世茂的冰火穿越

天助自助者！

作者：岩石

编辑：楚逸

风品：时完

来源：首财——首条财经研究院

兜兜转转2年半，因盲目扩张“翻车”的世贸，仍在盘整出清中等待春天。

2024年12月2日，世茂集团宣布，针对该公司向高等法院提出的清盘呈请经双方同意已被撤销。合计持有范围内债务本金额约79.06%的计划债权人，已对拟议重组表达支持。

按照市场惯例，获75%以上债权人支持，意味境外债务重组符合进入法庭程序的要求。根据此前公告，世茂集团涉及重组的境外债总额超800亿元。

行业分析师孙业文表示，这对保住世茂上市地位至关重要。当前正处化债关键“窗口期”，若能如愿化解将大大减轻债压，是振奋内外信心的一件好事。但总体看，化债是一场持久战，世茂仍债务压顶，重回正轨、轻装上阵需拿出更大诚意、潜在实力与债权人达成一致。

截至2024年6月底，世茂集团总负债4610亿元。其中，有息借贷达2566亿元，一年内到期的为1533亿元。

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以时间换空间 化债去化面面观

12月8日，世茂集团公告，截至2024年11月30日止11个月，集团累计合约销售总额约311.7亿元，11月合约销售额27.2亿元，同比增长12%。可喜增长，离不开市场回暖、政策加持，也离不开自身努力。

放眼行业，除了降价卖房，裁员降薪、卖资变现、寻找战投、债务展期、置换到期债券等成为多数房企纾困的“标准动作”。

2023年底，世茂集团披露了债务重组初步方案，预计将减少负债至少约60亿美元。2024年3月，正式披露境外债务重组条款，为债权人提供短期工具、长期工具、强制可换股债券、不同工具的组合四选项。

满满诚意背后，也有无奈与急迫。截至6月底，公司总负债4610亿元，总资产4855亿元，较高峰期缩表超1400亿元，其中债务减少750亿元左右。

不过现金流方面，账面现金仅剩187亿元，扣除受限制现金与预售监管资金后，能用的仅68.7亿元。面对流动性压力，作为重资产运营代表，当务之急还是恢复经营造血力、加快销售回款。

2024年以来，国家出台系列扶持政策，房市可谓暖风频吹，对世茂去化有着积极影响，不过从公布数据看，改善还是相对有限。

2024年前10月，公司累计合同销售额284.5亿元，累计合同销售总面积222.27万平方米，平均销售价格12800元/平方米。其中，10月单月合同销售额31.1亿元，合同销售面积255916平方米，平均销售价12133元/平方米。

而2023年前10月，销售额约375.8亿元，销售面积254.78万平方米，平均销售价格14751元。对比来看，2024年前10月的销售金额、销售面积、平均销售价分别同比下滑24.29%、12.76%、17.74%。

2024前11个月，平均销售价格12721元，11月合约销售额27.2亿元同比增近12%，但环比10月仍出现下降。

乍暖还寒，业绩改善凸显急迫性，2024上半年世茂集团净亏242.15亿元，同比扩大108.32%；归母净亏226.68亿元，同比扩大87.99%。公司少数股东权益322.97亿元,占比131.6%。

行业分析师王婷妍表示，如果房企少数股东权益占净资产比明显高于少数股东损益占净利润比，需要警惕有无明股实债融资的嫌疑。若将少数股东权益纳入表外负债计算，需警惕世茂集团有无资不抵债的风险。

2022年至2023年，世茂集团相继变卖上海市黄浦路土地、广州亚运城项目、上海外滩茂悦大酒店、北京分钟寺项目等多处核心资产，2024年同样不缺纾困动作，不过相较之前两年，资产变现速度开始减弱，边际效应有所显现。

2024年8月，世茂集团宣布5.9634亿元出售厦门世茂新领航置业项目权益，该项目是一个综合住宅、商业及商用综合体。因流动资金危机，项目办公楼部分自2022年11月起暂停开发。

此番买方为中建三局第三建设工程有限责任公司。出售完成后，买方将拥有项目公司全部100%的股权，并将负责继续开发该项目及项目公司营运。世茂集团预期将产生变现亏损3.12亿元，抵销结欠买方的建筑费用。

2024年7月，世茂集团组织架构再次调整，原苏沪地区公司、原东南区域下属的浙江公司合并成立新江浙沪区域公司；华中地区公司、原浙西区域公司下辖西部公司则合并成立中西部区域公司，华北地区公司更名为北部区域公司。

