，投资REITs有机会在不显著增加波动性的情况下增加回报和流动性。降息预期下，房地产利好牵动REITs迎来新机遇。
图：美国国债收益率与房地产关系图
资料来源：Wind, 东吴证券
图：美国私有房地产与REITs收益率关系图
资料来源：DWS，嘉实基金
图：REITs可作为投资投资美国降息的标的
数据来源：wind、南方基金
而平安证券的研报中，则进一步拆分出REITs表现较好年份的市场特征。REITs 市场表现最好的时期，往往是美股和美债双上涨的时期，即分子分母共振。
资料来源：平安证券
04
国内相关基金
虽然海外RIETs在国内并不是大众辨识度很高的投资品种，但仍有6只基金以海外REITs为主要投资对象，且6只产品成立时间都较久。
数据来源：wind
在投资地区上，广发美国房地产A和南方美国REITA投资美国地区的比例最高，分别达到93.16%和91.21%。其次是主动投资的嘉实全国房地产。
数据来源：wind 截至2024年中报
值得一提的是，嘉实全球房地产投资区域是动态调整的，今年一季度，投资美国地区的比例一度降至46.07%，但近期随着美联储加息预期越来越强，其美国地区的投资比例再次提升至77.73%，且持仓更加集中，主要为美国和日本。
这也是该基金的持仓第一次这么集中，在交流中，基金经理提到基金目前超配日本和美国，追求美元资产的回报，目前除了持有美国REITs资产还持有部分美国房地产公司标的。
摩根富时REITs人民币A则保持一贯的配置，主要仓位集中在美国地区，其次分布在澳大利亚、英国、日本、法国、新加坡、中国香港。
数据来源：wind 截至2024年中报
诺安全球收益不动产和鹏华美国房地产人民币其实持有美国地区的比例非常重，占股票仓位的99%以上，鹏华则为100%，但因为两个产品的基金经理对于美联储在年中降息的预期不强，因此都控制了产品的仓位，留下了大量的现金储备。
在被动QDII中，广发美国房地产A和南方美国REITA持有美国REIT资产的仓位最重，且基金长期保持高仓位运作；在主动QDII中，诺安全球收益不动产和鹏华美国房地产人民币长期专注美国REIT资产投资，但是仓位则有较大的波动。
摩根富时REITs人民币长期保持多区域配置，以跟踪富时发达市场REITs指数为主，嘉实全球房地产则操作上更加灵活，基金经理根据自己的判断灵活进行调仓，且有部分仓位投资于美股地产股中，能够进一步增加基金的弹性。
回顾海外REITs在各经济周期的中的表现，REITs在复苏和过热时期表现较优，衰退和滞胀时期风险较大。在美国10年期国债收益率上下行期间平均年化收益率均为正，但在下行期间相对股指的表现更优。
因此随着美联储开启降息的节点越来越近，长期来看表现稳定的美国REITs资产可以作为美股和美债之外，交易美国降息的策略重要补充。
风险提示
本报告基于基金产品合同、招募说明书以及基金经理管理产品的历史公开信息进行分析，不构成任何推荐和投资建议。基金投资收益将受到证券市场调整而发生波动，投资者应结合自身风险偏好与风险承受能力予以关注。
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$广发美国房地产指数人民币(QDII)A(OTCFUND|000179)$$美国REIT精选LOF(SZ160140)$$嘉实全球房地产(QDII)(OTCFUND|070031)$
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