本周楼市成交同环比均改善；住建部提出试点建立房屋养老金公共账户

中银证券房地产行业第34周周报：本周楼市成交同环比均改善；住建部提出试点建立房屋养老金公共账户

本周新房、二手房成交面积环比均由负转正，同比降幅均收窄；新房库存面积同环比均下降，去化周期同环比均上升核心观点

新房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄，各地政策持续宽松，置换需求继续释放。40个城市新房成交面积为212.3万平，环比上升20.2%，同比下降23.0%，同比降幅较上周收窄0.5个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积分别为64.1、99.9 、48.3万平，环比增速分别为16.3%、23.7%、18.4%，同比增速分别为5.8%、-34.3%、-29.4%，其中一线城市同比增速持续为正，同比增速下降了0.6个百分点，二线城市同比降幅较上周收窄了2.4个百分点，三四线城市同比降幅较上周扩大了0.8个百分点。

二手房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄，主要是因为各地需求端政策持续放松以及住房“以旧换新”政策共同发力，叠加二手房市场“以价换量”态势显著。18个城市成交面积为153.2万平，环比上升1.5%，同比下降0.4%同比降幅较上周收窄了6.7个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为4.4%、-0.3%、2.8%，同比增速分别为38.4%、-24.1%、-8.8%。一线城市同比增速持续为正，同比增速较上周上升了1.3个百分点，二线城市同比降幅较上周扩大了3.9个百分点，三四线城市同比降幅较上周收窄了25.0个百分点。

新房库存面积同环比均下降；去化周期同环比均上升。12个城市新房库存面积为9698万平，环比增速为-0.1%，同比增速为-4.4%；去化周期为17.8个月，环比上升0.4个月，同比上升1.9个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为17.8、15.8、64.5个月，环比分别上升0.1、0.8、3.0个月，同比分别上升2.3、0.8、24.0个月

土地市场环比量升价跌，同比量价齐跌；溢价率环比上升，同比下降。成交土地规划建面为1039.5万平，环比上升36.3%，同比下跌65.6%；成交土地总价为199.2亿元，环比下跌4.7%，同比下跌70.8%；楼面均价为1917元/平，环比下跌30.0%，同比下跌15.1%；土地溢价率为3.0%，环比上升0.1个百分点，同比下跌0.2个百分点。

本周房企国内债券发行规模环比上升，同比下降。房地产行业国内债券总发行量为124.4亿元，环比上升34.4%同比下降46.7%（前值：-51.8% ）。总偿还量为138.8亿元，环比上升21.5%，同比上升6.6%（前值：-28.2%） 净融资额为-14.4亿元。

板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为-3.78%，较上周上升0.1pct，房地产行业相对收益为-3.2%，较上周上升1.1pct。房地产板块PE为14.65X，较上周上升1.08X。

政策

8月23日，在国新办举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会，房地产相关内容主要涉及：1）提出“有力有序推进现房销售，指导地方选择新的房地产开发项目，在土地出让时就约定实行现房销售，结合实践制定配套政策”我们认为现房销售将是我国长期行业的发展方向之一，短期内或通过开盘预售条件更加严格，拉长从开工到预售的时间，逐步过渡到现房销售。2）提出“研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制，上海等22个城市目前正开展试点。其中，房屋养老金个人账户通过缴纳住宅专项维修基金已经建立，试点重点是政府将公共账户建立起来”。根据住建部，截至2022年年底，我国城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%，进入设计使用年限的中后期。这些房屋普遍存在墙体结构安全隐患、屋面渗漏、外墙脱落、设施设备老化等问题。当前我国针对房屋公共部分的维护和改造，主要使用的是住宅专项维修资金，一般来源于业主自行缴纳，整体资金体量相对有限。住建部提及未来的试点重点是把公共账户建立起来，公共账户的资金来源或为按一定比例计提土地出让金、维修资金的增值收益、政府财政补贴等。根据《中国房地产金融》，目前全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元，上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元，但累计使用资金仅占累计归集资金的比例仅10%左右。我们认为，此次推出试点的另一个目的是盘活这部分沉淀资金。

根据国家金融监督管理总局发布最新统计，目前商业银行已审批房地产“白名单”项目5392个，审批通过融资金额近1.4万亿元。我们认为，融资金额通过审批的金额较多，但政策难点在于落地，多数银行仍从自身风险的角度去发放贷款。

此外，8月24日央行行长潘功胜表示，将加强逆周期和跨周期调节，着力支持稳定预期，提振信心，支持巩固和增强经济回升向好态势。我们认为，这意味着接下来货币政策将在稳增长方向持续用力，降息降准或有空间。

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