整体看，江浙沪区域公司是世茂集团最好区域之一，调整任命的新核心高管团队也大部来自浙江，可谓被寄予厚望。

就在上月，杭州世茂栖棠誉湾项目在京东法拍上被中华华能拍下，接盘价约23亿元。但据界面新闻，知情人士透露，接盘后，因世茂杭州临安青山湖国风大境项目延期交付、世茂拖欠几月房租租金物业费，导致业主维权，中华华能现在“头很大”。

整体看，出险房企化债思路各有不同，债务展期是更务实、高效方式，关键在于展期的时间跨度、抵押物。长远看，存量债务展期、卖资也只是换得一个喘息机会，以时间换空间，并不意味着企业偿债危机已除，当务之急还是加快去化、尽快恢复经营性造血功能。

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百亿债务待解、又遭立案调查

作为世茂集团A股重要的上市平台，世茂股份重任在肩头。

2024年5月，*ST世茂公告称，根据相关规定，上交所对公司股票作出终止上市的决定。告知书显示，2024年4月12日至2024年5月15日，该公司股票连续20个交易日的每日股票收盘价均低于1元，已经触及终止上市条件。

11月29日，世茂股份再发公告，因公司涉嫌信息披露违法违规，证监会决定立案。

往期看，作为世茂集团重要商业地产平台，许氏父子曾通过回购股份、出售资产等方式试图“保壳”世茂股份，但均失败告终。作为最核心资产之一，世茂深港国际中心12宗地块被处置后，舆论对世贸股份的化债实力不乏审视。

公开资料显示，2017年，世茂股份旗下世茂新里程以239.43亿元竞得世茂深港国际中心地块，创下当时深圳土地拍卖史上第二高总价纪录。世茂股份曾雄心勃勃表现，将在该地块建造一座700米高的摩天楼，建成后将超越632米的上海中心，成为“中国第一高楼”。根据总体规划，综合项目计划总投资达500亿元。

为了筹措资金，当年，世茂股份通过中信信托以该地块为底层资产发行信托产品，2020年7月17日，“中信信托·深圳龙岗融资集合资金信托计划”成立，募集规模87亿元。

然2022年2月，中信信托宣布，其中的57亿项目资金遇到兑付困难。随后向北京市第三中级人民法院申请对12宗土地进行查封，查封期3年。

2023年7月，该法拍项目以130.44亿元进行一拍，最终流拍。2023年11月，以104.35亿元进行二拍，再次流拍。2024年7月，世茂股份公告称，中信信托申请以二拍保留价104.35亿元，将世茂深港国际中心12宗地块抵偿债务，法院照准。

换言之，239.43亿元竞拍的地块最终仅以不到五折的价值处置，加之项目各项建设费用等，世茂股份损失可谓巨大，而之后化债之路怎么走也着实吸眼球。

根最新公告，截止2024年11月29日，世茂股份及子公司公开市场债务、非公开市场的银行和非银金融机构债务累计188.43亿元未能按期支付，其中累计未能按期足额偿付公司债券利息共1.52亿元。

除了大额债务悬而未决，此次被立案也对投资者维权赔偿产生衍生效应。世茂股份2023年报显示，共有188.28亿元表外负债未经公司决策审批程序审议及披露，除信披违规，也涉及违规担保等情况。

同时，审计机构对公司2022年报出具保留意见、对内控出具否定意见，涉及事件主要是公司存在162.88亿元被执行标的、4个未入账银行账户等。种种违规行为叠加，被立案仅是时间问题，并没出乎多少市场意料。

据投资快报，有维权律师表示“虽然*ST世茂已退市，但受损投资者仍可依法起诉索赔”，根据司法解释暂定：在2021年3月25日至2023年4月28日期间买入*ST世茂股票，并在2023年4月28日收盘还持有该股票的受损股民。

前有债务违约，后有立案调查、投资者追偿，已经失去上市地位，相比世茂集团、世茂股份化债之路更为艰辛，面对真真烦恼，往期多少错付误判？想来许氏父子自知。

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买买买与卖卖卖

怎样扛起“父辈的旗帜”？

8月29日，世茂集团公告，9月1日起，许荣茂退任董事会主席，许世坛接棒。

公开资料显示，许世坛是许荣茂之子。现年47岁，2000年3月正式进入世茂房地产，出任销售总监。2004年11月首次进入董事局，担任执行董事；2008年4月起，任董事局副主席。2019年1月出任世茂房地产总裁，开始逐渐实际掌舵世茂。

