地产行业好久没这么热闹过了。 9月21日，地产圈迎来一则爆炸性消息：中东投资机构Multi Gold Group Limited成为中国奥园的新战略投资方，而创始人郭梓文卖掉过半持股，不再担任公司控股股东。 此前一天，中国奥园公告，宣布引入Multi Gold Group Limited作为战略投资者。根据协议，Ace Rise同意将其持有的约6.22亿股公司普通股转让给Multi Gold。转让完成后，Multi Gold将成为中国奥园的单一最大股东。 同时，郭梓文将不再担任公司控股股东，由执行董事调任为非执行董事，并不再担任董事会主席。Multi Gold的唯一董事兼最终实益拥有人Alobeidli将进入董事局并获取董事局主席席位。 公开资料显示，Multi Gold Group是阿联酋的专业投资机构，管理人架构中也有阿联酋颇具影响力的本地家族成员参与。他们专注于中东和北非地区的项目投资，整体的投资风格偏重可持续性和社会责任感。 作为2024年首家完成境外债重组的粤系民营房企，此次迎来中东豪门资本入局，更被业界视为中国奥园重组战略上的又一实质性进展。
郭梓文“交棒”中东富豪 自出险以来，中国奥园一直将引进战略投资者作为重要自救手段之一，历经山东国资的尽调、广东国资的传闻后，终于等来了自己的白武士——一家来自中东的投资机构。根据公告，9月20日，中国奥园的主要股东Ace Rise与Multi Gold订立协议，Ace Rise同意转让约6.22亿股股份给Multi Gold。转让完成后，Ace Rise和Multi Gold分别持有中国奥园约5.02亿股和6.22亿股股份，分别占全部已发行股本的约13.31%和16.48%。
而郭梓文所持股份由Ace Rise和Joy Pacific分别持有，转让完成后，除Ace Rise所持的约5.02亿股外，Joy Pacific另外持有约1.16亿股，合计共6.18亿股，占中国奥园已发行股本的约16.38%，少于Multi Gold的持股比例。 转让事项完成后，Multi Gold将成为中国奥园单一最大股东，而郭梓文将不再担任公司控股股东。董事会认为Multi Gold很有可能与公司就现有或未来业务建立重要战略合作关系，Multi Gold获确认为战略投资者。 另外，自9月20日起，时年60岁的郭梓文由中国奥园的执行董事调任为非执行董事，并不再担任董事会主席、提名委员会等职务。相关任期为一年，并自动续期，报酬约为每年40万港元。 Multi Gold的唯一董事兼最终实益拥有人Alobeidli将进入董事局并获取董事局主席席位。 据披露，Alobeidli今年45岁，于多个领域拥有逾二十年的经验，其中包括科技、房地产及战略咨询领域。据奥园方面披露，自2023年以来，Alobeidli担任Magnuvest Investment的总经理，该公司已参与阿联酋多个房地产项目；此前还曾担任多家公司的行政总裁。 在业界看来，中东投资集团入主并控股，对中国奥园相关利益方来说都可谓是实质性利好消息。在过往数月中，虽然受累于房地产行业整体持续低迷环境，中国奥园在境内外重组方面仍取得稳健进展，一方面与诸多债权人达成重组阶段性方案，一方面仍在积极推进落实保交楼等重大经营目标中取得进展。 据知情人士透露，该中东投资集团对于中国的房地产市场有自己的独特理解和见地，他们认为有充足的耐心和资源，并长期看好中国房地产市场稳定发展。此外，新的投资者希望通过这次战略入资中国奥园，向潜在中国买家推荐阿联酋及中东地区的房地产业务相关产品。 中国奥园公告明确，中东投资集团战略进驻后，将加强及改善集团管理层工作，并确保其管理团队稳定，为中国奥园后续战略发展和日常运营提供全方面支持。 
