万科企业股份有限公司2024年三季度分析报告
1. 公司概况
1.1 公司发展历程
万科企业股份有限公司（简称“万科”），证券代码为000002，是中国知名的房地产开发企业。万科的前身是深圳现代企业有限公司，成立于1984年5月30日。1987年11月，公司进行股份制改组，并于1988年12月向社会公开发行股票。1988年12月，深万科股票在特区证券挂牌。1991年1月29日，万科在深交所正式上市，成为当时国内首批上市公司之一。1993年4月，万科向境外投资者发行B股，同年5月28日B股上市。
万科经过近四十年的发展，已成为国内领先的城乡建设与生活服务商。公司业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。2016年，万科首次跻身《财富》“世界500强”，位列榜单第356位；2017年再度上榜，位列榜单第307位；至2022年，万科已位列《财富》“世界500强”第178位。
2014年，万科将公司的“三好住宅供应商”的定位延展为“城市配套服务商”，并在2018年将这一定位进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”，具体细化为四个角色：美好生活场景师、实体经济生力军、创新探索试验田、和谐生态建设者。万科始终坚持为普通人提供好产品、好服务，通过自身努力，为满足人民对美好生活的各方面需求，做出力所能及的贡献。
万科的经营范围包括房地产开发、兴办实业、国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）、进出口业务，以及近年来逐步拓展的商业、长租公寓、物流仓储、酒店与度假、教育等领域。2017年，深圳地铁集团成为万科集团第一大股东，始终支持万科的混合所有制结构，支持万科城乡建设与生活服务商战略和事业合伙人机制，支持万科管理团队按照既定战略目标实施运营和管理，支持深化“轨道+物业”发展模式。
万科努力实践企业公民行为，从2007年开始每年发布社会责任报告。公司出资建设的广州“万汇楼”项目被广东省建设厅列为“广东省企业投资面向低收入群体租赁住房试点项目”，并于2008年年中正式实现入住。2008年12月31日，由公司全额捐建的四川绵竹遵道镇学校主教学楼及卫生院综合楼交付仪式在四川遵道正式举行，成为震后首批企业捐建的永久性公共建筑。
1.2 股权结构
万科的股权结构经历了多次变动，但整体上呈现出相对分散的特点。近年来，万科的第一大股东为深圳地铁集团，持股比例较高，对公司的经营决策具有一定影响力。然而，与高度集中的股权结构不同，万科的其他股东持股比例较为分散，没有出现单一股东持股超过50%的情况。这种股权结构有利于对公司管理层的约束和监督，但也带来了一定的不稳定性和外来资本举牌、收购的风险。
万科的股权结构在一定程度上体现了混合所有制的特点，既有国有资本的参与，也有民营资本和外资的持股。这种多元化的股权结构有助于万科在经营决策中兼顾各方利益，实现可持续发展。
1.3 主营业务
万科的主营业务涉及房地产开发和物业服务两大板块。其中，房地产开发业务是万科的核心业务，涵盖了住宅、商业、写字楼等多种物业类型。万科在房地产开发领域积累了丰富的经验和技术实力，拥有优质的土地储备和先进的项目管理能力。
物业服务业务主要由旗下子公司万物云空间科技服务股份有限公司负责运营。万物云在住宅物业服务方面，通过设立首席客户官、四级管控体系等一系列措施，不断提升服务品质。在城市空间服务方面，万物云推出“万物云城”品牌，通过数字化、机械化、专业化的运营手段，整合城市资源，提高城市服务的效率和水平，成为以“城市管家”为模式的城市综合服务商。
此外，万科还积极拓展其他业务，如长租公寓、物流仓储、酒店与度假、教育等，以进一步降低对传统房地产开发业务的依赖，实现多元化发展。
