经历了2023年的一路狂飙，今年旅游酒店市场回归理性。而有一部分投资人，经历大浪淘沙之后在红海中找到了蓝海，在存量中发现了增量，在不确定性的环境中逐渐掌握了确定。
近日，次方点评采访了一位资深酒店投资人时宁，他浸润行业近20年，手握7家门店，最近投资的上海长风公园智选假日酒店于今年5月开业，开业后入住率超75%，携程点评达4.8分。这是时宁第三次与洲际酒店集团（以下简称“洲际”）携手。在采访中他还表示，出于对洲际的认可，未来还将继续选择投开旗下酒店。
上海长风公园智选假日酒店
为何这位酒店投资“老炮”时宁选择持续复投洲际？坚守行业这么多年，他如何看待这一赛道，又有何经验可以分享呢？
找准两个“定位”
时宁2007年入行，在上海投资了第一家单体经济型酒店，开始了他酒店投资人的生涯。彼时正值国内经济型连锁酒店爆发式扩张，而上海正是我国酒店连锁化最开始的主战场。看到了加盟连锁的优势，时宁次年由将单体酒店加盟至连锁品牌，并继续在“红海”中寻找机会，在行业摸爬滚打十余年，从经济型、中端一路投到中高端、高端等多种连锁品牌酒店产品，直至今日他手持7家门店，6家在上海地区，还有一家在江苏省南京市。
“我可以说是看着国内酒店投资行业从蓝海变成红海的。”时宁表示，从他入行至今，资本、同行进来越来越多，酒店投资的成本越来越高，回报周期越来越长，“定位”的决策是酒店能否盈利的根本所在。
对于时宁而言，酒店投资核心要义就是找准定位。这其中包括了地理位置和产品定位两层含义：
地理位置
城市和物业的选择是酒店能否有稳定流量的前提和基础。建议优先选择一、二线城市中具备客流量高、商业和经济活动集中以及交通便利等要素的核心区域。
“酒店经营重点是提升出租率和平均房价。尽管上海核心地段可能租金比较贵，但是控制好单房运营成本，相对来说利润空间也是有的。”时宁表示，高线城市的酒店业淡旺季不是特别明显，出租率稳定，因此整体收益更为可控。
品牌品类
随着存量时代的深化，要用长远的眼光选择适合自己的酒店品牌。建议要重点考量品牌能否既保证品质，也能保证提供长期价值。
在选择品牌上，时宁认为，国际品牌与上海的气质更加契合，同时不少外资酒管在深耕中国市场同时，也在不断迭代更适合国内市场的模式，与中国市场共同成长。好的品牌能通过标准化运营，为投资人够提供坚实的决策基础、标准化的客户体验、稳定的客源以及更为确定的投资回报。
三次携手洲际
在经过深入分析和调研之后，“上海”和“洲际”这两个词汇便自然而然地联系在一起。目前时宁手中的酒店中有3家是洲际品牌，分别是上海滴水湖假日酒店、上海浦江联航路地铁站智选假日酒店、以及上海长风公园智选假日酒店。
上海滴水湖假日酒店
2018年，时宁与洲际第一次牵手。
上海临港新片区是国家重点发展的区域，享有众多政策支持，且物业毗邻海洋馆、上海市天文馆、滴水湖等旅游资源。彼时临港正在火热规划建造阶段，根据规划，该区位需要建造一家符合国际化的全服务型酒店。
在对多家国际酒店集团进行综合评估后，洲际因其深入本地市场并坚持以客户为导向的运营理念而脱颖而出。基于这一考量，时宁决定加盟洲际集团旗下的假日酒店品牌，以利用其稳定的洲际会员客源和本土市场的适应性，确保项目的成功和持续竞争力。
上海滴水湖假日酒店
酒店共有249间房间，2023年全年客房收益水平超出市场平均34%， 在竞争市场中，洲际会员贡献超50%的收入，洲际系统贡献近总收入的70%，集团性的平台资源，助力酒店的经营取得了亮眼的成绩。
上海滴水湖假日酒店
洲际在大中华地区特别成立了一支专注于特许经营模式的团队。这支团队的核心任务是确保品牌在特许经营扩张的过程中，能够维持洲际酒店集团的高标准服务品质和管理专长。通过上海滴水湖假日酒店的投资运营，时宁对洲际酒店的特许经营模式有了切实的体会和感受。
