//顺安金融研究院//
香港政府在2024年2月18日宣布撤销额外印花税等措施，试图重启楼市。政策至今半年有余，与我们持续提示一致，政策落地成交量的短暂回升并未能阻止楼价的下跌趋势。市场信心低迷，租赁市场与购房市场分化明显，地产商业绩承压，买房人再度退潮，2024年平均房价再跌超7%。
9月18日凌晨，美联储开启降息周期，香港楼市欲闻风而动。但美元降息效果未必就立竿见影，利率滞后、内生疲弱、港人北上、大湾区楼市联动等诸多因掣肘依然未解脱。大行如汇丰仅将港元最优惠贷款利率从5.875%下调至5.625%，购楼成本依然昂贵。
减辣又撤辣— 狼来了？
2024年2月28日，香港政府宣布全面撤销针对房地产市场的额外印花税等措施，旨在刺激楼市交易。政策变动初期，市场反应积极，3月份新楼成交宗数达到4,200宗，创下1998年以来的新高。然而，这种增长未能持续，楼价在半年后继续大幅下跌。彻底放开的政策重蹈2023年10月的首次减辣政策覆辙，购房者的信心再度被消磨。
根据美联物业研究中心的数据，2024年1至8月，香港一手私楼及二手住宅注册量同比增长7.8%，显示出成交量的回升。但与此同时，香港差饷物业估价署的统计数据显示，7月份楼价指数跌破300点，连续三个月下跌，累计跌幅达到4.13%，1至7月楼价下跌4.7%，回到了8年前的水平。具体到个别楼盘，如太古城、沙田第一城等，价格较2021年高位下跌超过30%。同时9月目前销量依然低迷，以量换价的策略已然失效。
市场信心方面，根据美联信心指数最新发布数据，连续11周信心指数徘徊在52至55点之间，显示出市场疲弱。与此同时，租赁市场却呈现出不同的趋势，6月份租金指数创下4年半新高，上半年租金累计上升1.6%。反映出住房需求大量转向租房的这一事实。
挣扎的本地玩家— 收缩的房企
香港差饷物业估价署数据显示，香港商品住宅售价指数，2024年前5月回落1.7%，已从2021年9月份高峰期回落23.1%。2021年三季度也几乎是内地楼市的高点，当时买一二手房的一批人，都被套牢。香港经历了这一轮下跌后，二手房的价格几乎回到了2016年水平，新房由于打折促销力度大，几乎跌回2015年水平。
多家港资房企披露2024年半年度业绩，盈利均呈下滑或亏损状态：
• 李嘉诚的长实作为香港最大地产商之一，上半年收入与利润双下滑，其中收入同比下降10.55%；股东应占溢利同比下降16.7%；
• 另一大巨头，恒基兆业2024上半年亏损6900万港元；
• 港资商业地产「大哥」恒隆地产，净利润大跌56%；
• 收租「龙头」太古地产上半年股东应占溢利同比减少19%；
全球降息 – 等待东风
市场普遍预期美国减息将对香港楼市产生积极影响，但由于香港减息步伐可能滞后于美国，预计初期影响将以心理影响为主。历史上，美国减息周期与香港楼价的关系并不一致，如2007至2008年美国大幅减息期间，香港楼价录得上涨；而在2019至2020年美国减息期间，香港楼价则相对平稳。
对于供楼人士而言，香港银行同业拆息（Hibor）的下降将有助于减轻供楼负担。目前，一个月期拆息为3.7%，按揭息率采用H+1.3%计算，实际按息为5%，高于银行普遍提供的“封顶息4.125%。供楼人士要感受到减息的影响，需要拆息进一步下降。
根据美联物业预测，需要Hibor下跌超过1%以上，才能低于4.1%的实际供息率，因此今年美联储降息依然对于香港楼市的按揭利率影响甚微，需要明年甚至2026年持续降息才能影响实际供楼息率。
附录：按揭利率补充说明：
港元基准利率（HIBOR，简称H）和最优惠利率（Prime Rate，简称P）是香港两种常见的贷款利率基准，银行会在其基础上加上一定利差来确定贷款利率。它们之间有一定关联，但各自由不同因素影响。
1. 港元基准利率H：反映银行间短期资金借贷利率，受香港金管局基础利率、银行体系流动性、离岸人民币市场等因素影响。HIBOR上升会推高银行资金成本，进而抬升H按利率。
2. 最优惠利率P：一般视作银行给予最优质客户的贷款利率，通常会参考美联储基准利率和银行资金成本。银行调整最优惠利率会影响与之挂钩的P按利率。
贷款利率的确定一般分为两类：
1. H按：HIBOR + 利差（如1.3%）
H按利率会随HIBOR波动，但设有封顶利率，通常为P-1.75%〈目前为4.125%〉只有当H按利率低于该封顶利率时，贷款人实际支付利率才会下降
2. P按：P - 利差（如1.75%）
P按利率取决于银行最优惠利率和利差，与HIBOR关联度较少。
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