最近，上海新天地翠湖6期传闻20.6w/㎡的过会价，引发大家的热议。
不明所以的人在惊呼：
居然要卖20.6w㎡？！
懂行的人也在惊呼：
居然只卖20.6w/㎡？！
在前者看来，上海新房抛开风貌别墅不看，17/18w/㎡在高层住宅中已是顶了天了，超过20w/㎡就是直接打破天花板，按超400平的起步户型算，上车门槛可能要被抬到7000万以上，接近一个小目标，确实超乎想象。
在后者看来，翠湖是上海最顶级的豪宅IP，堪称上海顶豪界永远的风向标，天王巨星也一度抢着摇号，即便上海顶豪层出不穷，但在新房市场，翠湖依旧可以单独占据一个塔尖梯队，所以翠湖6期注定将要带头打破天花板。
但如果翠湖6期都只卖20.6w/㎡，那么其他盘还怎么玩？
艳姐看到有同行发起了投票：翠湖6期开价多少才合理？
1000多人参与，500多人将票投给了30w/㎡以上。
这是大家对顶豪界顶流的心理预期，所以20.6w/㎡遭到的最多质疑是：
还是太便宜了！
争议声大到要让大家怀疑翠6是不是被“网暴”了的程度。
当然，直到现在翠湖六期依旧没有正式过会，20.6w/㎡的备案价，仍然只是个没有实锤的传闻。
虽然是不是这个价，是会更低还是会更高还有待考证，但是传闻引起高度讨论背后，翠湖的顶流影响力可见一斑。
更不用说翠湖6期将以约180米的高度刷新浦西的住宅天际线，仅次于浦东的世茂滨江花园，成为浦西第一住宅高楼！
投票：如果翠六卖单价20万+，你怎么看？
0120.6w/㎡的翠湖6期，便宜了？
翠湖IP存在的时间已经超过了20年，1期入市还是在2003年，可以说，在上海顶豪界有且仅有这么一个项目：
可以热卖20多年新盘，并且永远都能是风向标。
翠湖上一次有新房入市，还要追溯到遥远的3年前。
当时5期的106套房源445位富豪抢着要，入围积分更是达到了夸张的102.24分。
原因很简单：备案价只要16.5w/㎡。
对比看2018年时4期16w/㎡的备案价，3年时间仅仅只贵了5000元/㎡——因为限价的缘故，几乎相当于没涨价。
这个价格什么水准呢？如今定价在上海第一梯队的董家渡融创外滩壹号院，今年入市的二期两批次分别是16.8w/㎡、17.1w/㎡，但是2019年拿下了当年上海销冠的融创外滩壹号院一期备案价大约是：
12.1w/㎡。
大家可以对比一下这个定价变化。5年过去，外滩壹号院涨了近5万一平，差不多40%的涨幅。
那么即便是对标2018年，6年过去，同样以40%的涨幅算，翠湖6期也至少要到22w/㎡以上。
但是作为上海站在金字塔尖的顶豪风向标，显然不该仅仅只是如此。
翠湖6期大可以卖上30w+的呼声之所以如此之高。
一方面在于真正的顶豪本就与普通人无关，无需用市场逻辑来过分约束，而是让有钱人花应该花的钱，比如21世纪初就敢直接挑战从未有过的市场价格从而一战成名的汤臣一品。
另一方面则在于翠湖系列在二手房市场的表现，让翠湖6期可以直奔更高阶。
翠湖即便是入市已久的1 -3期，二手挂牌价也在20-22w之间。
房龄较新的4期和5期整体挂牌均价甚至超过了30w/㎡，4期最贵的挂牌单价接近40w/㎡，总价最贵在1.5亿。
图源：小胖看房
如果说挂牌价还不能说明太多问题，我们可以再来看一下成交价。
今年6月时，翠湖5期成交了一套总价9400w的房源，网签成交单价大约是：
33.7w/㎡。
图源网络
今年7月、8月时，翠湖4期分别成交1套房源，单价也有约22w+/㎡,虽然比挂牌的最低价还要少上些许，但是注意这都是低区的房源，有一套还是不到200平的户型。
截自链家
再早前，今年3月时翠湖4期成交了1套中楼层的房源，价格就在25.7w/㎡
截自链家
如果按照翠湖6期20.6w/㎡的备案均价算，低区甚至可能会出现16/17w/㎡的单价。
这么一对比，倒挂仍然巨大，翠湖6期如果是20.6w/㎡的定价，必然是可以让富豪们笑开花的：
稳赢的买卖，谁不乐？这不纯纯抢到就是送钱吗？
所以目前来说，全上海最有购买力的那批人，大概率都在坐等翠湖6期入市。
但是如果翠湖6期真的只卖20.6w，预计卖到17w+才能回本、想要冲击18w+的徐滨小米地王，又该如何应对？
新天地顶流都只卖20w出头，徐汇滨江想要卖到18w，难度多少有点大。
包括最近呼声很高的或许将超越小米地王、挑战全国单价新地王的静安寺曹家渡地块，开发商抢地时或许都要更加谨慎。
毕竟新天地的地位摆在那里，翠湖6期的定价也将在很大程度上决定他们的未来市场价值。
02比住在翠湖更有面子的 是住在翠6不过翠湖6期即便是定价远低于预期，依旧有不少看客对其销售存观望态度。