中国奥园重组之路遇阻 中国奥园的化债之路并不平坦，在境外债务重组方案获批后，中国奥园刚刚发布关于境外债重组计划持有期延长的消息。 9月10日，中国奥园发布公告，宣布境外债务重组计划的持有期延长6个月，至2025年3月20日。 公告指出，公司及附属Add Hero已行使酌情权，根据中国奥园计划及Add Hero计划的条款，将持有期延长6个月。持有期届满日期延长至2025年3月20日（即重组生效日期后12个月的日期）。 中国奥园还表示，公司及Add Hero可全权酌情进一步延长该日期，这是根据持有期信托契约条款可分配信托资产的最迟日期。 此前的2023年11月19日，中国奥园重组计划被曝受阻。市场消息显示，中国奥园境外债务重组方案于2023年10月底获香港、开曼和BVI法院的受理，但在香港法院的公开受理听证会上，中国平安保险海外（控股）有限公司提出反对意见。 在此之前，中国奥园已经历漫长的至暗时刻。2022年4月1日，中国奥园开始停牌，直到2023年9月25日复牌，历经17个多月。 2023年下半年，中国奥园的化债行动明显加快。2023年11月29日，中国奥园披露约占已投票有表决权计划债权总值的79.11%债权人投票赞成中国奥园境外债重组计划，这意味着其61亿美元境外债重组方案获得通过。 2023年12月21日，有市场消息称，中国奥园根据美国《破产法》第15章在纽约法院申请破产保护。 对此中国奥园公开回应，是因为现有公开债券受纽约法管辖，确认程序是推进境外债务重组的必要步骤，不是破产清算程序，其目的是确认已经获得大多数债权人同意的公司重组计划，防范诉讼风险，以便利境外债务重组计划的成功实施。 今年1月12日，中国奥园披露公告，其境外债务重组计划已获相关法院批准。这是继融创之后，又一家境外债重组获通过的出险房企。 根据获批的境外重组方案，中国奥园将发行新的融资工具对原有约61亿美元的境外债务进行置换，包括4只共计23亿美元的新债务工具，以及14亿股普通股、1.43亿美元无息强制可转换债券、16亿美元永续债。 继境外债务重组方案获债权人会议投票通过，取得相关法院批准后，奥园境外债务重组计划达成所有重组条件，于今年3月20日正式生效，成为首家完成境外债务重组的粤系房企。 
中国奥园仍未“上岸” 中国奥园是老牌粤系房企，1996年在广州成立，2007年在港交所上市。 2019年，中国奥园销售额首度突破千亿，达到1180亿元，跃居全国销售前30强。2020年，其销售额进一步增长至1330亿元，稳居行业TOP30。 然而2022年1月，面对即将到期的美元债兑付，中国奥园自曝“无力偿还”，并透露有意引入战略投资者，为眼下的债务危机纾困。 2023年7月，中国奥园拿出债务重组方案：发行4支、总计23亿美元新债券，置换部分旧债；发行10亿股“新股”；发行1.43亿美元“无息强制可转债”；发行16亿美元“永续债”。 虽债权人有不少异议，但最终在博弈4个月后，于去年11月获债权人通过，并在今年3月最终生效。
重组完成后，中国奥园净资产整体增厚约313.5亿元，2024年6月末有息负债较去年底减少约284亿元，资产负债表状况大幅改善。 然而，截至上半年末，中国奥园账面上受限制银行存款约为23.18亿元，银行结余及现金约为16.00亿元，合计同比上年末减少约15.32亿元，规模缩减28.11%。 此外，中国奥园仍陷资不抵债的困境，截至上半年末总资产约为1886.35亿元，较年初减少5.38%；总负债为1904.07亿元，较年初减少16.29%；资产负债率则是较年初下降了13.15个百分点至100.94%。报告期内，融资成本同比扩大2091.67%至26.3亿元。 除了资金端面临压力，中国奥园在销售端同样凄惨，期内公司销售物业收入约为39.94亿元，同比下降56.9%，对应交付物业面积亦同比减少64.3%至41万平方米。 最终，中国奥园上半年实现营业总额约47.34亿元，同比下降56.7%；录得毛利为-2.03亿元，而去年同期为7.42亿元，公司毛亏损率为4.3%。 不过，境外债务重组实现大幅削债后，中国奥园的业绩也受到正面影响。中国奥园预计2024年上半年净利润为210亿~230亿，与2023年同期亏损29亿相比，实现了显著的盈利。 中国奥园方面解释，2024年上半年实现溢利净额，主要由于该公司完成境外债务重组录得重组收益所致。 对于中国奥园来说，重组成功不是结束，而是开始。接下来如何把握这来之不易的机会，寻找到重回经营正轨的突破口，或许才是考验公司管理层的真正难题。
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