如果罗牛山农场土地可以进行开发了，罗牛山的股价会怎么走？初算下

罗牛山本来在江东新区交通枢纽处的罗牛山互通位置有9000多亩土地，之前养猪，后面因为污染红树林生态区被关停，现在据说出租用作苗圃，所以才有18年海口市政府针对农场开了多规合一专项会议用于开发赛马小镇，后因赛马保密推进而无下文。 

也就是说，9000亩土地的估值变化才是罗牛山的市值变化，9000多亩农业用地变为旅游用地，根据目前海南政策乡村旅游用地变更只转不征，程序上就更容易了。

但是这么大面积的土地变更是需要国务院批准的，而能用上这么大土地的也肯定是海南省重点项目，所以这块地要么不动，动就是省重点！ 海南省这几年轮换来了几批近千人的部委副处级以上干部挂职，他们本身在部委就是承担审批任务的，现在来海南挂职，直接从谋划阶段就肯定和上面紧密对接来提高效率了。

那么海南提出的项目背景都是符合上面意志的，审批也就不成问题了。 2018年后，罗牛山农场所在地的演丰镇曾经拍卖过乡村旅游用地，起拍价193万每亩，大概是2019年前后，5年前，现在200万应该是有的，那么9000*200万=180亿。 然后由罗牛山参股，其他项目开发者出钱，进行旅游项目开发。

另外罗牛山还有千亩的罗牛山产业园 760亩和冷链物流园300多亩，在江东新区的核心区，实验开发区，见我其它贴。这千亩土地都是修建好的，上面有办公楼还有冷链物流园，不管是土地还是园区划入江东新区核心区的价值还没有重估过，极度保守按500万一亩算，50亿，（目前江东新区的土地拍卖其中一个条件就是几年内每亩土地投资不低于500万进行开发）。

罗牛山开发中的两个海口天花板级别豪宅楼盘都是几十年前只有土地开发的(有兴趣的可以搜索璞域和玖悦台)，几年前董秘按售价17300测算利润41亿，目前楼盘从去年开始少量交付，有了几亿利润进账，直接让今年罗牛山三季报业绩300%多增长，全年市盈率估计会降到10多倍。 绝大部分都会在未来3-5年进账，这部分未进账利润，就近百亿了。 （备案价从17300涨到25000，后续封关还会持续涨，因为只有海南未来是资本自由流动，房地产面向全球购房投资者。估计这也是最近罗牛山楼盘销售放缓的原因，毕竟封关在即，而海口高端豪宅属于稀缺资源。）

罗牛山目前市值不到80亿，罗牛山农场180亿，罗牛山产业园和冷链物流园50亿，罗牛山楼盘100亿，这部分就是330亿，产业园和物流园算增值部分20亿，加上农场和楼盘纯增值180+100+20=300亿，加上现在账面净资产几十亿，罗牛山算起来是破净股，市净率估计只有0.25！

到底股价是昙花一现还是慢牛回归价值？ 就看资本的态度了，炒作资本和封关后对自贸港的实业投资资本，可能各自有一本帐吧。