近日，国家发展改革委印发了《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知》(以下简称《通知》)，基于推动基础设施领域不动产投资信托基金（以下简称“基础设施REITs”）市场高质量发展做出了新的调整，进一步扩大了文化旅游领域基础设施的范围，即包括自然文化遗产、国家5A级和4A级旅游景区项目。
同时令酒店行业兴奋的是，《通知》中明确表示：若纳入项目底层资产的单体建筑中包含物理上不可分割、产权上归属于同一发起人（原始权益人）的酒店和配套底商，且占同一单体建筑面积比例不超过30%的，可纳入项目底层资产。这是否意味着，基础设施REITs终于对酒店资产“松口”了？
1、酒店行业馋REITs已久
REITs，即不动产投资信托基金，于1960年诞生于美国，其本质是将不动产进行证券化，通过发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行不动产的投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
在国外，这种资产证券化的形式已经普遍，但中国的公募REITs发展到现在仅仅3年时间，且行业大多数分布在高速公路、产业园区、物流地产以及环保基建等领域。酒店资产通常被认为具有较强的周期性和运营风险，因此在REITs项目中收到诸多限制，发改委曾在文件中明确指出，酒店以及写字楼在内的商业地产并不是REITs的基础资产类别。而如今《通知》的发布无疑意味着酒店行业的参与门槛得到一定程度的放宽。
事实上，酒店REITs在国外已趋于成熟，20世纪90年代早期，受房地产市场的拖累，美国酒店融资受限，传统金融机构不愿为酒店项目融资，酒店REITs便应运而生，并推动了美国酒店业的快速发展，万豪国际集团便是在90年代的REITs的推动下实现了跨越式发展，为其国际化打下了坚实基础。豪斯特酒店及度假村公司REITs也是一个具有代表性及典型性的公募REITs产品，其市值达到112.79亿美元，约占整个酒店度假村REITs的1/3。
而中国内地对酒店REITs也不算陌生，早在2013年7月，开元酒店REITs就曾在香港联交所主板上市，是首家100%以中国国内酒店作为底层资产的REITs，2013年上市时其资产组合中有5间五星级酒店，客房约为2000间。
2、为什么期待酒店REITs？
全国政协委员、明宇集团董事长张建明在今年两会上就曾建议将酒店资产纳入REITs试点范围，他认为，经过20多年的高速发展，中国创造了数万亿元的高端酒店资产。房地产企业是其投资的主力军，与之相伴，酒店也成为房地产业的附庸。随着房地产的深度调整，存量时代的酒店资产，将在流动中实现价值重估和重塑，并逐步摆脱对房地产的依附，走向更趋市场化的独立发展道路，在这个转折时期，应该尽快将酒店资产纳入REITs的试点范围。
在他看来，酒店行业是典型的劳动密集型行业和资本密集型行业，一方面酒店需要员工数量多，且劳动力成本不断攀升；另一方面酒店投资大，且经营过程中还需持续投入，资进需求大，此时的酒店行业急需政策和金融层面的支持。
而对于酒店而言，公募REITs的成功落地显然优势颇多：第一，增强资金流动性。酒店资产通过REITs可以实现证券化，为投资者提供更加灵活的投资渠道，同时也帮助酒店运营商筹集资金，改善资产负债表。第二，促进资产优化。通过REITs平台，酒店企业可以将持有的物业资产转化为现金，用于偿还债务或投资于新项目，实现资产结构的优化。第三，提升管理效率。REITs能够吸引专业资产管理公司参与，有助于提高酒店物业管理水平和服务质量，从而提升整体竞争力。第四，分散投资风险。对于投资者而言，REITs提供了分散投资的机会，降低了单一资产投资的风险。
3、迎接酒店REITs之前，我们还能做什么？
那么，在迎接酒店REITs来临之前，酒店经营者能做些什么？迈点总结为以下四个方面：
一是要评估资产价值。评估现有的酒店资产，确定哪些资产适合通过REITs进行证券化。考虑到REITs的长期性质，应该选择那些具有稳定现金流和良好增长潜力的资产。
二是要优化资产结构。如果可能的话，整合或剥离资产以符合REITs的要求。例如，如果一个资产中包含酒店和配套底商，那么确保这部分的比例不超过规定的上限。
三是要提高酒店的运营效率和盈利能力。这将直接影响到REITs的收益表现，其可以通过改进服务流程、采用新技术等方式来降低成本和提高客户满意度。
四是要加强财务管理。确保财务记录清晰准确，这对于吸引投资者至关重要。此外，也需要准备好相关的财务报表和审计报告，以便在申请REITs项目时提交给监管机构。
目前来看，中国酒店REITs市场正在逐步形成，但仍处于发展的初级阶段，随着政府政策的持续推动和支持，预计未来几年内酒店REITs将会迎来更为快速的增长期，同时基于市场机制的不断完善和法律法规的逐步成熟，中国酒店REITs市场有望变得更加活跃和成熟。
不过值得注意的是，虽然政策环境逐渐宽松，但酒店REITs的发展仍面临不少挑战，比如合规性的要求、市场接受程度、风险管理等，如何平衡资产的运营风险与投资者的回报期望、如何构建在稳健的法律框架内推进资产收益的扩大等都是酒店行业在REITs浪潮到来之前必须思考的课题。
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