接棒后，许世坛一度改变父辈谨慎策略，2019当年世茂集团密集收购了泰禾、万通、明发、粤泰等企业项目，成为业内瞩目的“并购王”。2020年初又接手福晟集团旗下项目，双方成立合作平台“世茂福晟”。

该平台主要由世茂操盘管理，涵盖福晟所有资产和项目，包括1000多亿元的可售资源、三四千亿元的旧改货值、福晟旗下六建集团以及生活服务集团等。

一番买买买后，2019年世茂集团销售金额突破2000亿，进入行业前十。2020年销售金额再上一台阶，成功突破3000亿。然激进扩张是刺激业绩拉升的良药，也是侵蚀财务健康度、发展稳健性的毒药。

据财报，截至2020年末，公司有息负债总额1451.43亿元，2022年末增至2740.07亿元，短短两年接近翻倍。截至2022年底，集团净负债率约302.2%，较2021年底的156.0%上升146.2个百分点。

面对现金流压力不断增加，2022年公司调整了经营策略，暂停获取土地,可对已债务高企的世茂集团已经有些晚了。当年7月公司公告，一笔10亿美元公募债券未能进行本息偿还。

暴雷序幕由此拉开。从任性“买买买”，到被迫“卖卖卖”，仅几年时间世茂集团便从曾经“三道红线”零踩“优等生”沦为债务违约的“差等生”。个中自我救赎的艰辛凶险，唯有许世坛自知。

行业分析师王彦博表示，三高模式，让不少房企丢失了市场敬畏心。此番彻底掌舵世茂集团，品尝激进苦果剧痛后，世茂当务之急还是做好现金管理，告别传统粗放杠杆模式，在保证项目交付质量前提下，尽快让财务情况恢复到一个相对健康水平，只有找回父辈们曾经稳扎稳打的经营节奏，世茂才能有机会走出阴霾。

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负重前行、恰逢其时

曙光还有多远？

许荣茂的接棒是负重前行，也是恰逢其时。

9月以来，房地产政策一套“组合拳”，提振了内外信心。

房地产融资“白名单”的扩围、“金融16条”和经营性物业贷款政策延期，以及10万亿地方化债方案落地，融资环境进一步改善，为房企化债提速提供了巨大动能。

截止2024年12月9日，年内已有华夏幸福、融创中国、金科股份、新华联等上市房企相继公布了化债或重组方案，并获突破性进展，艰苦漫长的化债之路出现了几缕曙光。而销售收入增长不仅有利债务偿还，基本面改善也会有利加大金融机构的支持力度，良性循环帮助企业进一步缓解债压、最终熬过寒冬迎来春天。

8月29日，世茂服务发布2024半年报：营收40.3亿元，毛利润8.1亿元，净利润2.1亿元，较去年同期提高3.4%。虽然规模有限，却是世茂系旗下鲜有的盈利资产。

12月5日，世茂集团公告称，董事会委任许薇薇为非执行董事。其是控股股东许荣茂的女儿，许世坛的姐姐。在物业发展方面拥有超24年经验，在上市公司管理及策略规划方面拥有超17年经验。现在，协助管理本集团境外项目。

都说新人新气象，市场回暖、化债报喜讯，一点点自我去化、资产盘整中，饱受寒冬洗礼的世茂是否行至至暗底部？许世坛、许薇薇姐弟能否由此否极泰来、走出危局困局、打开一个全新局面，外界在迫切等待两者更明确答案。

冰冻三尺非一日寒，房企化债风险也是一个复杂过程。面对依然高企的债务、仍在恢复信心的市场、世茂股份的被立案、后续索赔等隐忧。一半海水一半火焰的冰火穿越中，除了缝缝补补，公司还需决绝巨变：从上到下重识风险敬畏心、自内而外重塑业务端的深耕细作，规模退场质量登台，只有快速断舍离、才能真正走出一条可持续发展新路。

就在12月9日，政治局会议释放多项重磅信号，首次提出“稳住楼市股市”、 将稳定股市作为明年经济工作重点之一。将实施更加积极有为的宏观政策，扩大国内需求，推动科技创新和产业创新融合发展。

没有一个冬天不可逾越。外部环境向稳向好，已是一个大趋势、也必须是一个大趋势。世贸的春天还有多远？

天助自助者！

本文为首财原创