中金：维持恒隆地产(00101)“跑赢行业”评级 目标价上调至7.43港元

中金发布研究报告称，维持恒隆地产(00101)“跑赢行业”评级，考虑近期港股市场风险偏好改善，上调目标价11%至7.43港元，对应10.5倍2024年目标市盈率和7.0%的2024年股息收益率，隐含7%上行空间。公司当前交易于9.9倍2024年市盈率和7.5%股息收益率。

中金主要观点如下：

年初至今人均消费下行拖累销售额表现，但十一期间边际改善显著。

今年1-9月公司购物中心销售额整体同比下降15%(1H24同比-13%)，其中次高端场、上海外高端场和上海高端场分别同比持平、-8%和-21%(1H24分别同比+1%、-6%、-20%)。拆解背后驱动因素，公司认为年初至今会员总数及到访频次同比仍然有增，但人均消费录得双位数下降拖累整体表现。

分业态看，公司认为奢侈品销售表现弱于整体，而美妆及珠宝品类表现较优、销售额录得同比正增长。尽管Q3数据偏弱，但公司反馈十一期间商场经营表现改善，其中上海外购物中心销售额同比有增，上海购物中心销售额同比仍降(该行认为或与高端客户出国游等有关)、但降幅较1-9月显著收窄。

公司整合重奢市场以保持领先地位、提升经营效率。

截至1H24公司在管项目中六大高端品牌门店共26家，较2019年末增117%(对比相关品牌中国大陆门店总数同期增长40%)，以门店数量计的市场份额达约10%;考虑到待开业的杭州恒隆广场以及存量项目调改动作，该行认为后续该份额或仍有提升空间。该行认为高端品牌浓度提升有望提振公司经营效率：若以2019年非奢品牌销售额坪效为基数，公司披露2019年奢侈品牌销售额坪效为其13倍、1H24升至19倍(同期非奢品牌坪效升至1.3倍)。

上海与大连高端场强基固本、穿越周期。

该行认为公司贯彻一店一策，多措并举巩固优质物业竞争优势：1)上海恒隆广场计划新拓展地下一层+地上三层空间、引入约25个新店铺单元，增加可租面积、响应品牌需求的同时打造开放式活动空间;2)港汇恒隆广场计划将服务式公寓改造为五星级酒店，该行认为或有望进一步提升项目自然客流与客质、应对区域竞争;3)大连恒隆广场自2020年由次高端升级为高端定位以来持续进行品牌调改，1-9月销售额同比+3%(1H24同比+2%)、当前市场环境下表现领先。

风险：中国大陆重奢消费外流超预期;区域市场竞争超预期加剧。