2. 财务状况
2.1 2024年近期业绩表现
根据万科发布的2024年第三季度报告及10月销售简报，万科在2024年前三季度的业绩表现如下：
营业收入：2024年1-9月，万科累计实现营业收入为2198.9亿元，同比下降24.25%。其中，第三季度实现营业收入771.2亿元。
净利润：2024年1-9月，万科归属于上市公司股东的净亏损为179.43亿元，同比下降231.73%。其中，第三季度净亏损为80.9亿元。
销售情况：2024年前三季度，万科累计实现合同销售面积1330.8万平方米，合同销售金额1812.0亿元，同比分别下降26.8%和35.4%。10月实现合同销售面积143.9万平方米，合同销售金额213.6亿元。1-10月累计合同销售面积1474.7万平方米，合同销售金额2025.5亿元，同比下滑35.17%。
万科在报告中解释称，业绩亏损主要是由于开发业务结算规模和毛利率下滑、计提减值、部分非主业财务投资亏损，以及部分资产和股权交易价格低于账面值等所导致。
2.2 盈利能力、偿债能力、发展能力、经营能力
盈利能力：近年来，万科的盈利能力持续下滑。2023年，万科的主营业务收入出现下滑，净利润同比下降46.39%；2024年一季度更是出现亏损。销售毛利率和净利率也持续下降，2023年销售毛利率仅为15.23%，远低于2020年的29.25%；2024年一季度毛利率仅为10.82%。这主要是由于拿地成本高企、销售价格下降以及计提资产减值等因素导致的。
偿债能力：万科的偿债能力面临一定风险。虽然短期偿债能力较强，但资产负债率较高，且经营活动现金流入持续减少，这可能会对公司的资金链造成压力。截至2024年三季末，万科的总资产为13571.8亿元，总负债为9828.21亿元，资产负债率为72.42%。流动负债占比偏高，债务结构待优化。公司的货币资金规模为797.45亿元，无法完全覆盖短期债务，现金短债比为0.66。
发展能力：万科正在积极推动业务转型，加大对经营性业务的投入，如物流仓储、商业开发与运营、租赁住宅等，试图降低对房地产开发业务的依赖。然而，新业务的规模和盈利能力尚待观察，短期内难以弥补房地产开发业务下滑带来的利润缺口。
经营能力：万科在经营能力方面表现出一定的韧性。尽管面临市场下行压力和业绩亏损的局面，万科仍按期保质完成了11.3万套房的交付，并持续推进交付即交证工作。同时，万科在多个一线及省会城市实现热销，销售保持行业前列。此外，万科还积极研发适配城市发展趋势的前沿产品，不断提升产品力和服务质量。
2.3 现金流情况
万科的现金流状况较为紧张。近年来，万科的经营性净现金流呈现波动下降的趋势。2024年第三季度，万科实现经营性净现金流3.3亿元，自二季度以来继续保持为正。然而，公司的货币资金规模持续下降，无法完全覆盖短期债务。此外，万科还面临一定的再融资压力，筹资性现金流净额持续净流出。
为了缓解现金流压力，万科采取了多种措施促进回款和保障债务兑付。包括坚持积极销售、开展存量资源盘活、推进大宗资产交易、拓展资产退出渠道等。其中，拓展资产退出渠道方面，万科携手中信、泰康共同设立中信万科消费基础设施Pre-REIT基金，已签约深圳龙岗万科广场和北京旧宫万科广场项目。
2.4 资产负债情况
截至2024年三季末，万科的资产总额为13571.8亿元，负债总额为9828.21亿元，净资产为3743.58亿元。其中，流动负债为7508.32亿元，占总负债的76%，主要为应付账款和一年内到期的短期债务。长期负债为2319.9亿元，主要为长期借款。
万科的有息负债总规模为3310.25亿元，主要以长期有息负债为主。在融资渠道方面，万科较依赖于长期借款，除了借款和债券融资外，还通过应收账款融资、定增、股权质押以及信托等方式融资。
