一、前言
自9月26日政治局会议定调促进房地产市场“止跌企稳”以来，一揽子增量政策相继出台，央行通过下调LPR、降低存量房贷利率、调整二套房首付比例等措施，降低居民购房成本。此外，优化保障性住房再贷款政策，支持收购房企存量土地，促进房地产供需平衡。地方层面，一线城市迅速响应中央定调，放宽楼市限购限制。各地因城施策推进保障性住房收储政策，部分项目已率先落地。在一系列政策对供需两端持续加码下，市场预期得到显著改善，有望提振购房者信心，促进地产行业平稳健康发展。
从近期披露的房企三季报看，尽管业绩持续承压，随着10月销售回暖，已出现边际企稳态势，市场止跌回稳可期。而且从板块投资角度看，当前地产板块估值仍处于历史较低位置，基本面的疲弱已被市场充分反映，而增量政策仍不断落地中。在修复预期的困境反转下，建议持续关注房地产ETF基金（515060）及联接基金（008088/008089）的投资机会。
二、报表端：业绩持续承压，房企延续缩表
（1）营收及利润降幅走扩，央国企具有一定韧性
2024年三季报已披露完毕，选取A股上市的24家以房地产开发为主业的上市公司作为样本房企分析，样本公司分为央国企（15家）、混合所有制（4家）及民企（5家）。
从三季报可见，房地产行业业绩仍持续承压。24家样本房企2024年前三季度营业收入同比下降22.7%，降幅较2023年全年走扩；归母净利润同比下降187.7%，降幅持续扩大。市场需求疲软叠加资金压力加剧，房地产行业仍处于调整阶段。分企业类型来看，央国企表现出一定韧性，但仍面临营收与利润双降压力。2024年前三季度，央国企营收同比下降15.2%，归母净利润同比下降116.7%；民营企业营收同比下降26.3%，归母净利润同比下降797.0%；混合所有制企业营收同比下降27.5%，归母净利润同比下降205.7%。
图表1：样本房企营业收入同比 图表2：样本房企归母净利润同比
资料来源：Wind，国联证券。
（2）毛利率延续下行，销管费率有所上升
2024年前三季度，24家样本房企的整体毛利率为13.3%，较2023年全年下降2.7个百分点。分企业类型来看，央国企毛利率为14.3%，较2023年下降2.9个百分点；民企毛利率为16.1%，较2023年下降1.5个百分点；混合所有制房企毛利率为11.3%，较2023年下降3个百分点。
样本房企的整体销管费用率为5.6%，较2023年全年上升0.8个百分点。分企业类型看，央国企的销管费用率为5.6%，较2023年全年上升0.7个百分点；混合所有制房企的销管费用率为5.2%，较2023年全年上升0.8个百分点；民企的销管费用率为6.9%，较2023年全年上升1.3个百分点，部分民企在市场竞争中的成本压力上升。
图表3：样本房企毛利率走势
图表4：样本房企销管费率走势
资料来源：Wind，国联证券。
（3）延续缩表和降杠杆，央国企负债率较低
截至2024年三季度，样本房企资产总额降至8.36万亿元，同比下降11.2%，延续了2022年以来的缩表趋势。2024年三季度，样本房企的资产负债率为76.5%，同比下降1.4个百分点。分企业类型来看，民企、央国企、混合所有制房企的资产负债率分别为84.6%、73.8%、76.6%，在行业去杠杆化背景下，央国企和混合所有制房企表现出更强的资产负债控制能力。
图表5：样本房企资产规模及增速 图表6：样本房企资产负债率走势
资料来源：Wind，国联证券。
三、经营端：政策助力销售改善，央国企和改善性房企更具韧性
（1）销售端降幅收窄，房企表现持续分化
自2021年下半年起，中国房地产市场开始显著下滑，并延续至2024年。2024年1-9月，全国商品房累计销售金额同比下降22.7%，累计销售面积同比下降17.1%。分月度来看，年初受2023年同期高基数影响，同比降幅走扩，2024年1-5月累计销售金额同比下降27.9%。受政策刺激影响，6月分别出现销售环比回升，单月销售金额同比降幅收窄至14.3%。进入三季度后，累计销售金额降幅逐步收窄。
2024年以来，百强房企的销售表现进一步下滑，1-9月的累计销售金额共计28605亿元，同比下降38.6%。单月来看，在2023年初高基数影响下，2月、3月、4月销售金额同比分别下降61.6%、47.4%、47.0%。6月销售跌幅有所收窄，同比下降21.8%，9月销售金额同比降幅走扩至38.1%。
在销售承压的大背景下，少数房企在销售策略调整与改善性需求驱动下表现好于平均水平，整体市场仍处于分化的态势。
图表7：百强房企累计全口径销售金额及同比走势 图表8：百强房企单月全口径销售金额及同比走势
资料来源：Wind，国联证券。
（2）土地市场供需双降，央国企为拿地主力
