房子的投资价值由两部分构成：房价上涨和租金收入。

前者类似股票，后者类似债券。

假如一套100万的房子，去除成本后年租金净收入1.2万，则租金回报率为1.2%，这显然无法覆盖资金成本。

之所以还有人投资，是预期房价能够上涨，房价随便涨点都高于租金收入。

这正是过去二三十年发生的事情，很多投资类房产甚至毛坯空置，根本不需要租金收入。

房价越涨，其“股票”部分的投资收益越能吸引投资者，新投资者进入进一步推高房价。

但是，房价上涨趋势转向，投资者便开始要求租金收入，至少应该覆盖资金成本。

由于租金上涨速度非常有限，降价就成了快速提升租售比的唯一办法，这一投资预期的转变成了推动房价下跌的新动能。

这里还没有考虑房子的空置率，和近10年新开盘小区极高的物业费率。

未来一二十年，应该有很多房子的租售比高于无风险利率。

【顿牛】