一、研究背景及目的
（一）研究背景
1.住房租赁市场快速发展，商业模式逐渐明晰，租金定价及趋势研判对企业经营决策至关重要
近年来，中央高度重视住房租赁市场尤其是保障性租赁住房的培育发展，行业顶层设计持续完善，金融、财税、土地等支持政策不断落地为住房租赁企业提供了有利的经营条件，优秀企业在积极开拓业务规模的同时，不断加强品牌建设、优化产品策略、提升运营能力。未来，随着“租购并举”住房制度的持续建设，住房租赁相关支持政策预计将长期发力，住房租赁市场的运行将获得支撑。尤其是，随着公募REITs和不动产私募投资基金等不动产金融的持续发展与完善，住房租赁商业模式逐渐明晰，住房租赁企业也将获得更多的发展机会。在租赁住房运营中，租金定价及调整将直接影响长租公寓企业的营收与利润，对企业的经营决策有着至关重要的作用。
2.中央支持地方国企收储新房用作保障性住房，其中配租型保障房将是主要方向，未来租金收益是确定合理收购价格的重要基础
2024年4月，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，这一新提法标志着房地产政策短期更加聚焦去库存。5月17日，央行提出设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。从最新会议精神来看，国企收储未售新房正成为政府力推的“去库存”模式，预计国企收购新房转作保租房的规模将快速增大。在存量房收购过程中，合理收购价格的确定是一个关键步骤，而对收购项目未来租金收益的评估，将为项目收购价格的确定提供重要基础。
（二）研究目的
存量房源收购策略支持：通过对拟收购项目未来租金水平的评估，对项目收购价格进行合理测算，为存量房源收购提供策略支持。
定价支持：通过对长租公寓项目进行租金评估，帮助企业更客观地认识长租公寓项目的租赁潜力，为项目的定价决策提供数据支持。
“纳保”依据：出具专业的长租公寓项目租金评估报告，为申请保障性租赁住房项目认定提供必要的支撑材料。
二、服务内容
长租公寓项目租金评估的成果会以专业的评估咨询报告进行呈现，评估咨询报告会在可比项目实地调查的基础上进行完成。
可比项目实地调查：选取拟估价项目周边的可比长租公寓项目，对可比项目进行实地调查，调查内容主要包括：项目位置、用途等基本情况；租金、支付方式等交易因素；配套、环境等区域状况；水电费用等权益状况；房源规模、装修水平、房间内部配置、公区配置等实物状况。
评估咨询报告撰写：长租公寓项目租金评估的成果会以专业的评估咨询报告进行呈现，评估咨询报告主要包括以下几部分文件：致股价委托人函、估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件。
其中，核心内容主要是估价技术报告，这部分提纲如下：
一、估价对象描述与分析
对项目基本情况、权属、区位、交通等进行分析。
二、市场背景描述与分析
分别对全国、城市、区域的租金走势进行分析。
三、估价对象最高最佳利用分析
要使地产物业的价值达到最大化，通常有四种使用方式可供选择：保持现状、装修改造、改变用途、重新开发。
本部分会基于法律允许、技术可能、财务可行、价值最大等四条原则，对估价对象的最高最佳利用方式进行分析。
四、估价方法适用性分析
对估价方法进行选取，通常会采用市场比较法。
五、估价测算过程
基于可比项目的实地调查数据，根据市场比较法，对估价对象的租金进行评估。
六、估价结果确定
基于租金评估，本研究将结合实际业务场景提出相应策略建议，比如：针对存量房收购项目，提出相应的收购策略建议；针对运营中的租赁住房项目，提出租金调价建议等
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