上周五晚央行公布了2024年11月的金融数据，好像关注的人不是很多，不知道是不是因为数据太差了，都不好意思说。丑妇终须见家翁，我们还是要直面现实的，否则都不知道问题出在哪里。
先给大家简单报一下数据详情吧：
2024年11月新增人民币贷款5800亿，市场预期9208亿，去年同期1.09万亿；新增社融2.34万亿，市场预期2.9万亿，去年同期2.46万亿；M2同比+7.1%，预期+7.4%，前值+7.5%；M1同比-3.7%，预期-5.6%，前值-6.1%。
PS：总的来说，人民币贷款、社融总量、M2都是低于预期，只有M1好于预期。其中，人民币贷款是大幅低于市场预期，且只有去年同期的一半，主要凸出一个“惨”字。
把人民币贷款数据拆解看一下，除了居民中长期新增贷款略有增长，其他新增贷款均为同比负增长。
数据来源：Wind，单位：亿元
居民中长期贷款主要用于30年的房贷，所以这说明房地产市场确实是有一些起色的。但是贷款数据反馈的事实，跟新闻报道的有很大差异。这两个月，我们经常会听到新闻报道说哪里哪里的网签量创了新高，然而11月的新增居民房贷（中长期贷款）也就同比2023年11月多增长了669亿元。
这大概程度就相当于，你告诉我这杯是热水，但我喝着像凉水啊，这就难怪人民币贷款数据会大幅低于市场预期了。
为什么“网签量”跟“贷款量”数据对不上呢？
这里我有一个猜想，不知道对不对，大家帮我看一下。
网签量创新高但房贷量增长微弱，是否说明一部分二手房屋成交只是一种“房贷转移”？
比如我有一套背负着300W房贷的房子，现在我把这套房子卖给了佐罗，那只不过是这300W的房贷从我的肩膀上转移到了佐罗的肩膀上。对于银行来说，当然就没有贷款总量的增加了，也就导致新增的居民房贷（中长期贷款）没有市场预期多了。
前段时间我看网上也有有人呼吁大家买房尽量买二手房。这样做，每有一个人买房，就能给另外一个人解套，资金是在居民之间内循环。去买一手房那就是给房地产开放商清库存，抬轿子。
哈哈哈哈，我听完之后想了一下，确实如此，真是逻辑鬼才。
我又查了一下新房周度成交数据，尽管9月底后有刺激政策，但新房成交面积也只是跟2023年和2022年相当，仍然远低于2021年。这说明，买新房的人确实不多。
这可能也跟如今人们不愿意买“期房”，以及担心这几年开发的新房质量较差有关，毕竟这几年地产开发商的财务状况都堪忧，一些房地产开放商会在“节省成本”上动了歪脑筋。
根据艾普思咨询提供的调查数据，2024年第3季度全国房地产投诉中，质量相关投诉同比去年+13%，总计14808起；合同相关投诉6076起，同比去年-21.9%；服务相关投诉17805起，同比去年+3.3%。
那话又说回来，如果大部分的房屋成交只是二手房，那一手房库存怎么消化呢？一手房库存不消化，房企怎么回款呢？房企不回款，怎么有钱继续拍地呢？房企不拍地，地方政府怎么卖地呢？地方政府不卖地，财政收入就会少一截。
所以，还得吸引更多人来买房才行。而要吸引更多人来买房，最好的办法还是得降利率，房贷利率和存款利率都要继续降。
我觉得房贷利率应该要降到跟一线城市的“租金回报率”一样。目前一线城市的租金回报率在1.5%-2%之间，而现在的房贷利率是3%左右，所以还得降息1%-1.5%。
对于无房者来说，贷款买房是给银行打工，租房是给房东打工。租金回报率是1.5%，房贷利率是3%，在部分人眼里，给银行打工就显得亏，不如先租房住，而且还能回避房价下跌的风险。
但如果租金回报率跟房贷利率是相等的，那租房就不如贷款买房了。虽然还是有房价下跌的风险，但还清房贷30年后房子就是自己的，而给房东交30年房租，房子却还不是自己的。自住不用太在意房价下跌，那这应该又会释放出一批要买房的刚需盘。
而对于有房者来说，买多余的房子就是做投资了。以前房价涨的时候，是没有人看“租金回报率”的。就像以前A股一直涨的时候，也没有人看股息率，更没什么资金去买红利股。这几年A股涨不动了，看股息率选股的，买红利基金的人越来越多，这背后的逻辑是相通的。
如果大家觉得未来的房价涨不动了，那么租金就是唯一的资产增值来源。一套价值100万的房子，每年租金只有1.5万，相当于股息率就只有1.5%。如果觉得未来的房价都涨不动了，那为什么不卖掉去买银行存款呢？
我们也可以反过来想，银行存款利率如果低于租金回报率，那存款就不如买房收租了。当然，由于买房存在各种成本，比如空置成本、潜在的房税成本、维护成本等，存款利率只是略低于租金回报率是不够的，要给一些风险补偿。我随便拍个脑袋，五年银行存款利率应该要降到1%以下，比租金回报率1.5%-2%，低0.5%-1%的收益率，那应该就能吸引一些资金去投资买房收租。
如果我以上分析的逻辑正确，也可以解释为什么最近30年国债涨得那么快。因为市场已经算出来了，为了进一步稳住房地产市场，接下来就是还得降息，而且小幅降息还不够，要大幅降息，降息就是会利好债券上涨。
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