8月9日，央行发布了一份《2024年第二季度中国货币政策执行报告》。
本来，这只是每个季度都会发布一份的常规报告，但在这一次的报告中，却有一个不同寻常的重点，吸引了市场分析机构的高度关注。
以往，央行的此类报告中虽然也会提及房地产的相关内容，但向来都着墨不多，而在这一份报告中却罕见地大篇幅提及房地产；
甚至专门设置了一个专栏，来深度分析我国房地产租赁市场的未来发展问题，并提出了鲜明的结论。
不得不说，这背后的政策信号确实显得有些非比寻常。
那么，央妈究竟对租赁产业做出了怎样的分析，又提出了什么结论呢？
01
租赁市场走向房地产舞台中央
在我们的传统印象里，所谓“房地产市场”或者“房地产行业”，基本上说的都是房产的买卖，而不是租赁。
毕竟，与过去二十多年一路狂飙的房价和房屋买卖中可能获得的巨额收益相比，房屋出租的那点收入似乎一直显得有些相形见绌。
然而，时代变了。
在经济和地产大周期的背景下，伴随着我国的经济转型和房地产行业调整，地产对经济增长的贡献正在下降，房屋买卖市场已经进入了一个“存量时代”。
房地产行业正在逐步从经济的“发动机”向经济的“稳定器”转变。
在这样的大背景下，央妈也在此次的报告中提出了关于房屋租赁产业的几大重磅观点。
总结来说：
1
租金是影响住房价值的核心变量。
也就是说，央妈认为，未来衡量房地产价值的核心因素将不再是简单的房价，而要更多地看它的租金有多高、租售比是多少。
那租售比要达到多少才是合理的水平呢？
按照世界公认的标准，大概在3%左右。而此次报告里也直接指出：有市场机构测算，现在我国一线城市的租售比接近2%水平，二三线城市为3%左右。
也就是说，现在我国城市（尤其是一线城市）租售比仍有一定的上升空间，而在房价相对稳定的假设之下，这也就意味着房租仍有比较充足的上涨空间。
2
住房租赁产业是未来房地产市场发展的重要方向。
从日本的历史经验来看，日本房地产泡沫破裂之后，一个奇怪的现象是：房地产对日本经济的贡献仍在持续提升。而这二次扩张背后的原因，就在于租赁业务和资产管理业务的不断壮大。
图：泡沫破灭后，日本房地产业占比延续提升
在本次报告中，央妈明确提出：要盘活存量去库存，助力启动住房租赁业。
现在国内很多地方政府都在收购商品房转为保障性住房，这也是朝租赁方向发展的一个信号。
而从央行披露的数据来看，截止至6月末，金融机构已发放了247亿元租赁住房贷款，保障性再贷款余额为121亿元，后续动作还会进一步加大。
正如报告中所说：我国未来有住房需求的人口超2亿，租房市场空前巨大。
02
租金和租赁收益率或将上升
关于我们普通老百姓比较关心的租金和租赁收益率的未来趋势，央妈在报告里是这样分析的：
首先，租售比是衡量未来房屋价值的简单指标。前文已经提到，这个指标现在在我国一至三线城市中大致在2%-3%的水平。
出租房屋获得这个水平的收益率，似乎看起来不太高，但考虑到现在我国5年期定期存款利率已经告别“2字头”，降到了1.8%的水平，普通型保险产品的预定利率上限也被固定在2.5%之下，而且未来不管是存款还是贷款利率，大概率都将会呈现继续走低的趋势。
所以，3%的租售比，看起来还是挺有吸引力的。
而且，央妈还说了，租售比只是个静态数据，动态来看：
“疫情以来我国房租增虽然长有所放缓，但随着经济的逐步恢复，长期看租金仍有望稳步上涨，过去十年我国 CPI 中房租分项年均上涨超1.2%。
若假定未来仍能长期保持这样的租金增长率，相较于既定的购房成本，租赁住房总的收益率在静态租售比基础上有望提升至 3%以上，将高于多数资产回报率。”
总结一下这段话中的重点：
1、长期来看，央妈认为我国租金有望稳步上涨。
2、租赁住房总的收益率在静态租售比基础上，有望提升至 3%以上，将高于多数资产回报率。
03
结语
房地产被称为“百业之母”，从过去到未来都是我国重要的支柱产业，也与人民的生活水平息息相关。
此次央行的分析报告，为我国房地产，尤其是房屋租赁市场未来的健康发展指明了方向。
过去二十年，我国房地产市场经历了从房价暴涨到政策调控，再到价格回落和分化的过程，而未来的“后地产”时代，大概率将是一个房产租赁的时代。
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