杭州地产江湖史

$滨江集团(SZ002244)$  

在杭州的地产江湖史上，有诸多曾经辉煌的“各大门派”。

杭州资格最老的一批房企，非“老十八家”莫属。他们分别是广宇集团、杭房地产、宋都集团、西房、大家房产、浙江建工、浙江交投、中天集团、东南网架、浙江精工、浙江新厦、钱江建设、钱江园林、九乔集团、月星集团、成美园林、迪佛公司和滨江房产。

他们中，不少前身是隶属省、市、区的统建办，主要功能就是对危房进行拆除和改建。进入上世纪80年代后，市里各级政府和房管部门成立房屋经营公司，一共18家，他们是杭州房地产市场化的最早参与者。

一位资深地产媒体人回忆，在1992年以前，杭州楼市基本上属于“公房时代”，“老十八家”国有房企承担了大量城市开发和建设任务，那是属于他们的时代。

比如：原先的“杭州市城建开发公司”，就是现在的“大家房产”；原“杭州市房屋建设开发公司”，是如今的“杭房地产”。

当时，除了市属房企外，每个区基本上都拥有两家国有房企：一家“房屋建设开发公司”，一家“房屋经营公司”。

后来，“老十八家”的部分企业逐步走上了品牌之路。

当年的“上城区房屋建设开发公司”，蜕变成了“广宇集团”，2007年4月，它在深圳证交所上市，成为浙江房地产企业A股IPO（首次公开募股）第一家。而它的兄弟公司“上城区房屋经营公司”，则演化为“商宇房产”，开发过西湖大道上的定安名都。

当年的“拱墅区房屋经营公司”后来成为了“红石房产”，它在拱墅区大本营开发过红石中央花园。它的兄弟公司“拱墅区房屋建设开发公司”，也就是后来的“广通房产”，早在2004年的那一轮宏观调控中被兼并，它开发过信义坊。

当年的“下城区房屋建设开发公司”成了现在的“方正房产”；“江干区房屋建设开发公司”成了现在的“宋都集团”；“西湖区房屋建设开发公司”成了现在的“西房集团”。

而今，这些杭州人耳熟能详的老牌房企，或主动、或被动，默默退出了深耕多年的地产江湖。但老杭州们住着这“老十八家”的品质楼盘，追忆往昔，仍会心存几分优越感和亲切感。

宋都房产——2023年退市

杭州人一定听过宋都房产这个名字。然而十年风光，一日摘牌，就在去年7月，浙系房企宋都退市。

2021年，宋都归属股东净利润亏损3.94亿元，同比下滑211.90%。同年7月，宋都放弃了在2021年杭州首批集中供地中，以17.83亿总价竞得的运河新城地块，成为全国22城实行集中供地后出现的首次违约退地。这在当时引起了轩然大波，为此，宋都的5000万元保证金打了水漂。

截至2022年底，宋都股份资产总额376亿元，负债总额356亿元，资产负债率高达约95%。

到了2023年，宋都股价继续下跌，跌幅达到84.53%。直到6月13日，其在A股主板市场中的最后一个交易日，股价“一”字跌停，报收于0.41元/股的历史最低位。

联合房产——2022年突现8套摇号房

再来看，开启西湖边品质楼盘序幕的联合房产。

在杭州，距离西湖仅三四百米的“联合·柳浪东苑”，绝对称得上是地产大亨李嘉诚口中的“地段”。

迄今，柳浪东苑二手房挂牌价仍然超过9万元/平方米，高峰时还创下过单价10万元/平方米的纪录。说它位居杭城豪宅楼盘TOP行列，也不夸张。

柳浪东苑二期

它的开发者联合房产一直行事低调。联合房产成立于1992年，在建筑品质上很有口碑，曾先后开发了德胜东村、秋涛南苑、柳浪东苑等旧城改造及市政府专项住宅；开发了三塘北村、三塘汶园、凤凰花苑等为西湖综合保护改造工程安置用的经济适用房项目，以及丁桥联合新苑等项目。

2013年，联合房产以总价3.79亿元的价格，拿下田园板块的最后一宗一线湖景地块，该地块也是坐拥田园板块山水资源的地块，就是现在的联合·畔上居。

正当人们以为这就是日渐式微的联合房产在杭州留下的最后足迹时，2022年4月，联合房产官方微信公众号忽然发布柳浪东苑少量住宅销售公示方案，8套建筑面积在49.17-81.76平方米的存量房按照最新规定，开启激烈摇号模式，轰动一时。此后，联合房产在杭州再无新动向。

