一文看懂：美联储降息与上海房价有什么关系？

今天凌晨，美联储4年来首次降息，全球资本市场迎来狂欢，我A也难得大涨了一回。但小编作为从事地产行业15年的上海人，习惯性的就会思考这对于上海房价会有什么影响（主要考虑二手房价）。

有人肯定会觉得，美联储降息后，资金必然会流出美国，其中一部分进入中国，进而通过各种渠道抄底楼市。上海作为中国楼市标杆，将会吸引到更多资金。这种思维逻辑放在十年前没错，但在如今大环境下未必如此，时也易也。

因此，我们需要从另一个维度去推演。

美联储降息后，中国的利率调整空间也将随之打开，对于房地产而言，最为相关的必然是LPR，今年来5年期利率已从年初的4.2%降至8月的3.85%，明天将公布9月LPR，市场预期将会随之下调。

利率下调对于买房需求无疑是一种刺激，属于直接降低购房成本，会进一步驱赶犹豫的买家尽快下场。此时，如果地产相关政策出台形成合力，短期内效果会很明显。

此外，还有一个长期利好趋势正在形成。如果贷款利率下调，那存款利率也将跟随，进一步刺激资金从银行流向市场，当然这也是理论上而言。

但是有一点目前正变得对楼市越来越有利，上海的老破小租金回报率逐步超过银行利息。目前市场大多数租金回报率在1.5-2%区间，有一部分能达到2.5%以上。而五大国有银行5年期存款利率为1.8%。按照利率趋势，未来会进一步下调，将会明显低于租金回报率。

一旦突破临界点，将会吸引更多资金从银行出来，进入楼市，由量变引发质变，让市场形成反转。

按照经济学规律，底部形成需要放量，量在价先，成交量放大后，价格就随之见底反转，因此观望的买家可以关注下二手房市场交易量。

当然，上述推演过程并非短期内就能完成，需要两至三年。但是，如果期间出现不可控因素，那么逻辑又将推翻。