图源网络 原因很简单，作为未来的浦西第一超高层住宅，翠湖6期不仅没有小户型，还是：
清一色的超大户型——起步价可能就是一些豪宅的封顶价。
虽然网传的户型有一些不同的版本，但是大致情况是差不多的，统共108套房源，其中：
低区是400多平的平层，总共90套，网传最小面积在435平。
中区以上是大约700平的大平层，总共14套。
此外高区还会有4套复式，据说面积段大约将在1200-1400平。
网传户型分布图
看下来，翠湖6期的上车价大概率至少要7000多万，甚至基本都要8000万往上，最高总价据说或将有3-4个小目标。
网传复式户型图
这是什么概念？
过去5年全上海总价8000万以上成交的新房总共也就：
256套。
图源：小胖看房
其中还包含了今年其他顶豪已经卖出的98套。
而翠湖6期一个盘就差不多有100套。
也就是说翠湖6期要在市场已经消化了98位顶级富豪的情况下，还要继续消化100位。
并且这100位富豪大部分都要花费上亿来购置一套房产。
如果翠湖6期全部卖完，那么今年一年8000万以上的新房成交量就可以直接碾压过去4年的总合。
大家想像一下，这背后聚集的购买力会有多么惊人。
所以，今年翠湖6期的销售大概率很难有像前几年那样高积分，但还是那句话：
大部分顶尖的购买力应该都在等待翠湖6期。
前段时间热卖的中海·领邸玖序大约是16秒一套的销售速度，1分钟就能卖1个亿，而翠湖6期艳姐估计:
大概率将是1分钟轻轻松松几个亿。
甚至到了这种level，最贵的顶复或许才是最抢手的。
而翠湖6期作为将来的浦西第一住宅高楼、又是全部超大户型配置，也将让这里成为整个新天地真正意义上独一份的超高层顶豪，这代表的是：
全上海最顶尖极致的圈层，是物理高度上塔尖，也是精神高度上的塔尖。
效果图 图源网络
不管翠湖6期的备案价会是多少，但这里未来进入二手房市场后毋庸置疑必然都是一套上亿的起步价，在很长一段时间里都将是上海天花板级的存在，并且难以超越——包括后面的7期8期，应该也很难比拟。
图源网络
以后谈起来，比住在翠湖更有面子的是：
住在翠6。
03上海的顶流
全村的希望
翠湖在顶豪界地位的奠定，并非是偶然性的。
甚至市场一度非常坚定地认为：能打败翠湖的，只有翠湖。
因为说白了和翠湖几乎共生共荣的新天地，本就是一家的亲兄弟，都是瑞安一手打下的江山。
而新天地的后来者们多少也都是沾了瑞安的光。
新天地商圈和顶豪翠湖，缘起于1996年瑞安拿下的太平桥项目开发权。
这个占地52公顷的庞大旧城改造项目，瑞安先焕新出了旧改标杆之作、独树一帜的顶流商圈“新天地”，后来才又在新天地的底板之上，造出了翠湖天地。
新天地实景图
虽然得益于上海市中心的钻石地段，太平桥即便不是新天地也不会差到哪里去，但或许很难有如今的辉煌。
正是因为最好的地段被赋予了更高的价值之后，做出了天生匹配的产品，翠湖才如此特别。
你可以理解为：新天地在某种程度上，亦是在作为翠湖的超级配套为其铺路，也只有翠湖，才最懂新天地。
这样的翠湖，对于背后的瑞安来说，意义也始终非同一般。
酝酿已久的翠湖6期，更是堪称：
全村的希望。
作为港资，瑞安走着低价囤地、缓慢开发的路子，一直属于隐贵房企的代名词，市场下行期，即便是港资们，也难有不受伤的，但是对比整个行业，瑞安仍然是非常优秀的存在。
8月底，瑞安房地产公布了2024年中期业绩报，摘要第一句话就很有语言的艺术：
在极具挑战的市场环境下保持盈利。
不用细看就能大致猜到内容：虽然利润下滑，但至少没有亏损。
今年上半年，瑞安的股东应占溢利是7200万元。
诚如瑞安所言：
至少还盈利了——毕竟在国央企都大把亏损的大市场下，没有亏损就跑赢了大部分同行。
瑞安在交出这份半年报之前，其实是面临着一定的压力的，早在今年上半年，就有传言称瑞安在就存续的三支美元债跟境外投资者密切商讨中。
而其中站在聚光灯下的就是8月24日迎来到期的一支美元债。
瑞安还在半年报摘要中特地更新了最新数据：截至2024年8月29日，字2021年以来已偿还境外债务合共人民币406亿元——其中就包括了8月24日到期的这一笔。
简单来说，目前瑞安迫在眉睫的危机暂时解除警报。
但是目前看来，压力或许仍然不小。
据瑞安在半年报中披露，截止到今年年中，其现金及银行存款还有105.43亿元，但是扣除掉受限制的金额，其实已经只有31.86亿元，然而瑞安一年内到期的债务还有119.34亿元……
对于瑞安来说，除了上半年租金表现不错的商业业务，翠湖6期确实承载了太多的希望，基本只许成功不许失败。
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