一、缘灭：本轮经济下行的核心原因
核心是没有处理好新旧动能的有序转换，理念上过于理想化，手段上过于简单化，应对上过于迟缓，最终造成有效需求不足、预期转弱、通缩等系列问题。
其中，核心的核心就是房地产。
2021年，房地产高峰时，认为房地产占用资源过多、不利于新旧动能转型的观点，占据了主流，拉开了本轮经济下行的序幕。
2个核心数据：房地产销售额从2021年的18万亿下降到2024年的9万亿左右，土地出让收入从2021年的8.7万亿下降到3万亿左右。
上述两个数据的急速下滑造成支撑中国经济的两大主引擎房地产、地方政府相继熄火。
房地产量价的大幅下降，进一步造成了消费的下降、资产负债表的衰退、预期的转弱。
地方政府财力的减弱实质性的影响了逆周期的实施效果。
二、缘起：对12月会议地产相关政策的展望
1.理念上正本清源
对房地产地位、作用的进一步确认，预计会有更为正式、明确的说法。
华创张瑜说过一个有意思的观点，我们的政策调整是没有偶像包袱的，只要逼到份上，调整是很灵活的。长周期观察公共政策调整，确实如此，“不把房地产作为短期经济刺激的手段”言犹在耳，现在已经调整为“宏观经济的风向标”了。
2. 手段上2万亿级别的收储在路上
土地、存量房的收储会实质性放量。
3. 一线城市的限购有望进一步放开
基于先稳带动后稳、先涨带动后涨，深圳、上海、北京的限购有望进一步放松。
4.绝大部分城市的购房入户有望实现
城镇化、城市圈的推进会加快，作为配套措施，绝大部分城市的购房入户会放开。
5.降低购房成本的举措会进一步推进
利率、税费会进一步降低。
6. 地价、房价的限制全面放松
无论是土地、还是房子，价高者得全面贯彻落实。
7.乐见房价上涨
上涨是上涨的理由，政策层面，将乐见地价、房价上涨。
三、投资策略
经年未见的地产跨年度行情。
紧握地产、不惧波动。
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