Pre-REITs，它允许投资者在公募REITs发行前，就深入参与到潜在资产的开发、管理和增值过程中。投资者可以在项目初期就进行投资，通过专业的管理和运营，提升资产的市场价值和吸引力。当资产达到一定的成熟度和稳定性后，可以选择通过公募REITs进行资产上市，实现资本的回收和增值。
除了公募REITs这一主要退出渠道外，Pre-REITs还提供了多元化的退出机制，包括但不限于资产的大规模整体出售、通过类REITs产品进行交易、以及基金的续期安排等。这为投资者提供了灵活的退出选项，以适应不同的市场环境和投资策略。
一、凯德集团：不动产私募基金与公募REITs的双基金模式
凯德通过其不动产私募基金在项目早期进行投资，培育资产价值，待资产成熟后再注入境外公募REITs。这种模式不仅让凯德成功转型为“房地产私募基金+REITs”双基金投资模式，还提供了灵活的资产增值路径。
凯德集团利用私募基金进行风险较高的项目投资，对于成熟稳定的资产则通过REITs进行投资，同时形成了一种“私募基金培育+REITs退出”的闭环模式。这种双基金配对运作模式，不仅优化了凯德的资产结构，还实现了轻资产扩张。
凯德投资这一全产业链参与模式正持续展现其强大的盈利能力。截至2024年6月30日，公司资产管理规模（AUM）已达到约1,340亿新元，其中基金资产管理规模（FUM）增至1,000亿新元。这一增长得益于凯德投资在私募基金领域的卓越表现，2023年上半年，私募基金的资产管理规模已从半年前的260亿新元增长至290亿新元，增幅达到12%。
二、中城投资：住房租赁项目的Pre-REITs实践
聚焦国内房地产市场，2017年，中城投资携手知名地产商共同发起Pre-REITs，并以1.39亿元的总价，成功收购了旭辉领寓旗下的两处标志性长租公寓资产：上海浦江国际博乐诗服务公寓和上海浦江国际柚米国际社区。
从收购到资产优化，再到最终的资本退出，整个过程历时11个月，分为4个月的建设期、3个月的运营爬坡期，以及4个月的退出准备期。
2018年6月，“高和晨曦-中信证券-领昱1号资产支持专项计划[LYYH1801.SH]”在上海证券交易所成功发行。这不仅是国内首单民企长租公寓储架式权益类REITs产品，更是Pre-REITs投资模式在国内资本市场的一次成功实践。
在这一案例中，中城投资并没有直接参与REITs的日常运作，而是选择了与原项目公司旭辉领寓的紧密合作。通过充分利用旭辉领寓在长租公寓领域的深厚运营经验和专业能力，中城投资有效地推动了资产的增值，并最终通过类REITs的发行实现了资本的顺利退出。
三、张江高科与光控安石：Pre-REITs到公募REITs的退出路径
张江高科与光控安石携手通过各自子公司联合成立了私募基金光全投资。光全投资进一步通过控股项目公司安恬投资，掌握了张江光大产业园的所有权。随后安恬投资以张江光大产业园作为抵押，同时以自身股权作为质押，成功获得了总计4.40亿元的并购借款，而原产业园持有人中京电子也通过此方式获得了3.12亿元的固定资产支持融资。之后，华安张江光大REIT基金管理人利用基金资产认购了国君资管张江光大园ABS产品。该ABS产品进一步收购了安恬投资的全部股权，并向安恬投资及中京电子提供了必要的借款，用于偿还既有负债及其它用途。至此，不仅为安恬投资和中京电子完成了债权的替换，也为光全投资通过REIT上市实现了资金的成功退出。
这一案例充分展示了Pre-REITs通过公募REITs实现退出的巨大潜力。张江高科不仅作为主要出资人，还利用其丰富的开发运营经验，为项目提供支持，最终实现了约1.98亿元的高额退出收益。
作者：王马文迪
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