一直比较关注港股的几个房托REITs，14日晚间，招商局商业房托$招商局商业房托(HK|01503)$率先发布2024年中期业绩，收益为2.66亿元，同比增长11.9%，每基金单位中期分派0.06港元，年化分派收益率达11%。
REITs这个赛道，受到的关注越来越高，值得通过招商局商业房托这个行业头号玩家，做一个典型观察。
一、出租率全面提升至92.7%，招商房托高质量管理跑出超额
招商局商业房托目前管理5个写字楼物业和1个零售物业。根据中报，今年上半年相关物业所在的深圳南山区写字楼空置率上升1.2%至28.6%，租金价格下滑3.9%；北京CBD空置率回落0.9%至12.1%，租金下滑6.1%。整体上，国内写字楼呈需求放缓、供应增加的态势。
（招商房托公告）
报告期内，招商房托的平均出租率由79.3%上升至92.7%。 其中，写字楼出租率为94.7%，科技大厦、科技大厦二期达到了100%的出租率，数码大厦出租率相比去年中期上涨了8.3个百分点，招商局航华科贸中心上涨了15.2个百分点，综合出租率可谓是非常优秀。
在市场的压力下，虽然公司采取了“以价换量”的策略，但数码大厦、科技大厦、科技大厦二期三个乙级写字楼的租金价格保持相对稳定，科技大厦二期的租金甚至有小幅上涨。两个压力较大的甲级写字楼租金价格依旧保持在可控的范围内，整体表现均优于区域内平均管理水平。
（招商房托公告）
报告期内，招商房托的租金收入为人民币2.38亿元，同比增长9.7%，仅新时代广场下滑了4.3%，其他均保持上涨。
可以说，招商房托很好地抵御住了外部环境的压力，一方面这些写字楼位置确实不错，具备很强的竞争优势，另一方面也充分彰显了公司的运营实力，逆势做到了市场领先。对比其他已经发布中报的商业地产来看，就更明显了。比如单看太古地产的办公楼物业，今年上半年内地出租率有所下滑，整体办公楼租金收入27.65亿，同比减少了6.59%。
（太古地产公告）
另外，零售物业花园城今年1月已全部完成改造升级，租户陆续进场经营，出租率和租金收入大幅上涨。蛇口花园城地理位置优越，受益于港人北上消费、China Travel热潮，今年深圳零售商圈客流量不错。虽然下半年深圳有增量购物中心入市，但并不在花园城周边，预计后续花园城出租率仍有提升空间。
二、低融资成本凸显经营优势，降息周期来临或提升REITs潜力
2024年上半年，招商房托的融资成本为6490万元，同比进一步压降。
其实早在2022年末，招商房托就将原港币贷款全部置换为人民币债务。去年7月，招商房托与兴业银行附签订了一份利息为2.93%的24亿元贷款融资协议，较原来3.55%的贷款利率下降62个基点，2024年将节约支出1500万元。
过去两年美联储处在加息周期，这些措施令招商房托汇兑损失大为减少，也规避了利息更高的外币借款，相比同业节省了大量成本。比如另一只已经发布中报的REITs基金汇贤产业信托，在外币借款利率高企的情况下上半年提前还款14亿元，导致汇兑损失1.59亿元，今年中报分派金额下降9成以上，派息率大幅降低。
（汇贤产业信托公告）
今年上半年，招商房托的综合融资利率仅为3.19%，继续保持在比较低的水平。而此前兴业银行的新增贷款利率已经低于3%了，随着国内LPR下调，以及背靠央企大股东招商蛇口的优势，预计未来贷款利率或将长期低于3%。
（招商房托公告）
当前，全球降息周期大概率即将到来。最新的数据显示，美国7月CPI同比上升2.9%，是2021年3月以来首次重回“2字头”，今年年末或者明年初降息大概率落地。
（美国CPI同比变动）
未来可预见的降息周期，对于招商房托这样在港股上市的REITs而言自然是利好。一是拐点来临后，利率长期来看有望下降至合理水平，物业及租户的融资成本都将降低，也将对REITs资产估值定价带来积极影响，提高REITs的盈利潜力。二是在美股以及其他强美元相关的资产回报率降低的情况下，中国资产将获得全球资金青睐。
三、政策持续加码叠加高股息回报，招商房托有望迎来长期收益“双击”
今年以来，房地产市场迎来了多项政策利好，力求刺激市场回暖。
（观点新媒体）
同时，REITs也被多次提及。4月19日，证监会发布5项资本市场对港合作措施。其中包括将REITs纳入沪深港通。拟总体参照两地股票和ETF互联互通制度安排，将内地和香港合资格的REITs纳入沪深港通标的，进一步丰富沪深港通交易品种。在相关政策的刺激之下，招商房托的走势有所回暖，逐渐开启修复之路。
（招商房托近期股价走势）
中报显示，招商房托可分派收入6201.8万元，同比增长26.3%；每基金单位中期分派0.06港元，测算下来年化分派率将达到11%。在无分派承诺的情况下，中期股息率达到这个水平，显然是市场前列，甚至优于绝大部分银行/石油等板块的高股息红利标的。15日，招商房托股价大涨8%，录得年内最大涨幅，超预期的回报让其长期估值有望和股息率迎来“双升”。
此外，招商房托的资产负债率为39.8%，同比保持稳定，低于房托REITs所要求的50%的上限。根据中报表述，公司提到了“将专注于增加优质商业资产至房托基金”。在当前这个环境下，公司有可能继续收购物业，让房托分配率能够长期稳定在高水准，增强投资者回报。
#恒生科技暴涨，港股缘何突然发威？#
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