碧桂园的酒店为何卖不动？

本文来自微信公众号“空间秘探”，作者：邹新。

一直处于“风暴”中心的碧桂园，将旗下城市花园综合体的一部分即佛山希尔顿酒店涨价3亿，以15亿的挂牌价格二次出售，引发大量讨论。今年以来，碧桂园一直靠“甩卖”减重，除了甩卖酒店，甚至还将长租公寓拿来抵债。只不过，碧桂园的酒店似乎卖不动……

01 15亿挂牌 碧桂园二次抛售希尔顿酒店

近日，佛山地标性五星级酒店希尔顿酒店以15亿元的价格挂牌出售。作为碧桂园首个城市综合体项目的一份子，碧桂园曾为该项目花费了大量心思。酒店委托由国际最大的著名建筑设计公司Gensler设计，建成后总建筑面积达15万平方米，楼高27层，碧桂园为业主，希尔顿酒店管理集团经营管理。

佛山希尔顿酒店坐落于佛山禅城区，地处佛山新城CBD最核心地段，如同点缀在交通要道上的一颗明珠。作为城市花园综合体的配套，项目还拥有大型水族箱、大型会议中心、中西餐厅、国际品牌商店、泳池、健身中心、儿童乐园等设施。据悉，这家拥有600间客房的酒店，一度有报道称其为希尔顿集团大中华区及蒙古客房量第一的单体酒店，也是目前国内华南区最大体量的希尔顿品牌酒店。

但值得一提的是，在2020年期间便曾出现过“佛山希尔顿酒店项目处置招商公告”，彼时该项目的参考价格为12亿。期间一同被摆上货架的还有佛山碧桂园美爵酒店、茂名碧桂园凤凰酒店和碧桂园三亚郡·云海酒店整体资产等，只是后续并未达成任何相关交易。

在地产行业高歌猛进的十多年里，酒店行业可谓是炙手可热，地产开发商们带着对“掘金”或者其他某种目的之狂热，蜂拥而入几乎“踏平”涉足酒店业的“门槛”，各大地产商纷纷发展和布局自己的高端酒店品牌。然而，潮起潮落，酒店抛售潮随着地产行业的变化统一了“步伐”，这些优质的高端酒店资产成为了地产商现金流的重要来源。

随着三季报披露结束，房企今年的业绩走势已经基本落定。市场深度盘整近三年，房企业绩仍在持续下行。根据东方财富统计数据，截至10月31日，A股上市的84家房企中，营业收入同比下滑的共有58家，净利润同比下滑的则有65家。在净利润下滑的房企中，亏损额最高的是头部房企万科，亏损额高达179.4亿元，金科、首开、金地紧随其后。

而碧桂园地产公司目前尚未出具2023年年度报告、2024年一季度财务报表和2024年半年度财务报告，在完成2023年度审计报告前，公司暂无法出具2024年三季度财务报表等季度财务报表。近几年，诸多定位奢华、高端的酒店资产被房地产企业甩手出售。碧桂园也通过出售旗下酒店资产的方式来缓解自身的债务压力，此次佛山希尔顿酒店的上架已是其二次“亮相”。

02 酒店资产搬上货架的不只有希尔顿

碧桂园起源于广东省佛山市，其高呼“给你一个五星级的家”的口号，在三四线城市发展迅猛。在房地产市场正当红的那些日子里，碧桂园以规模体量巨大、扩张步伐迅猛而被冠以了“宇宙第一房企”的名号。

国内的每一个地产大佬几乎都有属于自己的酒店业务板块，碧桂园在酒店业务板块的布局上实施了“自创品牌”以及“加盟国际品牌”两步走的战略。从2000年便开始发展酒店业务的碧桂园，一路走来，最终却也没能逃脱地产酒店的“魔咒”。

