房价即将加速下跌...

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大家好，我是老孟。 最近股市，已经不需要分析了，就是一坨。 大家只要知道，现阶段千万别随便伸手就好了。 趁着这索然无味的行情，来给大家讲一下楼市的近况。 今年一季度商品房销售额，同比下降27.6%，绝对规模相较2021年同期历史高点，下降了44%。 按照这个数据推算，今年全年新房销售，大概只有9亿平方米左右。 如果今年只有1000万人买房，每人买套100平米的房子，就有10亿平方米。 这份数据已经很不好看了，全国14亿人口，愿意买新房的人连1000万都达不到。 从世界各国来看，房价的下行可不是线性的，就像过了40岁，突然就感觉身体大不如以前。 日本、欧美等国家，在房价下行阶段是先下跌一段时间，然后再度加速。 昨天国家金融监督管理总局发布了统计，说是商业银行已经审批通过1.4万亿。 这笔钱就是定向用在房地产行业，防止出现加速下跌。 现在其实还有不少的楼房还没交付，从2016年开始，开发商的商业模式，变成高杠杆、高周转。 开发商拿地是贷款，材料商是贷款，施工方的钱也是分批给，而且还层层外包，到处都是杠杆。一旦资金链条出现问题，整个项目都晾在那里了。

对于居民来说，啥也没做错，却受到了惩罚。

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只是保交楼、保交付，无法阻止房价下行的问题。 房子盖完了卖不掉，二手房交易市场的供给变多，需求更弱，会在社会形成更加不好的预期，引发更多的抛盘。 所以，这个时候国家要开始进行大规模收储。 现在已经从三四线城市扩散到深圳、南京这些一二线城市了，未来地方收储大概率会继续。 现在收储有三种模式。 1、租赁机构收购模式。这种就是地方国有企业，收购商品房转化为租赁房。 比如重庆就是这么搞，收储的钱也不是自己的，是央妈贷给金融机构，金融机构再贷给地方国有企业。 2、转化保障房模式。这种就是地方国企向开发商，或者居民收购新房或者二手房，资金源头同样是央妈。 3、拆迁安置模式。这种和棚改比较像这种。 比如城中村改造或者基建需要征地，地方也不想和以前那样盖新的进行安置，这样太费劲，不如直接买已经建好的房子。广州增城区就这么搞。 总的来说，地方要钱是没有的，这三种模式都需要央妈打钱。 收储价格上，只有土地划拨+建安（盖房子的人工和材料成本）+不超过5%利润。

这里注意哦，最主要的成本土地，不是按照地方拍卖的价格计算，而是按照划拨的价格计算，所以整体来说，收储价格的上限也很低。

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会有人想，能不能把我的房子收掉，让我套现离场。 不太可能。 现在有所的收储方案里，都是以整栋或者整单元进行收储，而且对配套设施、地段、交通设施甚至车位比都有要求。 不可能这收一套、那一套的，而且还要挨个谈，成本太高了不划算。 这些都方便就是已建成未出售的新建商品住房，烂尾和二手房都不想收。 现在有些城市已经放开新房销售指导价，也是为收储做准备的。 目前做收储，除了能减缓房价下行，其实也是为未来的租售同权做准备。 现在租房只享受了“睡权”，教育等资源还没有享受到。 如果未来租售同权，好的城市是不是就能提高租金，获得稳定的现金流。 从某种程度来说，当地方卖地收入大减后，这种模式也是一种新的“税源”。 只是这份“税”不是每个城市都能享受得了啊。