近日，中国REITs论坛会员单位——国新资产组织召开REITs交流分享会。瑞思不动产金融研究院院长朱元伟受邀就租赁住房市场现状与发展趋势进行分享，他详细分析了我国租赁住房市场的政策演变、市场趋势、供给情况、需求特点、投融资体系以及多层次REITs市场等。
目前，租赁住房政策体系已基本完善，金融支持力度不断加大。特别是“金融17条”的发布，为住房租赁市场注入了新的活力。随着公租房与廉租房并轨以及“保障性安居工程”的提出，租赁住房体系愈发明确，市场发展逐步完善。租赁住房市场正由政策驱动逐步回归市场导向，多主体参与市场、多渠道金融保障成为新的趋势。
REITs在租赁住房市场融资体系中越来越重要，多层次REITs成为市场重要的投融资渠道。政策层面，国家发展改革委和中国证监会等部门相继出台了一系列文件，优化REITs政策体系，降低保障性租赁住房首发规模门槛，扩大公募REITs试点范围，为租赁住房市场注入了新的活力。
他还分享了三个典型的多层次REITs案例。第一个是深安居集团，在类REITs、公募REITs和Pre-REITs等多个方向上都有成功案例；第二个是瓴寓的上海浦江华侨城柚米国际社区Pre-REITs案例，2019年与外部资金联手收购在建工程，度过培育爬坡期之后，将股权转让给保险资金，自身实现投资退出并继续负责资产管理；第三个是近期正式挂牌上市的“建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划”（建信长租，262587.SH），是持有型不动产ABS（私募REITs）的成功案例，该产品保持了较为突出的权益属性，投资人结构非常分散，在券端流动性支持、做市、估值调整机制上有一系列创新设置，为后续产品提供了参考。
尽管公募REITs市场在2023年经历了调整期，但保租房REITs板块展现出了强劲的韧性。上市以来，各只保租房REITs的出租率保持在90%以上，租金水平稳定，显示出行业的优越性；2024年以来，保租房板块更是强势上涨，近两个月领涨大盘，体现了板块的韧性。
放眼海外，美国租赁住房REITs市场的成熟运作为我国提供了参考。在美国公募REITs市场，租赁住房和医疗保健两类产品市值分别占比15%、9%（截至2024年4月），租赁住房资产主要分为单身公寓、家庭别墅、组装式住屋等类别。美国REITs市场注重经营水平和分红派息的稳定性，为投资者提供了高回报。同时，BREIT的案例也表明，私募REIT在市场波动中可能面临脆弱性，需要更严格的监管和更透明的财务披露，以保护普通投资者的利益。
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