本文根据8月28日82期【酒店投资百人汇】视频直播栏目整理而成。
本期【酒店投资百人汇】视频直播栏目的嘉宾是资深存量资产投资人邓辉。邓辉自2006年起便投身于地产领域，专注于存量资产的开发、投资、运营和管理，其投资重点区域集中在西南和华南地区。
作为一名经验丰富的存量资产投资人，他主要投资模式是寻找适合的存量资产，将其改造为公寓或酒店提升物业价值，再出售以实现盈利，其投资回报周期平均在6至7年。不过，随着宏观经济、房地产以及酒店行业的走势变化，邓辉的投资思路也相应进行了调整。在邓辉看来，在当前的经济环境下，重资产投资酒店的模式可能会面临一些挑战，但同时也存在机遇。
以下内容根据直播对话中邓辉的自述整理：
相对租赁，
重资产投资酒店现金回正周期更短
为何从“快进快出”转向长期持有？
“快进快出”的模式已经不再适用。资产价格不再持续上涨，资产流通速率也在放慢。投资人比拼的不再是谁能修好一栋楼，而是谁能将一栋楼通过系统运营放大价值。在这种情况下，长期自持就会变得更有优势。
原先主要关注盈利，那么未来我会更注重现金流的稳定运营。酒店业务本质上是一个现金流驱动的业务。如果有充足的专业知识和经验，我们可以进行战略布局，实现长期的复利效应。
合理运用杠杆，维持灵活性。如果我们能够明智地运用金融杠杆，那么即使利润没有立即显现，我们也可以通过现金流的有效循环来维持运营。我们可以通过优化现金流管理来减少资金占用的时间，确保业务的流动性和灵活性，同时为未来的扩张和投资创造条件。
为何更偏爱重资产模式？
1. 投资效率与租赁相比，并无明显劣势。市场上商业地产大宗资产交易租金回报率大约在5%~8%之间。如果通过更宽广的资产信息渠道，从被严重低估的资产、不良资产、股权并购等途径入手，可以拿到真实租金回报率更高的优质资产，我们操作过的很多资产实际回报率高达10%，甚至更高。而同商圈通过租赁形式投资中端、中高端酒店的回本周期大约是4年。如果我在自有物业上再投资酒店，则可以增加相对购买物业来说比例并不大的装修成本为代价，进一步放大收益，大约7年左右就能实现回本。
2. 现金流回正周期比较短。上面算的是回本周期，还有一个现金流回正周期。收购物业的酒店开业一段时间，有了一定的数据以后。我就可以向银行申请做经营性物业贷，用中长期的负债来置换我的投资的现金流。所以我在现金流的角度，比租赁的回本周期更短。
3. 更长的投资回报期。租赁物业时，我每年支付租金，十年后物业增值与我无关。但如果我购买物业，十年后物业属于我，无需再支付租金即可能享受物业增值。如果我以足够低的价格购买，相当于一次性支付了十年租金，获得了完整产权，回报期与产权年限相同。
4. 产权在手可以更灵活地使用金融杠杆。如果我用2000万装修一个酒店，同时购买资产需要3500到4000万，再加上2000万的装修费用，总共需要5500万到6000万。但如果我巧妙地运用金融杠杆，可能只需花费与装修费用差不多的资金，就能同时购买资产并完成装修。通过金融杠杆我不仅获得了使用权，还拥有了产权和处置权。我的总投资并不会显著增加，但我却能获得物业的所有权。
不良资产投资怎么拿？
如何避坑？
不良资产投资是一种高风险伴随高回报的生意。对于非专业人士来说，这可能是一种冒险，因为不良资产通常涉及复杂的债权问题和法律诉讼。不良资产的核心是从债权入手，可能需要参与诉讼和执行过程，这就意味着如果你不够专业，可能会陷入长期的不良资产泥潭，导致重大损失。
然而，如果你具备足够的专业知识，不良资产可以成为一个非常值得投资的选项。由于近年来经济状况不佳，市场上的不良资产选择多，数量大，价格也具有绝对优势。
对于不良资产投资的风险，我通常会从以下几个方面进行考虑：
法院公告的局限性：法院在拍卖不良资产时，只会公告目前已知的情况，但无法覆盖所有细节，比如租赁关系等，这些都是需要投资者自己去核实的。
明确租赁关系：如果不良资产附带长期的租赁合同，这可能会影响你的投资回报，因为买卖不破租赁，你可能会长期无法使用该物业。
介入时机的把握：诉前和诉中我都不建议去拿，可能会面临漫长的诉讼周期和败诉的风险，以及最终能否拿到资产的不确定性。流拍阶段是最好的窗口期，这时候确定性较高，竞争小，议价空间大。
税务风险：在办理产权转移时，可能会发现需要支付高额的税费，有时税费甚至可能与资产购买价格相当。
股权问题：如果不良资产是以股权形式存在，那么从股权债权转化为物权可能会遇到隐形债务和优先级债务的问题。
被做局的风险：有时候债权人和债务人可能会联合起来包装项目，给接盘的投资者预设陷阱。
周期拉长的风险：不良资产的处理周期可能会非常长，特别是如果你在法律方面不够专业，或者地方司法系统效率不高，都可能会导致你长时间无法拿到产权。
总之，不良资产投资需要专业知识和经验，以及对市场和法律的深入了解。如果你能够控制风险，不良资产可以是一个回报丰厚的投资渠道。
重资产投资酒店
如何选择物业？
城市选择
短期看政策，中期看资源，长期看人口。所以我倾向于选择那些长期人口净流入的城市。
