作者 | 利晋
编辑 | 苏淮
都说消费低迷，华润万象生活却递交了一份含金量很高的成绩单。
8月28日，华润万象生活发布了2024年中期财报。虽然比预期推迟一天发布业绩，但各项核心财务指标都实现了不同程度的增长。
财报数据显示，2024年上半年，华润万象生活录得综合收入79.57亿元，同比增长17.1%；毛利27亿元，增长20%。毛利率34%；核心净利润17.66亿元，增长24.2%。
面对这份成绩单，华润万象生活执行董事及总裁喻霖康在中报说明会上表示，“上半年，公司业务韧性经受住了市场的严峻考验，核心业绩指标逆势增长。”
01
上半年新开7座购物中心
首先，商业板块作为华润万象生活最为核心的业务，上半年录得收入28.5亿元，同比增长23.4%。增长主要是购物中心收入上涨明显，增长34%至18.9亿元。整体毛利率增加2.4个百分点至60.9%。
同时，购物中心零售额1007亿元，上涨幅度近20%。而全国社会消费品零售总额增长幅度为3.7%。
深究其中原因，华润万象生活商业运营及物业管理服务收入增长，很有可能是通过对华润集团及第三方开发商涨租实现的。
源媒汇初步测算，来源于华润置地项目收入为30元/㎡，来源于华润集团及第三方开发商项目收入则为100元/㎡。对比上年同期，前者单价下降了8.8元，后者单价上涨了约29元。
图源：公司公告
不过，对比同期的港资发展商恒隆地产、太古地产，华润万象生活的这份业绩，含金量还是很高的。前两者在国内被视为高端商场的标杆。
2024年中报显示，恒隆地产内地整体商场收入同比下降3%至24.1亿元，主要系高端商场收入下跌4%，次高端商场收入则增长5%。但旗下内地10个商场租出率大多数是有所提升的。
图源：公司公告
反观太古地产同样如此。内地6个零售物业租用率在提升，但零售销售额有5个出现了不同程度地下滑，仅有上海前滩太古里项目稍微有所增长。
图源：公司公告
对于收入或零售额下滑，恒隆地产称“奢侈品消费市道持续疲弱”，“消费力稍逊的客户对奢侈品消费更加谨慎，并倾向于在海外旅游中寻找更优惠商品”。
太古地产解释，“由于不同国家对中国内地提供免签证政策以及个别外币贬值，出境旅游上升，部分商场进行改建及翻新工程造成影响”。
在国内消费低迷、出境游上升的背景下，华润万象生活实现了逆势增长。首席财务官聂志章表示，公司旗下重奢及非重奢定位的项目，零售额增幅均取得了亮眼表现，其中重奢类项目同比增长9.6%，非重奢类项目同比增长是26.8%。
华润万象生活反而依然看好奢侈品市场的前景。
“整体奢侈品的增速，无论是从消费者的需求，还是品牌对未来拓店的规划，均可以看到，奢侈品市场已从疫情期间的那种超高速的增长，恢复为了一个常态化的局面。长期来看，高端奢侈品的市场前景，我觉得是依然可期的。”喻霖康称。
这种态度直接体现在华润万象生活的扩张策略上，零售市场展现了惊人的占有率。今年上半年，华润万象生活新开购物中心7座，在营购物中心达到了108座。其中，46个项目零售额排名当地市场第一，85个项目位列前三。
并且，华润还在“跑马圈地”。
今年6月末，华润万象生活管理输出项目163个，新增17个；合同管理面积1803万㎡，新增220万㎡。其中，新增利润分成项目3个。华润万象生活方面透露，“期内新签约7个外拓项目，均位于一二线城市”。
图源：公司公告
上述新增还未计入华润置地已获取、未签约的项目。加入之后，华润万象生活的合同在管项目为186个，建筑面积则为2130.6万㎡。
但对于收并购市场，华润万象生活则保持着谨慎态度。其表示，“目前公司对于收并购还是采取持续关注，谨慎推进的原则，积极寻找市场上的一些优质的标的。但是目前来看，在目前的市场情况下，符合要求的标准确实是比较少”。
逆势扩张之外，华润万象生活的盈利表现同样惊人。聂志章透露，“购物中心净利润率同比上升0.6个百分点至67.8%。第三方购物中心税前利润空间占比较2023年末增长3.9个百分点至21.7%”。
02
物管服务溢价较弱，向城市运营商转型
相比同一时间发布中期业绩的华润置地，华润万象生活的业绩也是印证那句话：“卖房不如收租”。
2024年中报显示，华润置地实现收入791.3亿元，同比增长8.4%；毛利、净利润分别为176.3亿元、125.1亿元，分别下降5.9%、22.1%。毛利率、净利润率则仅为22.28%、15.82%，对应下降约3.4%和6.2%。
相比商业航道的强势表现，与地产开发业务关联性较强的物业板块，表现则有所逊色。
今年上半年，华润万象生活的物业航道业务收入录得51亿元，同比增长13.8%。细分来看，社区空间的物业管理服务收入32.17亿元，同比增长13%；非业主增值服务3.37亿元，下降16%；业主增值服务收入为7.23亿元，同比增长25.6%。
期末，华润万象生活在管面积达3.98亿㎡，合约面积达4.46亿㎡，较2023年末分别增长7.5%、4.9%。其中，期内拓展项目近九成位于一二线城市，新增第三方合约面积达2433万㎡。
从溢价能力上看，来源于华润置地项目单价为14.6元/㎡，来源于华润集团及第三方开发商单价则为9.83元。同比上，一个增加了0.06元/㎡，一个减少了0.24元/㎡。
图源：公司业绩说明会
当前房地产行业形势无需赘述，华润万象生活选择了跳出社区范围，加快向城市空间运营服务商转型。
今年上半年，华润万象生活城市空间业务收入8.25亿元，同比增长25%。期末，其在管城市空间物业项目数444个，在管总面积为1.23亿㎡，同比新增了28个、约3460万㎡。
若从溢价能力上看，华润万象生活很有可能通过降低单价去获取新增项目。其中，来源于华润置地收入单价为10.37元/㎡，同比上涨了3.46元；来源于华润集团及第三方开发商单价则为6.11元/㎡，下降了0.7元。
图源：公司业绩说明会
不过，很早布局城市空间运营服务的碧桂园服务，今年上半年城市服务业务录得21.7亿元，毛利率为21.1%。相比之下，华润万象生活显然还需要加快脚步。
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