万科的资产负债率较高，且近年来持续上升。这主要是由于公司面临较大的偿债压力和再融资压力所致。为了降低资产负债率，万科需要进一步优化债务结构，提高资产质量，加强现金流管理。
3. 竞争优势
3.1 点位优势
万科在房地产开发领域具有显著的点位优势。公司经过多年的发展，已在全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市积累了丰富的土地储备。这些土地储备地理位置优越，交通便捷，周边配套设施完善，具有较高的开发价值和市场前景。
此外，万科还积极拓展新项目，不断优化土地储备结构。例如，在新增开发项目方面，万科近期新增了杭州西湖大学站点上盖地块项目和青岛海岸万科城14B地块项目。这些新项目的获取将进一步增强万科在房地产开发领域的点位优势。
3.2 品牌影响力
万科作为中国知名的
房地产开发企业，拥有强大的品牌影响力。公司自成立以来，始终坚持以客户为中心，注重产品质量和服务水平，赢得了广大消费者的认可和信赖。万科的品牌形象深入人心，成为消费者购房的首选品牌之一。
万科的品牌影响力不仅体现在国内市场上，还扩展到海外市场。公司在海外市场的业务拓展和品牌建设也取得了显著成效，进一步提升了万科在全球范围内的知名度和影响力。
为了维护品牌形象，万科在产品质量、客户服务、社会责任等方面持续投入和创新。公司建立了完善的质量管理体系，确保产品的品质和安全性；通过提供优质的物业服务，提升客户的居住体验和满意度；同时，积极履行社会责任，参与公益事业和环保行动，树立良好的企业形象。
3.3 技术创新能力
万科在技术创新方面也具有显著优势。公司注重技术创新和研发，不断引入新技术、新工艺和新材料，提高产品的科技含量和附加值。
在智能科技领域，万科积极探索智能家居、智能安防等技术的应用，为客户提供更加便捷、舒适、安全的居住体验。同时，公司还利用大数据、云计算等先进技术，实现项目的智能化管理和运营，提高效率和降低成本。
在绿色建筑方面，万科致力于推广绿色建筑理念和技术，推动节能减排和可持续发展。公司采用了多项绿色建筑技术和材料，如节能墙体、雨水收集系统、太阳能发电等，减少了对环境的影响和资源消耗。
此外，万科还注重技术创新与业务发展的结合，通过技术创新推动业务转型和升级。例如，在物业服务领域，万科利用互联网和人工智能技术，打造智慧社区和智能服务平台，提升物业服务的品质和效率。
3.4 合作与战略布局
万科在合作与战略布局方面也表现出色。公司注重与合作伙伴的共赢发展，建立了广泛的合作关系和战略联盟。通过与国内外知名企业和机构的合作，万科在业务拓展、技术研发、人才培养等方面取得了显著成效。
在战略布局方面，万科紧跟国家政策和市场趋势，不断优化业务结构和市场布局。公司加大了对新兴市场和领域的投入力度，如长租公寓、物流仓储、酒店与度假等，以实现多元化发展和降低对传统房地产开发业务的依赖。
同时，万科还注重区域市场的深耕细作，通过深入了解当地市场需求和消费者偏好，提供更加符合市场需求的产品和服务。公司在各大城市和地区设立了分支机构和营销网络，加强了与当地政府和合作伙伴的沟通和合作，推动了项目的顺利落地和市场的拓展。
4. 市场前景
4.1 国内市场
在国内市场方面，万科面临着广阔的发展前景。随着城市化进程的加速和人民生活水平的提高，人们对住房品质和居住环境的要求越来越高。万科作为国内领先的房地产开发企业，具有优质的产品和服务，能够满足市场需求并赢得消费者的青睐。
此外，随着国家对房地产市场的调控政策逐渐趋于稳定和完善，房地产市场也将迎来更加健康、可持续的发展。万科在业务拓展和品牌建设方面具有显著优势，能够在市场竞争中脱颖而出，实现可持续发展。
在未来，万科将继续加大在国内市场的投入力度，优化业务结构和市场布局。公司将继续深耕细作区域市场，提供更加符合市场需求的产品和服务；同时，积极探索新兴市场和领域，如智慧城市、智能家居等，以推动业务转型和升级。
