房子，还会涨吗？
针对这个问题，购房者分成了两个阵营。
——认为不可能上涨的阵营，也就是看空派。
理由很简单，中国城镇化已经接近尾声，人口从2022年-85万开始，未来中国人口持续负增长。
接盘侠都没有了，房子卖给谁？
只会下跌不会上涨，所以谁购买谁傻瓜！
——认为必涨的阵营，也就是看多派。
认为在纸币不断贬值的趋势之下，实物资产的价格只会越来越贵。
就好像你坐在船上看岸边的景色，其实岸边的树木并没有动，但你坐在船上就感觉岸边的树木在动一样。
从来都不是房价涨了，而是货币又贬值了。
所以，只要货币大放水房价就会大涨。
这是目前楼市当中，比较主流看涨、看跌两个阵营的对峙观点。
那么，中国的房子，还能涨吗？
其实，这两个观点分别涉及两个维度的问题。
看空阵营的观点，其实在阐述楼市的供需关系。
这种观点认为过往建设的房子已经足够居住，随着人口持续减少和大部分城市人口持续净流出，供大于求是未来的趋势。
看多的阵营的观点，其实在表达房地产金融化的问题。
认为只要直升机撒钱，这房子就相当于武当派的轻功，左脚踩右脚一飞冲天。
那么，哪种观点对呢？
常读本号的老粉丝都知道，我们既不站队唱空，也不针对唱多，我们认为所有的涨跌都只是经济周期的特征和现象而已。
而看空阵营的观点在经济周期中，确切的叫法是库存周期；看多阵营的观点在经济周期中，确切的叫法是货币周期。
今天就结合一些内部数据和大家说说，2024年的供需关系。
那么，什么是供需关系？
中国楼市真正意义上的供应量只有商品房，二手房虽然更贴近市场，但在限售、限贷、建筑折旧等维度因素之下，对楼市供需关系的影响很小。
同时，中国30个重点城市中，只有上海、深圳少数城市曾经出现过二手房成交量高于新房的情况，其余大部分城市都是新房成交量高于二手房。
对于需求，最常见的逻辑就是人口。
其实，这个逻辑是错误的。
在房地产交易维度，真正决定购买力需求多寡的因素不是人口，而是居民负债能力。
大家要明白，居民负债的极限就是房价的极限。
而每一轮经济周期中，下行周期都伴随着GDP增速降低和经济活力降低，随着大环境降温居民的购买力也会相应变弱；
上行周期伴随着GDP增速提升和经济活跃，随着大环境升温，居民的负债意愿、负债能力都会提升。
所以，简单理解供需关系：
供应≈商品房供应
需求≈居民负债能力
为什么现在购买房产的客户大部分都是置换客户？
因为只有置换客户有一定经济基础，在经济下行周期还有的负债意愿和负债能力。
然而，中国楼市的供需关系一直都在动态变化，只要出现供小于求的局面，楼市就会筑底并蓄力反弹。
至于这段时间听得耳朵“起茧子”的重磅救市政策，说到底无非是降低购买门槛，让曾经无法负债的购房者，可以负债买房。
我比较坚定的认为：中国楼市至少还有一轮普涨，最低限度中国重点20城市还有一轮普涨。
文章看到这里，很多伙伴会问：为什么？
原因有二。
01
首先，我们至少还有10到15年的人口红利。
大家还记得今年应届毕业生的数量吗 ？
我说一说数据，帮大家回忆一下——
2021年应届毕业生909万、2022年应届毕业1076万、2023年应届毕业生1158万。
毕业生呈现持续增长的态势~
换句话说，嫩韭菜越来越多。
看空阵营的小伙伴看到这里会说：就算毕业人口每年有1000多万，又能持续多久！哼，未来房子还是要烂大街的！
我明确告诉大家：2022年的1076万毕业生、2023年1158万毕业生，仅仅是个开始。
来!看图
这张图意味着什么？
意味着未来10年，每年应届毕业生的人数都不会低于900万！
而未来的第二个10年，看看下面小学和初中在校人口就清楚了！
“十三五”时期义务教育在校生和巩固率（来源：教育发展统计公报）
——2020年在校生是1.56亿、2019年在校生是是1.53亿、2018年是在校生是1.49亿.......