碧桂园的酒店业务起步较早，在上市之前，碧桂园就开启了相关的探索。2000年元旦，“顺德碧桂园度假村”正式对外试业，碧桂园酒店集团开始探索属于自己的酒店品牌和产品线。但后来因为酒店数量的攀升，碧桂园陷入了重资产经营困境中。

2017年，碧桂园酒店板块自称旗下有500亿的酒店及公寓资产，为了实现“瘦身”，碧桂园开始“割肉”经营效果不好的酒店。从碧桂园的财报中可以发现，这一年碧桂园的酒店数量从62个缩减至48个，一共减少了14个，此后，集团的酒店业务信息便不再单独披露。

2019年底，碧桂园酒店业务发出“轻资产输出”信号，并对旗下整体酒店品牌做梳理，计划成立新的品牌矩阵。2020年4月，碧桂园核心联盟企业凤悦酒店及度假村正式宣布成立。凤悦作为独立的酒店板块从地产业务中剥离，定位是高品质酒店资产运营商。其搭建了完整的品牌矩阵，从中端到豪华、从商务到度假全覆盖。旗下目前运营八大各具特色的酒店和公寓品牌，包括碧桂园凤凰、碧桂园假日、凤悦、凤颐、凤悦轻尚、碧熙、碧岚、凤祺等。

但同样是这一年，与佛山希尔顿同时被搬上货架的佛山碧桂园美爵酒店、茂名碧桂园凤凰酒店和碧桂园三亚郡·云海酒店均未达成交易。2022年，佛山碧桂园美爵酒店以佛山凤悦酒店的身份出现在公众视野，并以5.5亿元价格再次挂牌出售。时至今日，其已正式更名为温德姆花园酒店。

2022年，广州碧桂园金叶子温泉酒店以3.9亿出售、惠州碧桂园十里银滩酒店以5亿元出售、新会碧桂园凤凰酒店以7.33亿元出售。截至目前，三家酒店并未传出已售出的相关消息。

国内各大房企向来以“高周转”和“高负债”为代名词，碧桂园作为一众地产开发商的代表，也面临较为严重的现金流危机。截至2023年6月末，碧桂园总负债为1.36万亿元，在房企负债中排第二（其后未有数据更新），仅次于恒大。

去年10月，碧桂园因一笔总额达110亿美元的境外债券的债息未能按时支付而构成债务违约，成为历史上规模最大的债务违约案例。2024年4月2日上午9时，碧桂园股票暂停买卖。为了回笼资金偿还债务，碧桂园开始了新一轮抛售国内外资产的行动，而一系列的酒店资产就在碧桂园的抛售计划之中。

今年年初，碧桂园在广州产权交易所挂牌转让了包括广州市增城区凤凰酒店在内的一系列资产，涵盖白云区人和公寓楼、番禺区碧桂园藏珑府办公楼、增城区碧桂园凤凰城永旺商业物业、增城区碧桂园中心甲级写字楼，这些资产拟转让价格合计38.18亿元。其中凤凰酒店的拟转让价格最高，达到12.6亿。

随后便是以15亿价格挂牌，涨价3亿进行二次出售的佛山希尔顿酒店，二者均以高价出售，引发了大量围观。但截至目前，均未售出。

03 除了酒店，公寓也加入“抵债”行列

除甩卖酒店外，前段时间碧桂园还将旗下的长租公寓拿来抵债。根据帝欧家居前段时间发布的公告显示，全资子公司佛山欧神诺陶瓷有限公司通过受让上海碧浦置业发展有限公司100%的股权及债权的方式，取得碧浦置业持有的3项不动产。

本次抵债资产为碧浦置业持有的位于上海南翔镇10街坊10/6丘、嘉定区云安南路45号、嘉定区云安南路29弄26号。在这次被抵债的3项不动产中，其中的一处资产是碧桂园旗下碧家国际社区，位于上海嘉定区云安南路29弄26号。