目前，中国大约有30到50个人口净流入的城市，其中80%到90%集中在成渝城市群、长三角城市群、粤港澳大湾区，以及京津冀地区。但考虑到京津冀是政治中心，我认为它不一定是最佳的投资方向。因此，我更侧重于在长三角、粤港澳大湾区和成渝城市群进行布局。
在这些区域中，我会选择人口净流入城市的核心区位，因为这些地方的人口在不断增长，长期来看，这些地方的核心资产具有更大的增值潜力。
评估物业价值的核心标准
在选择物业时，我会优先考虑那些位置好、价格低的核心资产。虽然找到价格低廉且位置优越的物业可能具有挑战性，但凭借我在资产投资领域的经验和渠道，我会利用经济周期的波动来获取这些核心区位的资产。具体主要有以下标准：
首先是战略层面的选址。标准就是前面提到的“人口净流入城市的核心区位”。我认为选址无比重要，因为战术上的努力无法弥补战略上的失误。如果选址错误，即使团队再优秀，后续经营也会困难重重。因此，我宁愿买贵一些，也不愿买错位置。
其次，预判物业所在地的未来供需关系。我会考虑周边是否有更多土地和新房供应，同时评估需求层面，即该区域的人口是否会持续增长，以及对酒店的需求是否会随之增加。
第三，寻找足够的价差，即以较低的价格购买物业。战略正确后，我需要在战术上确保购买价格低廉，以增加安全边际。例如在成都，我拿到的资产真实租金回报率可以达到10%，这为我提供了较高的安全边界。
第四，考虑物业本身是否能够匹配好的品牌。有些物业可能位置优越，但条件不佳，如层高不够或其他缺陷，这会影响其价值。因此，我会确保物业条件能够匹配溢价能力强的品牌。
为什么不考虑景区物业？
城市景区比如重庆的解放碑、洪崖洞，这些地方与主城区融为一体，特殊性高，没办法复制或者参考。在这里我们以一些自然景区的目的地为例，解释一下我的看法：
淡旺季明显：这类景区的淡旺季差异显著，周一到周四生意清淡，但周五、周六、周日以及特定节假日生意会好一些。像温泉类景区旺季更短，大部分时间都是淡季。尽管如此，运营成本和装修成本并无太大差异，而房间数量是有限的，淡季时房间空置，人员也闲置，这使得投资回报存在很多不确定性。
供需问题：在这些景区周边，可能有很多土地可以修建酒店，这意味着供应量可能很大。此外，我还需要与许多家庭旅馆竞争，它们的运营成本非常低，这对品牌酒店不利，尤其是对于连锁酒店和那些投资者不直接参与管理的酒店。
客群单一：景区酒店的客群通常非常单一，主要是旅游客，没有商务客或散客，只有目的地客户。
信息不对称：不专业的投资者可能会因为看到景区在旺季时生意兴隆而被吸引过来，但他们忽略了自己访问时往往是在旺季，造成投资误判。
重资产投资酒店，
如何选择品牌？
在投资酒店业务时，购买资产与装修并运营酒店的策略有很大的不同。重资产和轻资产的最大区别在于，我需要考虑资产收购和装修的双重回报。要考虑这个酒店品牌能够为物业带来价值提升，这个品牌的酒店产品能够给我带来稳定的收益。因此，在位置和物业条件允许的情况下，我会选择具有以下特点的品牌：
溢价能力强：在物业具有足够优势时，选择天花板更高的产品，拉高收益。
传播能力强：有助于提高酒店的知名度和吸引客户。
成熟品牌：选择成熟的连锁品牌的成熟产品，更稳健，风险较低。
知名度高：我倾向于选择大众熟知的品牌，避免小众品牌。
基于这四个方面的考虑，我认为选择例如希尔顿欢朋、希尔顿花园、亚朵、桔子水晶等具有这些特征的品牌，对于资产的长期价值、现金流的回升以及整体回报都是有益的，可以帮助我在资产增值和溢价方面获得更好的表现。
对投资人的一些建议
我认为当前是投资酒店资产的一个良好时机，但不同区域之间的差异较大。对于有意通过购买资产来投资酒店的人，我有以下几点建议：
首先，在选择投资区域时必须非常慎重。未来三到五年，一些区域可能会面临供应过剩的问题，这将直接影响到酒店业务的盈利能力。
其次，我对中国经济的中长期发展持谨慎乐观的态度。这种看法基于对流动性和供需关系、经济基本面以及增长模式可持续性等因素的考量。中国过去的经济增长主要依赖于投资和资源驱动，但随着经济从增量转向存量，这种模式可能不再适用。我认为，金融和科技创新是现代经济增长的关键驱动力，中国在这方面还有很大的提升空间。
但也恰恰因为这些原因，增加了市场上存量资产的供给，如果能够找到位于核心区位且价格合理的资产，尤其是在那些人口持续流入的区域，这无疑是一个值得把握的投资机会。与过去相比，这些区域的租金回报率已经变得更具吸引力。
最后，购买资产时要小心避免不良资产的陷阱。安全性和物业本身的质量是同等重要的考量因素。
写在最后
由于篇幅限制，我们无法在这里完整地展现邓辉先生的所有精彩观点和深刻见解。为了不错过任何细节，我们强烈建议大家扫码观看直播回放，亲自体验邓辉对于如何选择物业、对成都各个区位的判断以及如何收购不良资产的独到见解。
最后，我们要再次提醒大家，存量资产收购是一个门槛很高的领域，无论是资质要求还是专业度要求都非常高。尤其是在不良资产的收购过程中，存在许多看不见的风险。因此，我们建议所有投资人在进入这个领域之前，一定要做好充分的准备和调研，谨慎评估每一个投资机会，以确保投资的安全性和收益性。
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