嘉凯城——2016年被兼并

还有嘉凯城，也因整体业绩不佳，不得不隐退江湖。

2013年10月底，嘉凯城在滨江长河区块高价摘得一宗宅地，剔除保障房面积后楼面价高达11063元/平方米，相比较周边在售楼盘的价格来说，基本看不到利润。

后来即便公司调整策略、奋战到底，也没能扭转亏损的脚步。嘉凯城最终在2016年被恒大收购。遗留项目“城市之光”在收购后冠上了恒大的姓氏，改称“恒大·城市之光”。

郡原地产——只剩“传说”

脱胎于南都的本土房企郡原地产，在产品美学上独树一帜，在杭代表作有公元大厦、九树公寓和相江公寓等，都很经典。但如今的郡原，在房企拿地阵营中不见踪迹。业内人士称，郡原的小众化，在面临市场环境巨变、外来大鳄冲击时，凸显出更多的问题，好比“林妹妹”遇上风刀霜剑。

利润下滑、市场份额缩小，这是很多杭州本土房企面临的致命问题，“江湖上只剩传说”的，还有方正、红石、耀江等本地房企老大哥。

金成集团——退居幕后

说到杭州老牌房企，金成也是一杆大旗。

深耕杭州20年，金成以大城西为根据地，开发了金成花园、嘉南公寓等杭州城西最早的一批品牌楼盘。同时，它也是杭州“拓荒未来科技城”的先锋，代表作有竹海水韵、庭院深深、西溪海。

文一路一侧的白荡海人家、金成花园

如今，杭州人说起金成，可能首先会想起金成英特教育。业内人士认为，除了教育，金成实质上已退居房产幕后，只参与土地策略及资本运作。

坤和集团——转角“财务投资人”

坤和同样起家于城西，曾一度代表了杭州房地产的最高开发水平。它的山水人家、亲亲家园、白荡海人家、西溪里等项目，无不是城西区域内的代表性楼盘。后来，坤和全资投资开发了两个超百万方住宅大盘，即亲亲家园、和家园，也是经典之作。

坤和这几年都是与大房企合作开发，即便是以坤和名义竞获的地块，也会在后续引入其他开发商伙伴，并由其他开发商操盘，坤和自己更多是“财务投资人”的角色。

在2024年下半年首场土拍中，坤和和绿城经过46轮竞价，以6.05亿元竞得临平区数字商贸城单元地块，溢价59.19%。据不完全统计，坤和在杭州市场的合作伙伴有万科、滨江、绿城、龙湖等众多开发商，均是行业头部房企。

绿城和滨江——至今扛鼎杭州楼市

现在在杭州地产圈，依旧活跃，且被誉为行业标杆的老牌房企，依旧是绿城和滨江。

关于绿城，其创始人宋卫平早期带来的行业产品革命影响深远，让产品力成为绿城的立身之本，并一举成为规模房企。那以后，杭州地产圈在产品上不断“内卷”，对品质、细节的严控，成为杭州市场特色。以至于一众杭派房企以此冲出本地，走向了全国。

滨江的武林壹号

滨江则以产品成本把控闻名。作为最早一批通过标准化设计、建造，以战略性集中采购降低成本的房企，其将管理费用、销售费用、财务费用“三费”控制在极致低水平内，保证优质地块的获利。

当前市场下行之下，不少房企陷入流动性危机，而绿城、滨江仍能守住阵地，保证资金安全，并维持规模拓展。

它们都有着“聚焦”的拿地原则。

绿城采取的是收敛聚焦的拿地策略，深耕核心城市，聚焦投资机会性城市，降低拿地投资风险；同时提升权益比，巩固利润率。

绿城的江南里

“2023年绿城参加土拍次数近200次，主要是在杭州、上海、北京、西安等一二线城市，新增项目38个，新增货值是1425亿元。”绿城中国执行董事兼行政总裁郭佳峰在今年4月发布财报时表示。

滨江同样高度聚焦杭州大本营。由于深耕杭州、谨慎扩张，其在杭州的权益、全口径销售额常年位列房企首位，被称为“杭州一哥”。

2023年，滨江集团继续保持在杭州市场的领先地位，分别以网签金额1156.48亿元和606.82亿元，蝉联杭州地区销售操盘榜和权益榜双料冠军。同时，滨江集团自2018年起已连续6年位居杭州销售榜首位。

滨江集团董事长戚金兴曾说过拿地的思路：城市中心有得拿，就不到外围拿；杭州有的，尽量少到浙江拿；浙江有的，尽量少到长三角；长三角有的，就尽量不到全国拿。

或得益于这样的运营模式，绿城、滨江均已挤入行业TOP行列。