事件：10月12日，国新办举行新闻发布会介绍“加大财政政策逆周期调节力度、推动经济高质量发展”有关情况。会上提出“下一步将叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳”。具体举措包括：1）支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地；2）用好专项债券来收购存量商品房用作保障性住房，继续用好保障性安居工程补助资金支持地方更多通过消化存量房的方式来筹集保障性住房的房源；3）抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策。
点评：政策组合精准有力，有效回应市场关切；专项债供需两侧齐发力，财政支持再传利好，四季度房地产表现值得期待。
1、9月下旬以来，政策组合精准有力，有效回应市场关切。9月24日人民银行会同金融监管总局出台五项房地产金融政策，引导商业银行降低存量房贷利率，统一首套和二套房的最低首付比例为15%等；9月26日政治局会议首次提出“促进房地产市场止跌回稳”的全新表述，明确“商品房建设严控增量、优化存量、提高质量”，落实从“有没有”到“好不好”的高质量发展导向；9月29日市场利率定价自律机制发布倡议“各商业银行原则上应于10月31日前统一对存量房贷(包括首套、二套及以上)利率实施批量调整”；9月29-30日，北上广深均“因城施策”发布了进一步优化房地产调控的针对性细化政策，从购房资格、首付比例、购房税费等多方面进行了优化调整，进一步降低了居民购房成本与门槛，释放更多本市购房需求，其中广州全面放开了楼市限购。详见我们前期外发报告20241001《政策组合利好齐发，地产止跌回稳可期——对近期房地产政策的点评》。
2、10月12日，专项债供需两侧齐发力，财政支持再传利好。从供给侧来看，支持地方政府使用专项债券回收符合条件的存量闲置土地，将有效减少土地闲置，精准调节土地供需，从具体执行层面落实了政治局提出的“严控增量”；从需求侧来看，相比于保障性住房贷款，我们认为地方政府使用专项债券收购存量商品房，从资金性质/信用保证/资金久期/资金成本等方面更加精准有效，多样化的期限及利率选择可以更好的匹配存量商品房的收储节奏和运营周期。例如福建省泉州市8月获准发行的新增专项债类型涵盖四种：7年期利率2.03%,10年期利率2.19%、15年期利率2.28%、20年期利率2.36%。
投资建议：2023年7月政治局会议提出我国房地产市场供求关系已发生重大变化，2024年4月政治局会议提出研究消化存量房产，5月提出3000亿保障性住房再贷款，取消按揭贷款利率下限，9月将首套和二套的按揭贷款首付比例下限统一调整为15%。供给侧看，强调金融业支持房地产责无旁贷，“金融16条”延期至2026年底，通过信贷、债券、股权等支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”，地方专项债支持回收存量闲置土地；需求侧看，充分赋予城市调控自主权，地方政府“因城施策”加大购房支持力度，包括优化“认房认贷”，差异化确定本地的首付比例及按揭利率等，同时支持地方专项债收购存量商品房用于保障房；近期政策组合精准有力，四季度地产表现值得期待。投资建议关注：1）具备片区综合开发能力，有机会参与超特大城市更新，市占率持续提升的龙头房企，关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、滨江集团。2）消费类商业公募REIT积极推进，看好先发布局，存量商业资产资源丰富，商业运营具备核心竞争力的华润置地、龙湖集团、新城控股。3）专项债支持商品房收储，关注相对高能级城市的地方国有房企，如华发股份、城建发展、中华企业等。
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