随着国家“恢复和扩大消费”政策与资本市场需求的双重推动，消费REITs逐步成为连接实体经济与资本市场的桥梁，为商业地产的高质量发展开辟新路径。
9月，又有一批新产品陆续摆上消费基础设施REITs的货架。其中，华夏大悦城商业REIT作为西南地区首单消费REITs，获得投资者踊跃认购，是目前已发行的7支消费REITs中首个开售当日就提前结束公众发售的消费REITs，超募1.448倍，于今日正式登陆深交所。
分析认为，华夏大悦城商业REIT上市不仅丰富了我国公募REITs的底层资产类型，也将进一步提升公募REITs市场规模和市场活力，推动公募REITs市场高质量发展。对于大悦城控股来说，通过REITs形式盘活存量资产，有利于优化资本结构，形成投融资良性循环，提升自身可持续经营能力。对于广大投资者来说，则有机会参与优质商业地产的收益分享，便捷享受商业地产的发展红利。
购物中心打头阵，助力轻重并举发展
华夏大悦城商业REIT于8月27日正式发售，公告显示，该REIT公众投资者和网下投资者认购申请确认比例分别为37.089%和36.585%，比例配售前的总募集规模达48.124亿元，是其拟募集规模的1.448倍，市场反响热烈，投资者高度认可。
其首发底层资产成都大悦城，作为大悦城控股旗下优质购物中心，所处地理位置优越，凭借“体验式商业”的核心竞争力，连续多年业绩表现亮眼，出租率稳定在96%以上的高位，租金坪效逐年攀升，商业价值持续增加。
（成都大悦城实景图）
多年来深耕商业地产领域，大悦城控股形成了先进成熟的运营模式和强大的管理能力，积极探索轻资产管理输出等业务模式，轻重并举战略取得实质进展。
中报显示，截至2024年6月底，大悦城控股全国布局45个商业项目，其中重资产30个、轻资产15个；在营项目34个（含轻资产和非标准化产品），总商业面积374万平方米。
今年上半年，大悦城控股购物中心销售额达到196亿元，同比增长14%；客流量达到1.7亿人次，同比增长24%；平均出租率保持在94%的高位，体现了强大的商业运营实力。写字楼和产业地产板块也保持了稳定增长的态势，上半年写字楼整体平均出租率达到91.7%，标杆写字楼项目中粮广场荣获“2024中国写字楼品牌价值10强”；深圳产业地产项目也取得了显著成效，整体平均出租率达到98.2%。
这一轻重并举的商业版图，以购物中心打头阵，开启大悦城控股REITs创新实践。根据鹏华基金基础设施基金投资部总经理王弈哲观点，与以债务融资为主的方式不同，REITs产品作为新型权益型融资工具，能够有助于降低企业债务融资杠杆率。REITs还可以被当作是资产运营中的主要退出渠道之一。部分投资者在资产运营初期进入，将资产培育成符合REITs相关要求的资产，通过REITs形式退出，在合适条件下可以形成投融资良性循环。
多元化融资渠道，奠定稳健基本盘
事实上，大悦城控股一直以来积极拓展、创新融资渠道，保持融资顺畅。继今年3月成功发行一笔票面利率仅3.18%的20亿元中票，7月31日，大悦城控股旗下子公司大悦城地产(HK.00207)与多家银行组成的俱乐部签署了相关融资协议，获得一笔4亿美元俱乐部贷款，所得资金用于现有债务再融资。
该笔融资进一步优化大悦城控股及大悦城地产资金结构、提升资金流动性，为大悦城控股可持续发展提供强有力的资金支持。
大悦城控股加强资金集中管理、确保充足的流动资金，平衡资金流动性与风险控制；积极拓宽融资渠道、降低融资成本、持续优化债务结构；在国家建立房地产调控长效机制的行业环境下，充分理解政策导向，上半年申报白名单项目28个，经营性物业贷款项目5个，保障了公司现金流安全，实现公司稳健的财务发展。
中报披露，2024年上半年公司新增借款平均成本 3.13%；上半年综合融资成本为4.26%，较上年末下降35个基点。报告期内，公司及控股子公司发行公司债券等共计42亿元，合理安排负债期限比例，优化债务结构。中诚信国际信用评级有限公司、中证鹏元资信评估股份有限公司维持大悦城控股AAA主体信用评级。
在复杂的市场环境中，大悦城控股展示了其在资本管理上的灵活性、先进性，保持了多元化且畅通的融资渠道，呈现出财务安全、发展稳健的优势。伴随REITs市场的加速发展，大悦城控股将迎来运营管理势能与优质资产价值的集中释放期，夯实高质量发展的底色，持续为行业注入发展活力。
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