同时，欧神诺同意免除碧桂园旗下公司及关联公司对欧神诺负有的采购款债务中的5711.87万元的债务。所免除债务不在上述股权转让涉及的4.23亿元债权范围内。简而言之，碧桂园旗下公司拖欠帝欧家居全资子公司4.23亿元，碧桂园就把上海3处不动产拿来抵债。碧桂园集团称，目前该项交易已完成，此举一方面是以资抵债，另一方面也将促进公司保交付相关工作。

回溯至2017年，碧桂园顺应国家“房住不炒、租购并举”的政策需要，创立了“碧家”品牌，并雄心勃勃地宣布了“3年100万套长租公寓”的宏伟目标。此话一出，舆论哗然，碧桂园也觉得牛吹大了，后来再被媒体追问这一目标时，开始含糊其辞。7年过去了，从碧家官网上可以看到，目前在全国已覆盖城市有上海、广州、深圳等11城，整体布局房源超过6万间，在营房源不到2万间。

进一步观察碧桂园最新的数据，不难发现，长租公寓业务并未作为独立板块进行详尽的数据披露。这一迹象从侧面反映出长租公寓业务在碧桂园集团内部战略中的边缘化趋势，于是在面临资金周转难的关键时刻，长租公寓业务自然是“身先士卒”。

尽管相对边缘化，但是集团要“化债”，长租公寓也是非常重要的商业资产，关键时刻必须挺身而出，毕竟“碧家”也姓“碧”。不过，碧桂园的酒店资产有点微妙。一是碧桂园背后的“凤悦”团队，这些年一直试图轻资产，有意无意多次强调自己是一家独立运营的酒管公司，甚至有一度撇清和母公司关联之嫌，但行业人都知道“凤悦”依然姓“碧”，背后的大老板依然是碧桂园董事局主席杨惠妍；一是碧桂园还有不少酒店重资产，它们正成为碧桂园“化债”的重要筹码，但是确实不太好卖。

近日，有市场消息称碧桂园上月向债权人提交了境外债务重组计划。在11月份的月度管理会议上，碧桂园董事局主席杨惠妍表示：“短期内，首要任务就是切实落实保交房；中期则是要保主体；长期来看，房地产仍然是一个规模庞大的市场，公司仍然有机会在其中找到自己的位置。”在与债权人博弈之际，杨惠妍团队也积极处置资产，兑现 “砸锅卖铁支持公司”的承诺。

无论是出售酒店还是以长租公寓抵债，在面临资金周转难的问题上，地产商们总是习惯性地拿商业资产“开刀”，尤其是酒店资产可谓是各大地产商们的头号关注对象。对当下的碧桂园来说，酒店业务存在较大的不确定性，运营成本也较高，抛售酒店资产以缓解债务危机不失为一个合时宜的选择。

04 地产难题：碧桂园的酒店为何卖不动？

作为化债手段之一，抛售旗下酒店资产并不稀奇。当下高端酒店的出售方通常是房地产开发商，比如碧桂园、金茂、华侨城等。这一现象的出现源于房地产市场下行，地产公司资金压力巨大，急需出售资产来减轻债务、现金流负担。但为何碧桂园频频将酒店资产搬上“货架”，酒店却总是卖不动呢？

/ 不良资产处置难题

根据亚洲旅宿大数据研究院不完全统计，今年上半年，全国共342家高端酒店被拍卖，85%的酒店流拍。酒店资产出售本就不容易，而许多酒店本身又属于不良资产，这也进一步加剧了酒店交易的难度。

不良资产通常是指由于经营不善、管理不当或其他经济因素导致其价值下降的资产。不良资产酒店往往背负着较大的债务或是经营不善，这使得潜在买家对其未来的盈利能力和现金流产生了担忧。此外，一些酒店可能还存在地理位置不佳、设施老旧、难以吸引足够的客户等问题，从而影响其市场价值。

