最近两个交易日，港股的内房，连跌两天，牛市里看着别人挣钱，自己的持仓一直在跌，相信持仓内房的各位，都很需要一场心理按摩。废话不多说，上篇文章分析完政府化债，我们今天继续聊下地产。 地产是这波9.24行情启动后，央行、财政部等官方部门在发布会中直接强调最多的行业，没有之一。以至于内房股持有人，有一种东宫被废太子，重见天日的感觉。
变化为何如此之大，这还要从我们这两年遇到的问题说起。2022年，3月份，美股开始加息以后，美元强势周期导致的流动性不足，叠加国内进入康波萧条阶段，这两年，经济的下行压力是比较大的。集中表现就是经济增速下滑及其衍生的就业不足的问题。这背后，直接因素体现为：个人消费不振，政府投资不振。
这两不振，又有其各自不同的原因： 消费不振，是因为通suo预期下，居民的资产负债表受损，居民感觉自己的家庭资产在缩水，而债务又是刚性的，所以不敢消费，纷纷选择提前还贷。作为居民资产的载体，房价和股价的双跌，是实实在在影响了消费的。想修复这个问题，就得靠房价和股价的止跌回稳。
投资不振，是因为投资主体之一，地方政府受困于债务刚兑，这两年，不少地方政府已经发不下工资了，没钱进行投资。而地方政府之所以受困债务危机，是因为占收入来源一半的土地转让金，腰斩了。等于问题又指向房地产了。
所以房地产行业，成了解决当下问题的牛鼻子。要想改善居民消费意愿，恢复政府投资能力，需要关注的核心点，就是地产行业的复苏。刘元春等多位高层智库专家在公开会议上也都提到了，对地产政策的定位，已经从长期改善经济结构，转移到了短期帮国家稳住经济的层面。
这是我们目前看待地产行业，分析地产公司，所需要考虑的外部大的背景。同时，这个阶段，我们看消费能不能企稳，政府投资能力能不能恢复，核心关注指标就看房地产行业就行了。地产行业的成交活跃度起来了，成交价格止跌回稳，甚至稍微上涨，都会极大增强我们对股票市场后市的信心。
如果意识不到这个根本变化，而只是基于眼前现状，去简单的线性外推，是没法在当下这个情况下，下决心投资地产行业和地产个股的。
去年年初，李蓓曾发文提出，地产公司可能在接下来的行情中，存在资产包重估的机会。当时她基于市场情况，认为地产行业正在进行供给侧改革，大量的房企破产或者失去土地开发的能力，存活下来的房企市场份额会逐渐增加。而且随着中国经济的逐渐恢复，房地产市场会逐渐转暖，还活着的房企，存量资产会迎来一次重估的机会。
她曾在分析中提到，房地产企业不能单纯用毛利率去估值，而是要用资产包来评估。比如，一家企业有 1 万亿的土地储备，但有 7000 亿的负债，原来净资本是 3000 亿，若资产贬值到只值 8000 亿，负债仍为 7000亿，股票市值就会相应下降，但如果房价上涨，资产包的价值也会随之上升，弹性巨大。
所以，在这套理论框架里，投资地产公司，需要关注的有以下几个点，一是房地产市场转暖，体现是成交量的活跃、交易价格的止跌回稳；二是地产企业，本身的资产过硬，城市布局优秀；三是公司要能够活下去，具备开发能力，且能在后继的发展中，占据更大的市场份额。
我简单概括就是，要具备：行业复苏、资产过硬、具有发展潜力，这三点。
行业复苏，是很多人质疑的，但这块也是目前我看来最确定的。作为国内房地产市场的总操盘人，国家完全具备以下能力，包括指定地产税收政策、把控土地供给速度、调节存量房库存、调整货币供给和房贷利率、媒体宣传能力等全方位的能力，不用怀疑国家在地产方面托市的能力。目前看，地产政策已经从打压，转向了扶持。我之前多次提过，当前行政体制下，政策效果不及预期，带来的就是更猛烈的政策支持。从压制的极端，转向扶持的极端，地产市场正在发生的事情。大家可以一起见证。从最近各一线城市的二手房、新房带看和交易来看，热度维持的不错，预计春节前都会有比较好的表现。