上海浦江联航路地铁站智选假日酒店
2022年，时宁持有的上海浦江联航路地铁站附近的一家酒店与前一家公司合约即将中止。经过对周边市场行情的详细分析，时宁考虑更换经营品牌。经过详尽的市场调研与评估，时宁先生发现门店周边国际商务活动频繁，同时智选假日酒店在国际上的广泛知名度和外籍客人对其的高度认可成为显著优势。此外，他的合作伙伴之一为智选假日酒店多家门店的加盟商，正是基于这一合作伙伴的强烈推荐，加之过往对滴水湖假日酒店所隶属的洲际品牌的良好印象，他最终决定对门店转为智选假日酒店。
上海浦江联航路地铁站智选假日酒店
整个改造过程中，项目被剥离至毛坯状态，保留原有格局不变，彻底拆除其他部分。酒店共有148间客房，总造价为2080万元，平均每个房间成本约为14万元。从投资性价比角度来看，该项目表现出色，改造后有效提升了经营效益和市场竞争力。
上海浦江联航路地铁站智选假日酒店
上海长风公园智选假日酒店
这一物业坐落于上海市长宁区的核心位置，周围环境优美，交通便利，具有长期租期的优势。时宁立志将其打造成为上海的智选假日标杆性门店。
面对国内酒店行业的激烈竞争，从更长期的角度，在硬件设施和软装设计上，这家门店进行了更高的投资，以实现长期更高的更稳定的市场溢价。由于物业原条件适配酒店业态，因此取得了高得房率，项目总面积约为9000平方米共排出 176间客房，总投资额大约为2,800万元，平均每间房的造价约为15至16万元。
上海长风公园智选假日酒店
时宁的服务理念围绕顾客体验展开，致力于提供四个“好”：洗好澡、上好网、睡好觉、吃好早餐。在他看来，专注于提升客户住宿体验中最基本的需求对酒店经营的收益最大，每一项服务都力求做到极致，而不是简单追求多样化。该店开业后实现了入住率超75%，携程点评4.8分的好成绩。
上海长风公园智选假日酒店
在不确定的时代寻找确定性
从早期连锁经济型酒店野蛮扩张时代一路走来，时宁不再追求短期的“甜头”，而更在意加盟品牌的契约精神，在意承诺能否真正兑现。在当前这个充满不确定性的时代，寻找稳定性和可预测性可以关注以下几点：
1. 品牌的确定性和专注力
在时宁看来，洲际进入中国市场数十年但并未采取盲目扩张品牌线的策略，在中高端及高端审慎地聚焦于两大核心洲际核心品牌——假日酒店与智选假日酒店。此种发展策略不仅有效地增强了品牌在市场上的认知度与影响力，而且确保了集团能够集中资源，为宾客提供更为卓越的服务与支持，同时也为投资者打造了具有高性价比的投资选择。
2. “特许经营”全方位支持
“在中国，为中国。”通过深入了解和满足本地市场的需求，洲际不仅赢得了消费者的信任，也为投资者提供了坚实的市场基础。洲际酒店集团通过一支专门针对特许经营酒店的本土支持团队，不仅提供相应配套服务，且可指派专业总经理协助业主确保品牌标准的全面实施、支持工具的高效利用和运营效率的有效提升，持续推动业主受益。这种深度参与和专业指导，大大降低了投资风险，提高了项目的成功率。
3. 与时俱进，应对市场变化
在酒店的日常运营中，洲际凭借其丰富的市场经验和专业知识，为酒店提供了精准的市场数据支撑、专业的经营建议以及系统的员工培训，确保酒店能够迅速适应市场变化，调整销售策略和运营模式。这种高度的灵活性和适应性，对于酒店在不断变化的市场环境中保持竞争优势具有决定性的意义。
随着存量时代的深化，业主和投资人也变得越来越谨慎，他们既需要品牌保证品质也需要品牌能够提供长期价值。智选假日通过其全面的服务和支持，能够满足这些需求，为投资人提供稳定和可靠的投资环境。这种合作模式不仅有助于提升单个酒店的业绩，也有助于推动整个酒店行业的质价比转型，实现可持续发展。
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