$张江高科(SH600895)$  

张江高科的价值究竟有多大

张江高科三季度报显示，公司总资产已经达到546亿，总负债约384亿左右，其中非流动负债236亿。流动负债是148亿，公司所有者权益类投资达到162亿元，公司资产中包括公司长期股权投资及非流动金融资产是120亿左右，里面包括了智己汽车、上海微装、微创医疗、蓝箭火箭等公司的股权，这部分投资的估值个人感觉给个4倍的估值提升比较合理，也就是价值480亿左右，完全可以覆盖公司384亿元的负债，也就是说张江高科这个资产546亿还要再100亿=646亿才是没有计算地产存货增值的公司实际价值。

我们再来看张江高科的地产项目情况，半年报、显示，张江目前在建的地产项目是240万平方，竣工是50万平方，二季度末的出租的面积150万平方，把这几个数据加起来得到大约440万平方地产开发面积。从近三年的租赁收入大致可以得出张江商业园区每平方米年租赁约660元，如果440万平方米全额计算，年租金29亿元，按8折计算24亿元。按5%的租赁回报率计算，地产价格约为500亿至600亿元。比账面价值370亿元增加130亿到230亿元。

如果按照历年销售价格计算，我们采用240万平方米单价3.5元及200万平方米1.5万元，计算得出张江高科地产销售价格约为1100亿元。比账面价值370亿元增加730亿元。扣除销售费用所得税，也要增值600亿元。

这里就形成了三组数据，不考虑地产增值情况下张江仅创投部分充分估值，其资产估值也要650亿左右。这是极为保守的估值。按相对保守的租赁收入计算张江估值为650230=880亿元。按市场销售价格计算估值为650600=1250亿元。

张江高科总股本为15.49亿股，这个每股价格分别为低估42元、57元和80元，本轮牛市结束张江高科最终最高点会到哪个位置让我们拭目以待，个人感觉大概率会到57至80区间内！$张江高科(SH600895)$ $东方财富(SZ300059)$