2021年下半年以来，受市场热度下降以及房企融资困难影响，房企拿地态度谨慎，土拍热度整体下滑。根据中指院数据，2024年1-9月，全国300城宅地累计供应面积为20234万平方米，同比减少35.2%，累计成交面积为14990万平方米，同比减少37.3%。
在市场下行背景下，地方政府积极推出核心区域地块，提高土拍热度，头部央国企在此阶段保持合理的拿地节奏，投入优质土地以确保未来发展动力。
（3）发债规模延续收缩，融资成本持续降低
2021年房企总债券发行额达17652亿元，2022年则大幅下降至8457亿元，同比下降50.7%。2023年债券发行额继续下滑至7223亿元，同比下降15.1%。进入2024年，债券发行总额延续下行，2024年1-6月累计发行2828亿元，同比下降29.8%，7月、8月单月发行额分别为365、550亿元，同比降幅逐渐收窄，9月发行额为430亿元，同比增长6.6%。
从融资成本看，2021年房企债券发行平均利率为5.5%，而2022年和2023年分别降至3.9%和3.8%。进入2024年，利率进一步下行，2024年上半年平均利率降至3.1%，7月和8月分别降至2.8%和2.5%，9月利率小幅回升至3.1%，融资成本持续保持较低水平。
图表9：房企新发行公开债规模及增速 图表10：房企新发行公开债平均发行利率
资料来源：中指院，国联证券。
四、10月销售明显回暖，“银十”超过“金九”，止跌回稳可期
11月1日，根据住房城乡建设部“全国房地产市场监测系统”网签数据显示，10月份全国新建商品房网签成交量环比增长6.7%，同比增长0.9%，比9月份同比扩大12.5个百分点，自去年6月份连续15个月下降后首次实现增长。全国二手房网签成交量同比增长8.9%，连续7个月同比增长，环比增长4.5%。新建商品房和二手房成交总量同比增长3.9%,自今年2月份连续8个月下降后首次实现增长，环比增长5.8%。
另外据克而瑞百强房企销售榜单，1-10月百强房企累计实现全口径销售金额33258亿元，同比降低34.8%，较上月同比降幅收窄3.8个百分点，权益口径销售金额24283亿元，同比降低26%。单看10月，百强房企单月实现全口径销售金额4654亿元，同比增长4.9%，环比增长70.1%。权益口径实现销售金额3433亿元，同比增长9.9%，环比增长78.5%。
图表11：TOP100房企全口径单月销售金额 图表12：TOP100房企权益口径单月销售金额
资料来源：克而瑞，太平洋证券。
一般而言，9月作为三季度末月，房企都会拼业绩冲销量，而10月受9月冲量的透支影响，今年“银十”超过“金九”十分罕见，是2007年起首次“银十”超过“金九”。随着10月销售回暖，已出现边际企稳态势，市场止跌回稳可期。而且从板块投资角度看，当前地产板块估值仍处于历史较低位置，基本面的疲弱已被市场充分反映，而增量政策仍不断落地中。在修复预期的困境反转下，建议持续关注房地产ETF基金（515060）及联接基金（008088/008089）的投资机会。
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1、房地产ETF华夏（515060）及其联接基金（008088/008089）：跟踪中证全指房地产指数（931775.CSI），选取中证全指样本股中的房地产行业股票组成，以反映该行业股票的整体表现。截至2024年11月5日，指数市净率PB（LF）为0.86倍，市销率PS（TTM）为0.61倍，均位于指数发布日（2013年7月15日）以来相对低位。
$房地产ETF基金(SH515060)$
$华夏中证全指房地产ETF联接A(OTCFUND|008088)$
$华夏中证全指房地产ETF联接C(OTCFUND|008089)$
数据来源：国联证券、太平洋证券、Wind，时间截至2024年11月5日。以上基金属于指数基金，风险等级为R4（中高风险），存在标的指数回报与股票市场平均回报偏离、标的指数波动、基金投资组合回报与标的指数回报偏离等主要风险，其联接基金存在联接基金风险、跟踪偏离风险、与目标ETF业绩差异的风险等特有风险，且市场或相关产品历史表现不代表未来。申购：A类基金申购时，一次性收取申购费，无销售服务费；C类无申购费，但收取销售服务费。二者因费用收取、成立时间可能不同等，长期业绩表现可能存在较大差异，具体请详阅产品定期报告。投资者在投资基金之前，请仔细阅读基金的《基金合同》、《招募说明书》和《产品资料概要》等基金法律文件，充分认识基金的风险收益特征和产品特性，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品情况及销售适当性意见的基础上，理性判断并谨慎做出投资决策，独立承担投资风险。
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