经济下行期间，投资者对于未来市场的预期较为悲观，更倾向于保持现金流动性，减少非必要的投资支出。因此，对于那些需要大量资金投入维护和改造的不良资产酒店，投资者的兴趣相对较低。在这种情况下，即使资产价格下调，也难以刺激购买欲望。

/ 买卖双方思维模式对冲

“天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往”，在买卖双方的博弈中，由于各自利益诉求、市场认知、风险承受能力的不同，其思维方式也会存在着天差地别，这种思维方式的差异会较大程度地影响交易的达成。卖方基于原始投资成本、维护费用、市场预期等因素的考虑，希望以尽可能高的价格出售资产，以弥补前期投入和损失。同时，卖方也可能对市场有较高的期望，认为资产在未来有较大的升值空间，因此不愿意降价出售。

碧桂园今年搬上“货架”的广州市增城区凤凰酒店和佛山希尔顿酒店挂牌价格分别为12.6亿元和15亿元，大抵是出自以上原因的考虑。碧桂园广州凤凰城酒店交通便利，是全国首家以白金“五星级”标准建造的自然山水酒店，也是广州东部最大五星级山水主题式酒店，总建筑面积达97912.69㎡。据报道，该项目曾是广州增城的明星楼盘之一，开盘当日曾创下一天之内销售额7.5亿元的销售神话。而佛山希尔顿酒店也是碧桂园旗下的“明星”商业资产，因此其二次出售期间价格不降反增。

酒店资产不仅需要高投入，其回报周期也较长。由于买卖双方的思维差异，买方常常根据当前市场行情、资产的实际价值、未来的增值潜力等因素进行评估，从而给出相对保守的报价。同时，买方对市场可能持更为谨慎的态度，认为当前市场环境不稳定，未来存在不确定性，且由于存在“机会成本”的意识，因此愿意等待更好的投资机会。

/ 自主品牌影响力弱

与国际知名的酒店品牌相比，地产酒店的自主品牌成立时间较短，缺乏长期的品牌积累和市场认可度。除此之外，由于运营管理经验欠缺、服务体系不够完善、营销策略单一以及市场的激烈竞争，地产酒店自主品牌的影响力较弱。碧桂园旗下目前运营的酒店和公寓品牌包括凤凰、碧桂园假日、凤悦、凤颐、凤悦轻尚、碧熙、碧岚、凤祺等，但相较于万豪、洲际等国际酒店集团，锦江、首旅、华住、亚朵等本土酒店集团来说并不“出圈”。

品牌作为酒店的“身份证”，其作用日益突出，在酒店出售资产的过程中，拥有较高知名度的酒店往往也更受关注。在 2023 年 10 月 11 日，华侨城（亚洲）把上海宝格丽酒店推上了货架，来自江苏的一家民企金峰水泥集团有限公司，居然以 24.3 亿元的价格成功摘牌。这一成交价格直接打破了中国信达日前转让的天津丽兹卡尔顿酒店成交价20亿元，一举创造了近年来高星酒店的最高成交纪录。

除近期挂牌出售的佛山希尔顿酒店，碧桂园屡次搬上“货架”的多为其自主经营品牌，如碧桂园凤凰酒店和碧桂园凤悦酒店。买家若接手其相关酒店资产，后续必定要引入新的品牌方，也需要花费不少的时间和精力，这也是导致其酒店难寻买家的原因之一。如果这些看起来“绵软无力”的酒店品牌再经营不善，动不动要价就10亿以上，任何投资人或者购买机构都会评估这样的投资到底值不值！

综上，从“买买买”到“卖卖卖”，地产集团和地产酒店始终是相互依存的关系，碧桂园酒店的困境也是当下地产酒店的真实映射。在多重因素的影响下，地产酒店的发展困难重重，那些摆上“货架”的地产酒店先天不良的特性正在被市场无限放大！或许，重新评估地产酒店的品牌价值，敬畏并选择更专业的团队打造酒店品牌，是当下不少地产集团必须要变革的重要命题。