资产过硬，这个说实话，我比不了数盘的大哥们。我简单说说我的看法，之前的城市化，可以简单概括为从劳动力从农村到城市，是所有城市都受益的城市化。而现在的城市化，是分化的城市化，随着产业分工发展，只有少量的都市圈，能提供足够数量、足够质量的优质就业机会。之前的城市化，靠劳动力进城，未来的城市化就得依赖大学生的就业和落户。房企如果在那些能提供优质就业机会的地区，有足够的项目储备，那这个房企的资产，就大概率是过硬的，就有机会完成资产包的重估。这里面，我重点看好珠三角和长三角地区，以及川渝地区，这些地区的核心城市，工作机会还是比较多的，再就是一部分之前供地比较有节制的地区，这些地区的土储，将来更容易完成销售的转化。
具有发展潜力，这一点，可能很多看空地产的朋友，会哈哈一笑。觉得国内地产行业规模已经见顶，未来还能有啥发展潜力。这个房产开发规模见顶的概念，我也同意。但对企业来说，未来可能看的不是总量，而是看行业集中度。这次的地产调整，让地产供给侧发生了巨大的变化。有开发能力的企业，数量大幅减少。所以，接下来，竞争格局会逐渐清晰，接下来的地产公司之间，互相的项目收购、公司打包收购，都会陆续发生。一些规模较小的房地产公司，会彻底离开这个市场。而产品力出众，现金流健康，善于做改善住宅的企业，会获得更多的市场份额，最后体现的结果是，头部企业的集中度，会继续提升。
结合以上三点，我们再看现在市场里的地产公司，大致就能圈定一个投资范围了。
央国企的地产公司，倒闭风险最小，这两年拿地比较多，后继开发量有保障。但之前下跌也少，价格弹性一般。代表就是保利、华润、中海、绿城。 区域房企，之前保守发展，这波股价几乎没咋跌，最近还创出新高的，代表是滨江、越秀、华发。 民企中的未暴雷房企，倒闭风险解除，但融资现金流和销售现金流还没完全恢复，这两年少量拿地，依靠旧土储和存量房推盘维持销量。这类企业之前跌的深一点，比如龙湖、新城。 民企中的暴雷企业，已完成或者即将债务重组，短期倒闭风险解除，但现金流依然很差的，很依赖接下来的地产回暖的公司。预计很久也不会再拿地，甚至还会趁着房价回暖，卖一些项目的，代表是融创、旭辉、龙光等。 最后还有一些民企，市值已经跌到10亿港币以内，这些公司，大部分都已经不在港股通覆盖范围内了，而且日常成交很小，对于我们来说，可能探讨的意义不大。
可以说，9.24之后，央行、财政部和住建部各种发布会之后，地产行业的底部已经走出来了。地产企业又重新开始具备一定配置的价值。而且随着房市复苏，房企的资产确实存在着重估的机会。大量的房企短期已经没有倒闭清算的风险。求稳的投资者，既有央国企可选，也有龙湖、新城、万科这种之前下跌较多的标的可选。而追求超额收益的投资者，也可以考虑暴雷房企中具备优质资产的公司。但这种公司，潜在收益和风险对价是一致的。想追求超额收益，这个阶段，就得承担对应风险。
对我个人来说，我觉得有行业的阿尔法就行了，个股的贝塔，对应着更高的风险，这不是我追求的。
个人目前地产股持仓融创、旭辉，少量持有万科。以上纯分享个人观点，未做定量分析，也不构成投资建议，希望大家自行判断。
下一篇会谈，目前政策支持下，股票市场可能的走势。
这里是网红哥专栏的第4篇文章。点关注，不迷路。
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