4.2 海外市场
在海外市场方面，万科也面临着广阔的发展机遇。随着全球化的深入发展和中国经济的崛起，中国企业在海外市场的拓展和品牌建设取得了显著成效。万科作为中国知名的房地产开发企业，具有先进的管理经验和优质的产品和服务，能够在海外市场中发挥自身优势并赢得市场份额。
万科在海外市场的业务拓展主要集中在东南亚、北美和欧洲等地区。公司通过与当地合作伙伴的合作，深入了解当地市场需求和消费者偏好，提供更加符合市场需求的产品和服务。同时，万科还注重在海外市场的品牌建设和形象塑造，提升品牌知名度和美誉度。
在未来，万科将继续加大在海外市场的投入力度，拓展新的市场和业务领域。公司将继续深化与当地合作伙伴的合作，加强品牌建设和市场推广；同时，积极探索新的商业模式和合作方式，以推动海外业务的快速发展。
5. 风险因数
5.1 市场竞争风险
万科在房地产开发领域面临着激烈的市场竞争。随着房地产市场的发展，越来越多的企业进入该领域，市场竞争不断加剧。为了保持竞争优势，万科需要不断创新和升级产品和服务，提高客户满意度和忠诚度。
同时，万科还需要关注竞争对手的动态和市场趋势，及时调整战略和业务模式。公司需要加强与合作伙伴的沟通和合作，共同应对市场竞争风险和挑战。
5.2 宏观经济波动风险
宏观经济波动对房地产市场的发展具有重要影响。经济周期、政策调整、通胀等因素都可能对房地产市场产生冲击和影响。万科需要密切关注宏观经济形势和政策变化，及时调整战略和业务模式以应对潜在风险。
为了降低宏观经济波动风险对公司的影响，万科需要加强风险管理和内部控制。公司需要建立健全的风险管理机制和预警系统，及时发现和应对潜在风险；同时，加强财务管理和资金运作，确保公司的稳健运营和可持续发展。
5.3 应收账款风险
应收账款是万科在经营过程中面临的一项重要风险。随着公司业务的不断拓展和市场规模的扩大，应收账款的规模也可能不断增加。如果应收账款无法及时收回或发生坏账损失，将对公司的财务状况和经营成果产生不利影响。
为了降低应收账款风险，万科需要加强应收账款管理和催收工作。公司需要建立健全的应收账款管理制度和流程，加强对应收账款的监控和催收力度；同时，加强与客户的沟通和合作，提高应收账款的回收率和质量。
5.4 政策监管风险
政策监管风险是万科在经营过程中面临的另一项重要风险。政府对房地产市场的调控政策和监管措施可能对公司的业务发展产生重要影响。如果政策发生变化或监管加强，可能导致公司的业务受到限制或影响。
为了降低政策监管风险，万科需要密切关注政策变化和监管动态，及时调整战略和业务模式以适应政策要求。公司需要加强与政府部门的沟通和合作，积极参与政策制定和监管工作；同时，加强内部管理和合规意识，确保公司的业务符合政策要求和法律法规。
6. 总结
万科企业股份有限公司作为中国知名的房地产开发企业，在发展历程、股权结构、主营业务等方面具有显著优势。公司在财务状况方面虽然面临一定挑战，但整体保持稳定；盈利能力、偿债能力、发展能力和经营能力等方面也表现出一定的韧性。在竞争优势方面，万科具有点位优势、品牌影响力、技术创新能力和合作与战略布局等优势；在市场前景方面，无论是国内市场还是海外市场都面临着广阔的发展机遇。然而，万科在经营过程中也面临着市场竞争风险、宏观经济波动风险、应收账款风险和政策监管风险等潜在风险。为了应对这些风险和挑战，万科需要加强风险管理和内部控制，不断创新和升级产品和服务，提高客户满意度和忠诚度；同时，加强与合作伙伴的沟通和合作，共同应对市场竞争风险和挑战。未来，万科将继续保持稳健发展的态势，为股东创造更大的价值。
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