按照在校生10%的比例计算大学毕业人数，我想并不夸张~
那么，第二个10年的毕业生数量是多少呢？
每年约1000万！
我告诉大家，按照现在小学和初中在校人口数量推算，未来20年合计约有2亿应届毕业生。
这2亿毕业生进入社会都要吃饭、睡觉、打豆豆、赚钱啊！
总不能睡大街吧！最低限度也得租房吧！
我的结论很明确：未来20年，房地产的购买需求依然存在。
回归文章开篇的观点：现在楼市的问题是什么？
现在的问题不是楼市供需关系存在问题，而是我们在经历经济周期，下行周期GDP增速降低，经济活跃度降低带来的负债需求和负债能力降低。
2022年开始人口负增长85万，这种人口负增长传导的供需关系，也就是看空阵营的“供大于求”情况，怎么都是20年以后的事情了。
可20年后货币购买力肯定是贬值的。
至于贬值多少大家看看过去20年“一碗面的价格”就清楚了。
之前的文章，只要我们说未来面条100元一碗就有人抬杠，我只能说中国960万平方公里，地大物博人口众多，大家生存的地域、城市、阶层各有不同。
就像深圳前海的粤菜酒楼一张葱油饼98元，深圳观澜城中村一斤葱油饼8元一样，所处环境不同，对于未来的理解也不相同。
尽管很扎心，但我还是要实话实说：通过买房实现人生进阶的永远是少数人，换句话说20年后只有一部分人能吃得上100元一碗的面条。
虽然我们国家是全球第二大经济体，但从内部收入结构上来看，彼此的差距仍然是巨大的。
具体数据大家看下图吧，我就不多说了。
还有一点，我相信20年后，作为第二大经济体的我们，早已经走出了这轮经济周期的衰退阶段，那么居民的负债意愿将扭转。
不管未来房企是姓“国”还是姓“央”，不管房地产是下跌还是上涨，不管是黄金时代还是黑铁时代，有一个道理无可辩驳：
房子永远不可能以你的收入作为标准，而是以城市中位数收入人群为标准。
同时，不管哪家房企爆雷，不管成交量如何低迷，全中国房地产交易规模仍然在8到10万亿上下浮动，这个规模相比大部分产业而言，依然是庞然大物。
02
其次，供应减少。
结合文章主题中国楼市供需关系，和我们拿到的内部数据，在说说供应端的情况。
首先，房地产行业投资锐减。
大家对于“房地产行业投资锐减”这9个字没什么感觉，我给大家说细一点，大家就明白了。
（1）拿地锐减。
这是截至2022年年中的数据。
我没有找到2023年至今300城拿地的数据，只找到了截至2023年7月份30家房企拿地的数据。
大家可以看一下。
——截至2023年7月，拿地金额750亿元、拿地面积500万平方米，环比分别下跌35%和21%。
这组数据说明啥？
说明房企开工建设量在持续降低。
低到什么程度呢？
——2021年300城规划建设9亿㎡，同比2020年下降-23%；
——2022年300城规划建设6.1亿㎡，同比2021年下降-32%；
剔除城投拿地之后未开工比例在84%，按上述比例推算2023年供应量：2023年真实的土地出让面积在2亿㎡浮动。
这意味着2024年楼市供应量将”断崖式“暴跌。
这说明什么？说明商品房供应量将持续走低。
低到什么程度呢？
从公开数据整理的平均库存数据看，我们的库存量远低于2014年高点22.6亿㎡。
在根据2022年住宅供给减少-24%、根据2023年前10个月的数据推算2023年住宅供给-21%，按照土地供应和库存量推测：
2024年住宅总供应量-16%。
文章这部分内容数据偏多，对于普通购房者而言属于“晦涩难懂”。大家也不用仔细分辨这些数据，只要记住：
新房供应量在逐年减少，开工建设量已经处于历史低位。
（2）、需求微弱复苏。
上周写广州楼市的时候，我们发现：广州楼市的供应量已经是历史新低。
那为啥广州库存量还那么高呢？
答案是需求疲弱。
那么2024年需求端的变化主要看两点：
（1）城市更新释放的购买力，就是拆迁户拿着房票买房；
（2）救市政策刺激购买力，就是限购放开、限价放开、首付降低；
如果把这些数据翻译成底层逻辑，我告诉大家：
就是供需关系在动态调整，也就是经济周期的库存周期在慢慢改变。
因为——
一方面是供应量持续减少
另外一方面成交量缓慢攀升。
03
从现在的供需关系看，楼市想在2024年实现筑底是小概率事件，但只要楼市没有筑底，供需关系仍会持续调整。
调整的标准是什么？
直至市场筑底，并出现供小于求的局面。
但我要提醒各位，寒冷的冬天裹紧被子，但也不要忽略常识，就是经济总有复苏的时候。
未来仍有2亿应届毕业生涌入就业机会更多长三角、珠三角、成渝、京津冀等核心城市；
严控特大城市规模，意味着大城市瘦身，意味着城市人口密度更大；
一线城市垄断了50%左右的货币总量，长三角、大湾区，北京和成渝垄断了大部分优势产业和资金；
未来，楼市复苏将在一个“此消彼长”的零和游戏进行。
即，随着供应量的不断下降，和人口不断地流入、资金的汇聚、产业集群的集中，以及救市政策的不断升级，部分城市必将率先回暖。
当然，你也可以蒙住眼睛，坐等房价如葱。
但是，常识就摆在这里，永远不会变！
买房如此，经济亦如此。
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